CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

niuniumum

又快到一年退税时啊，收藏一下

cindyneu

还是老问题，不过还是想问一下楼主。
感觉楼主很专业。


我们原来有一套自住房5年前购买。现在有买了第二套房b。现在准备搬到b自住，第一套A准备转投资。假如A5年前购买的时候是35万，现在市值是50万。那么我好像看到，以后卖A的时候的CGT可以按照卖价-50万来交税。但是前提是我们需要找人做个valuation。是这样的么？

LENNY_DONG

cindyneu 发表于 2014-6-4 13:16
还是老问题，不过还是想问一下楼主。
感觉楼主很专业。

yes, value based on when u move out

so will be 500k

cindyneu

LENNY_DONG 发表于 2014-6-5 09:31
yes, value based on when u move out

so will be 500k

谢谢楼主啊，银行的评估可以用的，是么？

LENNY_DONG

cindyneu 发表于 2014-6-5 10:49
谢谢楼主啊，银行的评估可以用的，是么？

可以

cindyneu

谢谢

winna01

请问楼主，我现在自住房A（夫妻各50%产权）基本付清了，准备买自住房B搬去住，把A转为投资房。

1，A作为投资房，如果把产权变成老公99%，老婆1%可以negative gearing么？
如果不可以岂不是只能卖了？如果可以negative gearing，假如房子购买价100万，有多少可以用来抵税？

2，如果把B的一间卧室分租，rent需要报税么？如果银行转帐又不报税会不会被ATO查？

补充内容 (2014-6-17 11:51):
转产权以后怎么可以把贷款尽量做到100%？
一般把99%的产权给高收入一方还是低收入一方？

还是不懂

mark一下，有时间来仔细看下~

nanami666

楼主还在吗，问一个问题。
投资房A，title1个人，但是贷款是2个人。所产生的贷款利息是不是只有title下面的那个个可以用来抵税？
谢谢！！

D.Y

5年前买了个投资房。现在想卖掉，请问大侠，怎样处理才可以不用交那么多CPA？

LENNY_DONG

nanami666 发表于 2014-8-6 22:26
楼主还在吗，问一个问题。
投资房A，title1个人，但是贷款是2个人。所产生的贷款利息是不是只有title下面的 ...

按TITLE来算，和贷款无关

LENNY_DONG

D.Y 发表于 2014-8-11 09:58
5年前买了个投资房。现在想卖掉，请问大侠，怎样处理才可以不用交那么多CPA？ ...

不好意思，这个东西没有任何处理的办法，就是按正常模式走

确定相关花费没有漏报就好了

leoric

问下楼主：

1- 2011年买了自住房50万，首付10万，贷款40万。offset账户0。本息一起还。
2- 2013年6月30日将这套自住房转出租，自己在外面租房至2014年6月30日。转出租的时候贷款剩30万，offset账户是30万。只还本不还息了。
3- 2014年6月做了refinance之后买了第二套房用于自住，原来的home loan取消了，现在只有一个新的home loan，贷款80万。从出租房搬到新购的自住房。原来的投资房继续出租。

请问，
1- 现在我做2013-14财年投资房退税时，是不是没有利息抵扣了？因为转投资的时候已经只还本不还息了。
2- 我2013年6月30日至2014年6月30日在租房居住，这对投资房的退税有什么影响吗？
3- 明年投资房退税时，能用原来的home loan剩余的30万产生的利息抵扣吗？
问题比较乱，谢谢。

leoric

楼主在吗？？

LENNY_DONG

leoric 发表于 2014-9-8 09:12
楼主在吗？？

问下楼主：

1- 2011年买了自住房50万，首付10万，贷款40万。offset账户0。本息一起还。
2- 2013年6月30日将这套自住房转出租，自己在外面租房至2014年6月30日。转出租的时候贷款剩30万，offset账户是30万。只还本不还息了。
3- 2014年6月做了refinance之后买了第二套房用于自住，原来的home loan取消了，现在只有一个新的home loan，贷款80万。从出租房搬到新购的自住房。原来的投资房继续出租。

请问，
1- 现在我做2013-14财年投资房退税时，是不是没有利息抵扣了？因为转投资的时候已经只还本不还息了。      没有利息可以抵扣
2- 我2013年6月30日至2014年6月30日在租房居住，这对投资房的退税有什么影响吗？        没有
3- 明年投资房退税时，能用原来的home loan剩余的30万产生的利息抵扣吗？   不可以

sunxuke

lz您好，拜读了前面18页的咨询和您的回答，我大概也有了一些概念，因为我是去年才刚来的新移民，想咨询下我自己的一些情况。

1. 我太太在2013年初买了一个楼花A和一个二手unitB，且楼花A作为首次置业申请印花税减免和首次置业补贴。两个都是我太太一个人的名字。
2.我们从国内汇款支付了A和B的首付，中介协助办理了B的贷款，interest only。但是由于我们当时还没打算马上全家搬到澳洲，且二手unit B有租客还未到期，我们就继续让租客租用，租金从settle之日起打入我们的账户。
3. 2013年10月份，我们结束了二手unit B的租约，登陆澳洲并住进二手unit B直至今年5月份拍下了另一个house C。在settle后我们立即住进house C并同时将二手unit B交给中介出租。
4. 因为去年10月份才登陆，因此2012-2013财年没有报税。

我的问题是，在2013-2014财年：
1. 对二手unit B的报税，我是否应该按出租时间的比例来计算能抵扣的贷款利息、council rate、Strata和water rate？由于offset账户里的钱有变化造成每个月的贷款利息也不尽相同，我需要把出租的那几个月实际支付的利息专门找出来，还是怎么计算呢？
2. unit B是不是今年5月份之前可以算自住房，之后开始算投资房？还是说虽然我们还未登陆澳洲，但unit B一开始出租了，就要算投资房？如果5月份之前算自住，我应该要做一个5月份时的价格评估吧。如果一开始就算投资，那就没必要评估了。
3. 现在的状态是unit B是投资房，house C是自住房，对吗？Unit B有那个6年的exemption吗？
4. 楼花A的首付款能有什么抵税的吗？

非常感谢！

sunxuke

LENNY_DONG 发表于 2014-9-8 12:43
问下楼主：

1- 2011年买了自住房50万，首付10万，贷款40万。offset账户0。本息一起还。

lz您好，拜读了前面18页的咨询和您的回答，我大概也有了一些概念，因为我是去年才刚来的新移民，想咨询下我自己的一些情况。

1. 我太太在2013年初买了一个楼花A和一个二手unitB，且楼花A作为首次置业申请印花税减免和首次置业补贴。两个都是我太太一个人的名字。
2.我们从国内汇款支付了A和B的首付，中介协助办理了B的贷款，interest only。但是由于我们当时还没打算马上全家搬到澳洲，且二手unit B有租客还未到期，我们就继续让租客租用，租金从settle之日起打入我们的账户。
3. 2013年10月份，我们结束了二手unit B的租约，登陆澳洲并住进二手unit B直至今年5月份拍下了另一个house C。在settle后我们立即住进house C并同时将二手unit B交给中介出租。
4. 因为去年10月份才登陆，因此2012-2013财年没有报税。

我的问题是，在2013-2014财年：
1. 对二手unit B的报税，我是否应该按出租时间的比例来计算能抵扣的贷款利息、council rate、Strata和water rate？由于offset账户里的钱有变化造成每个月的贷款利息也不尽相同，我需要把出租的那几个月实际支付的利息专门找出来，还是怎么计算呢？
2. unit B是不是今年5月份之前可以算自住房，之后开始算投资房？还是说虽然我们还未登陆澳洲，但unit B一开始出租了，就要算投资房？如果5月份之前算自住，我应该要做一个5月份时的价格评估吧。如果一开始就算投资，那就没必要评估了。
3. 现在的状态是unit B是投资房，house C是自住房，对吗？Unit B有那个6年的exemption吗？
4. 楼花A的首付款能有什么抵税的吗？

非常感谢！

nanami666

楼主请教，07年买了个房子，住了大半年在08年8月就分租一间出去，09年7月开始整套都出租，12年7月搬回。13年年底卖了。是否要交cgt?

LENNY_DONG

nanami666 发表于 2014-10-5 01:41
楼主请教，07年买了个房子，住了大半年在08年8月就分租一间出去，09年7月开始整套都出租，12年7月搬回。13 ...

需要，很小一部分比例

inw

LZ, 投资房的利息抵扣是从租客搬进去那天开始算, 还是中介登广告那天开始算.

LENNY_DONG

inw 发表于 2015-3-16 14:00
LZ, 投资房的利息抵扣是从租客搬进去那天开始算, 还是中介登广告那天开始算.
...

可以按登广告算起

inw

LENNY_DONG 发表于 2015-3-16 19:57
可以按登广告算起

谢谢

sunnyocean

楼主你好，我的问题如下：我二月settle搬进现在的房子，但是又想买另外一套自住，七月settle。如果我把现在的房子卖了，大概在八月或九月settle，要不要交CGT呢？多谢:

LENNY_DONG

sunnyocean 发表于 2015-3-28 13:36
楼主你好，我的问题如下：我二月settle搬进现在的房子，但是又想买另外一套自住，七月settle。如果我把现在 ...

首先所有时间以签合同时间为准

所以买新的，卖旧的的合同时间必须要在六个月内的话

就没有CGT的问题

快乐的小旗

LENNY_DONG 发表于 2011-8-11 22:53
如果你一开始就租出去的话，那么这段时间升值都是要交税的。但是基本操作就是，你住了4年，一年出租，全部 ...

“如果你一开始就租出去的话，那么这段时间升值都是要交税的。但是基本操作就是，你住了4年，一年出租，全部获利的25%需要交税。

要想不交，必须一开始现住进去半年“

有会计师说只要三个月，对吗？ATO 好象没有明确的时间要求

LENNY_DONG

快乐的小旗 发表于 2015-5-7 23:39
“如果你一开始就租出去的话，那么这段时间升值都是要交税的。但是基本操作就是，你住了4年，一年出租， ...

住的越久，被认为自住可能性最大

不然被认为为了退税而搬家会被认为非自住也有可能的

快乐的小旗

LENNY_DONG 发表于 2015-5-12 10:33
住的越久，被认为自住可能性最大

不然被认为为了退税而搬家会被认为非自住也有可能的 ...

这个贴怎么不能加分了？那就是说三个月也是可以的了？

快乐的小旗

LENNY_DONG 发表于 2015-3-30 10:34
首先所有时间以签合同时间为准

所以买新的，卖旧的的合同时间必须要在六个月内的话

‘首先所有时间以签合同时间为准

所以买新的，卖旧的的合同时间必须要在六个月内的话

就没有CGT的问题‘

请问如果不卖旧的，只买新的，还有六个月免CGT的宽限吗？

LENNY_DONG

快乐的小旗 发表于 2015-5-14 12:16
‘首先所有时间以签合同时间为准

所以买新的，卖旧的的合同时间必须要在六个月内的话

没有了

LENNY_DONG