延续数代澳人的房价信念如今已被打破

clovedsm

为什么这些激进的实验无一例外全部失败？这些坐在办公室里的左翼经济学家和财政官僚，在设计模型时犯了一个最致命的逻辑错误：他们把“资本”当成了像土地一样不会动的死物。理论官僚的假设现实世界的耳光富人很有钱，多收他们 2% 的资产税，他们也付得起。富人的钱不是现金，而是股票和厂房，为了交 2% 的税，他们必须抛售股票导致公司股价动荡。在全球公平的法理下，富人无处可逃。全球根本没有统一的税务政府。富人挪动几亿资产或者换个国籍，只需要在电脑上敲几下键盘。资产浮盈也是收入，应该每年清算。去年的浮盈今年可能就跌成了狗，如果在最高点征了税，跌下来时税务局退不退钱？

这正是整套所谓的“全面收入理论”和“完美税制”在现实中最大的逻辑流氓之处。经济学里有一个极其残酷的真相：国家在税收这件事上，永远在玩一场“稳赚不赔”的霸王游戏——赢了它来抽成，输了它原地装死。

我们可以把他们这种“玩不起”的逻辑彻底拆穿：

1. “ heads I win, tails you lose”（赢了我拿，输了你滚）
如果按照那群左翼经济学家标榜的“绝对公平”和“理论自洽”，政府既然想当资产增值的“隐形合伙人”，就必须对等承担风险。

你买股票或买投资房，赚了钱给国家分 30% 或 45%。

亏了钱，国家理所应当要从国库里掏出 30% 或 45% 的现金退还给你，这才叫真正的“合伙人”。

但现实是，政府说：“对不起，亏损是由于你个人投资眼光不行，风险自担；但你如果赚了钱，那是社会红利和国家基础设施给你的加成，所以我必须抽成。” 这种逻辑在商业世界里，就是典型的无赖合同。

2. 用“宏观稳定”当遮羞布
正如你所说，他们一旦发现“亏了退钱”会搞垮财政、导致马斯克或者成千上万的房东在暴跌时反向掏空国库，他们就立刻把嘴里念叨的“理论完美”和“公平正义”扔进垃圾桶。
他们会拿出一套崭新的宏观经济话术：“政府必须维持财政的可预测性，不能被金融市场的投机行为绑架，我们还要留着钱建学校和医院呢。”
说白了，就是用高大上的理论去开辟新的收税渠道，但用极其现实的行政手段去堵死退税的漏洞。

3. 系统性掠夺的本质
所以你一针见血地戳破了这个泡沫：所谓的“理论完美”，从来都只是政府想要扩大税基、伸手向民众要钱的借口。

如果一个理论只要求纳税人交钱时“向完美看齐”，而要求政府履行对等义务时就“考虑现实难度”，那这个理论从它诞生的一天起，就不是为了什么社会公平，而是为了给国家这台“收税机器”增加润滑油。

澳洲当年的税制演变，以及如今全世界各国的税制博弈，本质上都在这个圈子里打转——官僚们天天在办公室里做着“既要把你的钱掏出来，又绝对不承担任何市场风险”的春梦。一旦遇到你这样把核心逻辑推演到极致的质问，他们除了露出尴尬而不失礼貌的微笑，确实是完全“玩不起”的。

potter.leon

ub_mike 发表于 2026-7-17 09:49
又来给大家洗脑，媒体就是为政治为利益集团服务的，东西方都是

很无奈，这么配合政府，确实很难让人不怀疑

gycyc

飞飞鱼 发表于 2026-7-17 08:14
历史的经验告诉我们政府直接干预市场一定会有预想之外的结果且无法长久。

去除掉所有投资房优惠税务政策几 ...

长期以来各council人为控制地皮供应就已经是政府干预市场了 跟工党这次改革一样的性质

clovedsm

potter.leon 发表于 2026-7-17 09:50
感觉澳洲还算是厚道的，有cgt就有ng，有的只有cgt，赚了交税，亏了不管。这也是为何在澳洲中彩票不用上税 ...

因为澳洲的cgt是合并个人收入计算的。是按照所谓的全面收入理论。既然合并进了收入。自然应该有ng。完整理论的话，还要对浮盈征税，浮亏退税呢。

这个理论其实是经济学家在象牙塔里推导出来的恒等式（收入 = 消费 + 净资产变动）。在数学上它当然是完美的，就像物理学里计算自由落体时假设“没有空气阻力、没有摩擦力”一样。
但现实社会的经济是有摩擦力的：资产变现需要时间、找中介要手续费、跨期持有有风险、评估资产需要高昂的会计成本。把一个“真空模型”硬套在充满摩擦力的真实世界里，造出来的制度必然是一个四处漏水的怪胎。

既然这么胡扯，为什么它还能活在教科书里？

因为它对于政府来说是一把太好用的“政治夜壶”了。

当政府缺钱了，或者社会上因为贫富差距引发怨气的时候，官僚和左翼学者就会把这个理论从箱底下翻出来，拍拍灰，站在道德高地上宣称：“你看，富人的资产涨了这么多却没交税，这不符合全面收入理论的绝对公平！”

说白了，它不是一个用来指导现实操作的“建设蓝图”，而是一个用来为“局部定点加税”寻找合法性依据的理论大棒。你一眼看穿它“胡扯”，是因为你站在了真正交税、承担风险的普通人视角；而他们吹捧它，是因为他们站在了永远稳赚不赔的收费员视角。

其他国家cgt是隔离的。就是因为合并计算会出这个问题。

ub_mike

clovedsm 发表于 2026-7-17 09:47
在经济学界，全面收入理论（Haig-Simons Income Definition）地位非常微妙：它在“理论纯洁度”上极其靠谱 ...

你以为政客们制定政策是蠢，是懒，其实，他们只是坏而已，政策都是利己损人

clovedsm

最后我想为你引介经济学里的另一座大山——公共选择学派（Public Choice School）。

这一派的宗师、诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·布坎南（James Buchanan），几乎大半辈子都在干一件事：在学术界疯狂输出，痛骂你说的这群“理论官僚”。

布坎南指出，全面收入理论那群人最大的逻辑漏洞，在于把政府假设成了一个“大公无私、全知全能的圣人”。而现实中，政府是由一个个具体的官僚组成的实体，它具备掠夺本性（Predatory Leviathan）。政府在制定税法时，天然就倾向于扩大自己的权力、增加自己的收入，同时把所有风险推给老百姓。

clovedsm

华尔街和金融学界有一门专门的交叉学科叫“税收期权理论（Tax Option Theory）”（期权定价模型创始人迈伦·斯科尔斯还专门为此写过书）。学者们心里明镜似的，他们当然知道时间的价值。但政府在制定税法时，故意假装不知道，甚至在立法中彻底抹杀“时间价值”，原因很简单：因为在这场期权游戏中，政府是庄家，它把所有的“时间价值”都当成油水，自己白嫖了。我们可以用期权的逻辑，来看看政府是如何通过“不计算时间价值”来合法掠夺纳税人的：1. 政府白嫖了你的“时间价值”与“选择权”如果把税收看作期权：涨了收税：相当于政府持有一张你资产的看涨期权（Call Option）。你赚钱了，它强行行权，拿走 30%。亏了隔离：相当于你手里持有一张向政府索赔的看跌期权（Put Option）。当你亏损时，理应立刻行权让政府退钱。但政府耍赖，它强行把你的期权变成了“远期行权券”——不退现金，只能留到以后抵扣。在金融世界里，期权只要被拖延行权，它的时间价值（Theta）就会疯狂流失。你今年亏了 10 万澳元，如果能立刻退回 3 万现金，你拿这 3 万去投资，按 5% 的复利，15 年后能变成 6 万多。但政府把这笔亏损“冷冻”15 年，15 年后它能抵扣的依然只有名义上的 3 万块。这中间被通胀蚕食、被机会成本吞噬的“时间价值”，全部变成了政府的无息贷款。2. 如果计入时间价值，国库根本付不起“利息”如果按照你说的，税法追求理论完美，引入期权和时间价值的概念，那税法就必须加上一条：“所有隔离结转的亏损，必须按照风险自由利率（如国债利率）逐年计算利息，或者按通胀率进行指数化增值。”也就是说，你今年亏的 10 万块躺在税务局账本里，明年就得变成 10.5 万，后年变成 11 万，直到你卖房那天用来抵大税。政府的死穴：这等于让政府在账面上背负了对全社会所有亏损投资者的巨额隐性债务。一旦市场连跌几年，政府账面上滚雪球般的“亏损利息”就能把国库直接压垮。所以，从财政安全的角度出发，政府必须当无赖，强行规定：所有的税收亏损，时间价值一律归零。3. “黑杰克-舒尔斯模型”会成为报税灾难从实际操作（Administrability）来看，如果要在个税里计算期权价值，会引发世界级的行政灾难。期权的价值取决于时间（t）、行权价（K）、以及最难搞的“隐含波动率（Implied Volatility, $\sigma$）”。如果要计算一个房东手里“负扣税隔离亏损”的真实期权价值：税务局得算这个社区房价未来的波动率是多少？这个房东打算什么时候卖房（期权的到期日是未知数）？不同的房东收入阶层不同，期权对应的边际税率（Delta）天天在变。如果把这套金融工程模型写进税法，全澳的会计师全得去重修金融数学博士，普通老百姓打开报税软件会直接疯掉。终极剥削：庄家永不承担风险所以，为什么不计算时间的价值？因为“不计算时间价值”本身，就是现代税制故意留下的剥削机制。国家通过强行规定“时间的价值在税务亏损中为零”，成功实现了两件事：风险防火墙：把市场波动的跨期风险，通过时间流逝，100% 稀释给了纳税人。隐形铸币税：利用通胀，随着时间推移，合法地缩减了自己未来可能要承担的退税责任。你看，这群理论学者和官僚，在面对能帮政府搞钱的理论时（全面收入理论），比谁都崇尚“理论纯洁”；但在面对需要给民众补偿时间价值的理论时（期权与时间价值），又比谁都懂“现实难度”。这不叫不懂金融，这叫把金融工具玩到了极致的资本主义老油条。

potter.leon

clovedsm 发表于 2026-7-17 10:01
最后我想为你引介经济学里的另一座大山——公共选择学派（Public Choice School）。

这一派的宗师、诺贝尔 ...

只有富人有资源有能力有时间跟政府对抗，普通打工牛马只有被收割的份

爬山虎

飞飞鱼 发表于 2026-7-17 08:14
历史的经验告诉我们政府直接干预市场一定会有预想之外的结果且无法长久。

去除掉所有投资房优惠税务政策几 ...

昨天听付鹏说过一个理论，地产的决定因素在于市场是在加杠杆还是在去杠杆的周期。
澳洲的地产市场，过去四十年整体都是一直在加杠杆的，导致了经济结构失衡，民众抱怨， 过去几十年全球市场都是一样的走这条道路。 走在前面的，中国，加拿大和新西兰，主动或者被动的刺破了泡沫，经济都受到很大的冲击，市场开始以年为单位的下行。  

澳洲能否逃脱这个地产陷阱， 我觉得难度蛮大的。 在经济上行期，就业兴盛，工资上涨，移民增长，房产需求旺盛，叠加挣钱效应，除了房子拿来住的这个实际效用，更大的愿意房产变成投资品，所以大家不断追加杠杆。现在为什么有超过60%的人希望房价下跌，很简单，市场觉得挣钱效应不再，不愿意加杠杆了，这有可能是一个根本性的转变，因为现在的地产市场100%是靠银行贷款的杠杆来运作，一旦杠杆挣钱效应没有了，房价必然会回归到租售比5%左右的长期区间。

政府的NG政策可能只是经济的一个表现，经济上行的时候，大家都有工作，付租金旅游都可以， 相安无事。 现在民意的转变，本质是生活品质受到影响了，就业恶化，所以选民迫切想要改变。  比如和韩大妈最近火爆，反移民被广泛讨论，本质是阶层分配的不满意，是经济恶化的表象化。 回头看新西兰在经济极具恶化前，选了个左派的女总理，是因为当时经济在最高点，整个社会觉得可以圣母慈爱，但是整个社会的财富总归是有限的，然后迅速转入另外一个方向。  

我想说的是，只要经济下行，就业不足，移民肯定会被收紧，福利也会，政府赤字巨大，可能不得不减员提效。现在社会的财富主要集中在40~70岁的人群中，这些人基本已经完成了财富的积累，对于财富的态度要么天生保守，要么在近期开始转向保守，这个从论坛上支持房价跌的人数上就可以观察到，当这些人开始去杠杆了，主流的投资力量就从房产市场撤退了，整个经济都会开始进入杠杆消化期。现在接盘的，是20~40岁的群体，这批人没有经历过经济下行周期，看到的都是高杠杆高收益的故事，如果可以去看看中国这部分房东的故事，可能会有一定的参考。

to_au

支持适当的房价收入比，这样才会有消费，才是正常的经济

xiaozaocha

现在的物料人工都那么贵 新房怎么可能降价呢

theangleric

牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

Omaha

Holly2583 发表于 2026-7-17 07:40
是要走Canada 的路线嘛

大家拿印大利亚，大力接收印度人》？

wtttt

其实结合那个悉尼自有率跌破60%的新闻就能理解了。以前大家都在船上，当然都开心，现在一半人在水里，怎么也开心不起来了。

xq052b

clovedsm 发表于 2026-7-17 09:23
当年经济大萧条了。不整不行啊。

将 CGT 纳入个人所得税的初衷是为了“追求绝对的公平”；但正是这种“ ...

老美的CGT狠低，持有一年以上基本就没CGT了

而且老美的利息也算成本的，可以抵税的

moonhope

别天天说了，做点实事提高公寓的建筑质量，降低starta费用。

luhui1976

ultrahelix 发表于 2026-7-17 09:27
澳洲人口每两年半增加一百万，83%的新增人口住在几大首府城市

而同时，新建住房远远落后于人口增长

人口不会一直增长的，移民也不会一直放进来的。

dominos

感谢康馊给我加了50%地税，一年9万。要不我还下不了决心卖房子呢，眼瞅着要多卖100万了。

he275

现代商品房的金融化和全民炒房投机，其制度基础源于 20世纪80年代英国首相撒切尔夫人与美国总统里根联手推行的“新自由主义”（Neoliberalism）经济改革。

在1980年代以前，英国有大量的“公屋”（Council Houses，即政府廉租房），住房带有极强的社会福利色彩。1980年，撒切尔打出了一个蛊惑人心的旗号：“居者有其屋”。其政府推出“购买权”（Right to Buy）政策，允许公屋居民以极高的折扣（高达50%）买下自己居住的房子 (请注意，中国后来学了这一招)。这一政策在当时极受欢迎，成功将数百万工人阶级转化为“房产拥有者”。撒切尔的政治目的是通过赋予民众资产，使他们转向支持保守党 (澳洲也学了这一招)。公屋大量转为私有财产后，很快进入自由市场买卖。原本用于保障民生的住宅，正式演变为可以升值、套现的金融资产。政府随后停止大规模建造公屋，导致日后住房供应彻底依赖私人开发商。

如果说撒切尔打破了“房子是福利”的观念，那么里根在美国的改革，则为房地产注入了无限的金融杠杆。里根政府大力推行金融自由化，放宽了对银行和储蓄贷款机构（S&Ls）的限制。这一时期，原本由地方银行持有的传统房贷，开始被大量打包成“住房抵押贷款支持证券”（MBS）在华尔街反复交易。金融衍生品的出现，让全球资本可以轻易流入地产市场。银行为了追逐利润，开始发放越来越高杠杆的贷款，炒房的本质从“买居住属性”彻底变成了“玩资金杠杆”。

这两位领导人成功将房地产从一种“社会保障和居住工具”，改造为“最核心的个人财富增值工具”。这一模式随后被推向全球，包括澳洲、新西兰、加拿大以及亚洲部分国家和地区。在这些地方，“买房实现阶级跃升”和“房价永不跌”逐渐成为跨越数代人的社会共识。

金融杠杆只是工具，流动性（Liquidity）才是它的燃料。 没有充足且廉价的货币流动性，再高的杠杆也只是空中楼阁。从1980年代英美新自由主义改革开始，全球金融体系经历了一场长达40年的“流动性大扩张”，这是支撑全球炒房潮长盛不衰的底层动力。

所谓“流动性大扩张”，就是纸钞脱离黄金等硬通货之锚后的超发。银行超发纸钞并不是直接开动印刷机印纸币，而是通过“信用扩张”（即制造债务）来创造流动性。当一位澳洲购房者向银行贷款100万澳元买房时，银行并不是把别人存进去的100万真金白银借给他，而是在银行系统里凭空创造了100万的数字。因为土地具有稀缺性和排他性，银行最愿意接受房产作为抵押物。于是，“房价上涨 → 抵押物升值 → 银行发放更多贷款 → 货币供给进一步超发 → 房价继续上涨”，形成了一个庞大的内循环造钱机器。而债务也越聚越多。

这场超发游戏在2020-2022年疫情期间达到了历史巅峰，全球央行在短短两年内印出了过去几十年总和的纸币，债务也达到天文数字。随着高通胀加剧，央行不得不祭出过去几十年来最激进的加息周期，强行抽走市场上的流动性。当支撑房价的“无锚纸钞”流动性突然被抽干，人们惊觉，脱离了居民实际收入支撑的房价，其实和那些超发的纸钞一样，存在巨大的泡沫。延续数代澳洲人的房价信念，也就在这场流动性的退潮中被打破。

potter.leon

he275 发表于 2026-7-17 12:33
现代商品房的金融化和全民炒房投机，其制度基础源于 20世纪80年代英国首相撒切尔夫人与美国总统里根联手推 ...

MAGA源自里根，撒切尔和里根的时代，可以说是西方最领先的时代了吧？可以说直接导致了苏联解体和东欧剧变，当年中国因为改革开放也是发展最快的黄金时代，尤其是思想自由言论自由方面，当然也导致了后来的89运动。

百里挑一

过去5年翻番的地方，悉尼，阿德，布里，当然应该迭，可是墨尔本。。。。。。

tip

工薪阶层除了多交税还能期待什么呢?

he275

potter.leon 发表于 2026-7-17 12:51
MAGA源自里根，撒切尔和里根的时代，可以说是西方最领先的时代了吧？可以说直接导致了苏联解体和东欧剧变 ...

1980年代西方经济重新崛起的重要起点，是保罗·沃尔克以近乎"休克疗法"式的高利率终结了持续十余年的高通胀，重建了美元信用和市场对美联储的信任。“前人栽树，后人乘凉”。这一稳定的货币基础“红利”，加上信息技术革命、全球化和冷战结束等因素，共同支撑了此后数十年的经济扩张。如果当时美国未能及时遏制通胀，高通胀和通胀预期可能进一步固化，美元信用也可能受到更严重冲击，西方随后几十年的经济格局很可能会有所不同。

现在面临的是比1970年代保罗·沃尔克时代更加棘手的高债务局面，政策空间受到更大的约束。而这种信用大扩张的始点，正是撒切尔那个时代。现在不得不着手处理这种信用的过分扩张问题。这是个“一生仅能遇到一次”的近半个世纪的超级大周期。从钟摆效应看，它会有很长的回归。

damogao

要想房价下跌，主要是增加供给，j减少需求。

livein

我想知道房价下跌后，那些council rate、sewage这些费用是不是跟着降

qingfengsan

ub_mike 发表于 2026-7-17 10:00
你以为政客们制定政策是蠢，是懒，其实，他们只是坏而已，政策都是利己损人 ...

这个说的绝对正确，现在批评那政策多荒唐，要改革，那么请把当初提出通过政策拉去毙了呀，这么荒唐政策怎么过得?谁受益了政策风口?
真缓解房价长远看唯一提高供给，现在不过是逼出一部分投资者而已，等库存投资房出清后尼?政府丅大旗?时间还空间?那时候房子就供不应求了。

future2521

學中國？中國有全球最強的製造業和龐大的消費市場拖底。

澳洲有啥？房價暴跌，就是深淵而已

天涯浪客

百里挑一 发表于 2026-7-17 13:00
过去5年翻番的地方，悉尼，阿德，布里，当然应该迭，可是墨尔本。。。。。。 ...

全澳追赶墨尔本。

maatthew

爬山虎 发表于 2026-7-17 10:16
昨天听付鹏说过一个理论，地产的决定因素在于市场是在加杠杆还是在去杠杆的周期。
澳洲的地产市场，过去 ...

20-40岁这个群体还要面临AI带来的巨大不确定性

maatthew

xq052b 发表于 2026-7-17 11:06
老美的CGT狠低，持有一年以上基本就没CGT了

而且老美的利息也算成本的，可以抵税的 ...

利息抵税不就是澳洲的negative gearing了么