地产投资问题专贴（悉尼住宅地产）

Consultant

原帖由 jewar 于 2007-8-9 09:14 发表

恩，我也在看这两个区的房子
Auburn和Campsie谁更好呢?:si68

主要看您是准备自住还是投资，在那里上班，以及今后的打算，才能判断那里的更好。

油花生

原帖由 Consultant 于 2007-8-9 22:34 发表


主要看您是准备自住还是投资，在那里上班，以及今后的打算，才能判断那里的更好。

如果是自住呢，上班就在burwood,今后打算赚更多的钱。

zn7726

您对悉尼南区怎么看? 北区, 东区, 西区讨论的都不少, 南区好像没人提呀? 比如kogarah, bexley, hurstville

打算买个两居unit自住, 然后转投资, 大概20-30年的楼吧, 预算有限.

Consultant

呵呵，谁都想赚更多的钱。如果上班在burwood，准备自住的话，我个人可能会选compise。Auburn中东人太多，总有种要被恐怖袭击的感觉，哈哈。

Consultant

原帖由 zn7726 于 2007-8-9 22:46 发表
您对悉尼南区怎么看? 北区, 东区, 西区讨论的都不少, 南区好像没人提呀? 比如kogarah, bexley, hurstville

打算买个两居unit自住, 然后转投资, 大概20-30年的楼吧, 预算有限.

从我们投资的角度来说，南区至少现在看来发展的潜力有限，因为NSW政府并没有什么重大的措施去改善南区的设施。而且个别区的建筑布局非常不合理，不利于发展建设。

个人认为，像您提及的hurstvile 和 kogarah，这两个区的房价其实是中国人自己炒起来的，他们本身似乎并不应该到达那个水平。而且，越来越多的投资者已经选择这两个区，因为他们认为租金回报高，而当一个区的人口组成比例变为投资人口大于自住人口的时候，我们认为就不再适合投资了，因为您的风险就要增加。现在租房市场好，您20-30年的unit应该还可以租出去，一旦租金市场转冷，就像2003，2004那样，你的投资回报很可能会有问题。

另外，从退税的角度上说，买20-30年的unit的选择可能有些不合适，因为您在退税的时候有很大一部分的net gearing可以从房产的折旧上来。

zn7726

感谢您对南区的分析, 小分++

另外, 房产的折旧大概是怎么计算的哪? 您告诉我个大概的比例吧.

如果将预算增加一点, 到35W, 您有什么推荐的suburb吗?

jewar

原帖由 Consultant 于 2007-8-9 22:56 发表
呵呵，谁都想赚更多的钱。如果上班在burwood，准备自住的话，我个人可能会选compise。Auburn中东人太多，总有种要被恐怖袭击的感觉，哈哈。

谢谢分析，Campsie的确是个好地方:si66

Consultant

原帖由 zn7726 于 2007-8-10 09:15 发表
感谢您对南区的分析, 小分++

另外, 房产的折旧大概是怎么计算的哪? 您告诉我个大概的比例吧.

如果将预算增加一点, 到35W, 您有什么推荐的suburb吗?

房产的折旧主要有两部分，一部分是内部折旧，一部分是外部折旧。内部折旧主要是在该房产建成后的前7年，比如像空调，洗碗机，干衣机，地毯等等；外部折旧主要是房产的建筑价格，它会把它分为40年，每年折旧建筑价格的2.5%。一个房产的折旧费是一个下降的过程，从第一年到第七年比较高，以后就会迅速的减少。如果二手房的话，就要考虑该房产的前房东是否作过折旧报告，已经折旧了多少年，这个很重要。

如果您可以把预算提高到35w，就有很多地方可以选择。从投资或增值的角度上看，个人认为西区是大有可为的。

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-8-10 13:33 编辑 ]

zn7726

如果二手房的话，就要考虑该房产的前房东是否作过折旧报告，已经折旧了多少年，这个很重要。

假如25年旧的房子, 前房东一直自住, 我直接买过来作投资. 按说前房主没有做过折旧报告, 我买过来之后是不是也只能适用从25年-40年的折旧期和折旧比例?

另外, 你说的"而当一个区的人口组成比例变为投资人口大于自住人口的时候，我们认为就不再适合投资了" 我可以理解, 但是你是怎么知道一个区的常住人口的自住/出租 比例的哪? 我从domain.com.au上查了Kogarah的 "Nature of Occupancy " 情况是

Fully Owned 49%
Rented 29%
Purchasing 14%

这个数据可信吗? 如果数据可信的话, 是不是情况还OK哪?

谢谢

Consultant

原帖由 zn7726 于 2007-8-10 14:16 发表

假如25年旧的房子, 前房东一直自住, 我直接买过来作投资. 按说前房主没有做过折旧报告, 我买过来之后是不是也只能适用从25年-40年的折旧期和折旧比例?

另外, 你说的"而当一个区的人口组成比例变为投资人 ...

即使房东一直在自主，没有去做折旧，当您买来作投资的时候，这个房产折旧的前些年部分，您也不能再作折旧。您需要找一个专门的公司来为您这个房产做个评估，如果要是 20-30年的房子，很可能评估费与最后得出的折旧总额差不多, 所以也就没有折旧的必要，或者说折旧对于较旧的房子没有太大意义。

另一个问题，我认为数据基本准确，可能会有一小部分owner是自己出租，但是比例不会太大。从投资角度上讲，我个人认为一个房产因该先考虑它的增值的空间。

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-8-11 18:59 编辑 ]

manythans

我想现在买南区和内西区的房子,因为很多朋友都住在这两个地方(burwood, hurstville).

但是现在房子都好贵呀,老房子我又不喜欢,楼主说有什么好办法么?我觉得我可以负担30w的房子,帮我想想办法

[ 本帖最后由 manythans 于 2007-8-11 23:05 编辑 ]

Consultant

现在想在burwood,hurstville想买到300k的房子，已经基本上比较难了，如果还有的话，应该也是那种很老很旧的unit。如果您想买比较新的300k房子的话，可能您需要考虑西区或者更南的南区。

jewar

西区很大,楼主有哪些区可以推荐
你对blacktown的前景怎么看?

Consultant

原帖由 jewar 于 2007-8-13 19:19 发表
西区很大,楼主有哪些区可以推荐
你对blacktown的前景怎么看?

个人认为parramatta作为第二个CBD, 是非常有发展潜力的。
blacktown 也是个不错的选择，因为那里已经跟人们的想象有了很大的差异，说明已经开始开发。另外他作为parramatta的辐射区，一定会吸引更多人的目光。

jewar

thx

休

做个调查,你认为burwood 二房40万的unit,放在blacktown ,差价多少会吸引你购买.

jewar

> 20w

JK

15万就可以了。

Consultant

因为我是专门做投资的，所以如果是全新的，租金回报只要在5%左右，都应该可以考虑。

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-8-16 22:17 编辑 ]

Consultant

现在blacktown的新房也有30多万了。

manythans

原帖由 休 于 2007-8-14 13:49 发表
做个调查,你认为burwood 二房40万的unit,放在blacktown ,差价多少会吸引你购买.

如果burwood40w,那么blacktown估计也就会卖到25w

guigua

原帖由 cattor 于 2007-8-5 17:53 发表
我也觉得该转广告部

不过我有问题一定会向楼主请教的。

欢迎这样的顾问咨询

Consultant

原帖由 guigua 于 2007-8-17 19:27 发表


欢迎这样的顾问咨询

多谢多谢，我一定尽我能力回答大家的疑问。

休

原帖由 Consultant 于 2007-8-13 21:24 发表


个人认为parramatta作为第二个CBD, 是非常有发展潜力的。
blacktown 也是个不错的选择，因为那里已经跟人们的想象有了很大的差异，说明已经开始开发。另外他作为parramatta的辐射区，一定会吸引更多人的目光。

你认为balcktown 是个好的投资选择? 西区目前的情况是低处未算低,由于穷人多,经过一连串加息后,很多已承受不了,被迫逃楼价卖房,由于敢接的人少,形成恶性循环.从另一个角度看,很多新移民抱怨说在悉尼越来越难拥有自己的物业,其实放眼向西看,现在比2002年更容易拥有自己的物业.

Consultant

原帖由 休 于 2007-8-19 14:39 发表

你认为balcktown 是个好的投资选择? 西区目前的情况是低处未算低,由于穷人多,经过一连串加息后,很多已承受不了,被迫逃楼价卖房,由于敢接的人少,形成恶性循环.从另一个角度看,很多新移民抱怨说在悉尼越来越难拥有 ...

我之所以认为西区是个不错的选择，是因为现在nsw正在大力开展东西一体化的项目，就是为了能够让悉尼的人们，能够就近就业，就近上学，以及就近就医等等，以缓解现在一个cbd所带来的就业不变所带来的各种各样的问题。个人理解一个新区的变化，大多都是穷人们率先负担不起，陆续搬出，然后随着有钱人的到来，新区逐渐成熟。

Consultant

本贴终于回到了他的故乡，终于不被认为是广告了！
感激涕零中。。。

tracy@syd

能不能请consultant lz给一个大致的case study,比较一下买新屋和旧屋的差异啊.

就比如拿parramatta的一个2房unit/apartment作投资来比较?做一些假设条件,在同等情况下相比.

因为从来没有想过买新屋.所以需要lz给扫扫盲,呵呵.加分感谢

大葱和葱花

我们打算在50w以内买个房子，先自住，享受一下政府的优惠政策，然后再转为投资，请问买在chatswood怎么样？需要考虑什么因素？除了chatswood，还有什么区可以考虑啊？非常感谢

休

原帖由 Consultant 于 2007-8-19 15:12 发表


我之所以认为西区是个不错的选择，是因为现在nsw正在大力开展东西一体化的项目，就是为了能够让悉尼的人们，能够就近就业，就近上学，以及就近就医等等，以缓解现在一个cbd所带来的就业不变所带来的各种各样的 ...

这个周期要多长时间?你还认为 西区会7年翻一翻?

jewar

原帖由 Consultant 于 2007-8-19 15:12 发表


我之所以认为西区是个不错的选择，是因为现在nsw正在大力开展东西一体化的项目，就是为了能够让悉尼的人们，能够就近就业，就近上学，以及就近就医等等，以缓解现在一个cbd所带来的就业不变所带来的各种各样的 ...

How about merrylands, which is very close to parramatta.