北上房价这么高，平均收入这么低，房价收入比这么不合理，为什么那么多人买得起房？

BIH

syqwin 发表于 2017-5-5 12:58
我觉得还是讨论些操作细节比较好，成天多空互怼太伤和气~我可以分享一下北京的一些套路，虽然人不在北京 ...

商住房租约形式买房的问题，房产证是扣在发展商手里的吧？那怎么向银行申请贷款。这样的形式购房是不是会有折价？要是证照齐全后，重新过户是不是需要补差价？

期待你说说熊安的

syqwin

BIH 发表于 2017-5-5 12:39
商住房租约形式买房的问题，房产证是扣在发展商手里的吧？那怎么向银行申请贷款。这样的形式购房是不是会 ...

只有四证的开发商手里的房证只有一份，是一整栋楼的，就是俗称的“大房证”，也根本没办法给业主分出“小房证”，但可以给业主出示原件并提供一份复印件。话说，从法律角度讲，这是租房子，开发商本来就没有义务给业主房证。

银行哪有贷款给你租房的 ，所以没法贷款，只能全款。在北京商住房限购前，这种房子是很便宜的，2016年末的时候，40平米的跃层（实际就是80平米左右），东五环大概只要不到70万，东六环不到50万（这类房子一般都是沿着地铁线建的，交通不是问题，北京地铁的速度想必你是知道的）。为什么便宜呢？因为是“租”，没房证，在这种房子上面，还有有房证的40年产权正规商住房压着呢。但如今北京商住限购，把有房证的坑了，反而是这种没房证的不受影响，压在头上的石头没了，能不涨么？这就好比什么呢？就像土澳的labor，圣母婊政策听起来冠冕堂皇，执行起来适得其反，坑了一群吃瓜群众，该搞定的问题还是没搞定。

转售的时候价格由买卖双方商定，开发商担当中间人角色（或者说交易大厅角色）。至于五证办齐过户，永久租赁合同上已经写清楚了，要补交一定款项，数额是固定的。不过，看现在的形势，基本不太可能办齐五证了，即便能办，业主也不愿意办了。开发商sales当初就有一句话说在前面：如果五证全了，就不是这个价了。

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补一句，雄安操作有些复杂，我听了这种模式后觉得又兴奋又头大，目前还在整理头绪中，准备有空回去一趟看看雄安什么样。

BIH

syqwin 发表于 2017-5-5 13:30
只有四证的开发商手里的房证只有一份，是一整栋楼的，就是俗称的“大房证”，也根本没办法给业主分出“小 ...

按现在的限购政策，即使是有证照齐全的开发商也会走这个路子吧？这样回笼资金比较快。不过房产证怎么处理？继续扣在开发商那里直到限购结束？

ddan_1024

syqwin 发表于 2017-5-5 12:58
我觉得还是讨论些操作细节比较好，成天多空互怼太伤和气~我可以分享一下北京的一些套路，虽然人不在北京 ...

想知道雄安房子的故事

syqwin

BIH 发表于 2017-5-5 13:13
按现在的限购政策，即使是有证照齐全的开发商也会走这个路子吧？这样回笼资金比较快。不过房产证怎么处理 ...

稍微有些复杂，这是一个时间轴的问题。

其实商住房的问题很多年前北京就注意到了，北京住建委有意要整理，但当时碍于没有市委市政府的明确政策，没法大规模整治，只能私下里用点昏招。开发商五证不全只有四证的问题，根本不是开发商的责任，就是住建委和房管局拖着、找茬、踢皮球不给。北京房地产市场这么火，开发商为了尽快拿下五证开售，你让他给你下跪叫祖宗他都不犹豫。结果几年下来，出现了一道分水岭，稍早一些入市的开发商拿到了五证，而从某个时间起之后，几乎没有开发商拿全五证。

这些没拿到的“很冤”，因为北京后来的各种政策收紧，不想让你搞商住就根本不批准你盖，甚至地都不批给你，彻底没有了烦恼。而这些只有四证的开发商，当初批地批工程的时候政策都是一路绿灯，完工后各种技术检测也都没问题，到了申请销售证的时候，被住建委卡在中间了~就这样，市场稳定了几年。

在此期间，有五证的商住就踩着四证的商住做营销，说人家四证的房子破，不合格（其实不是这回事），说人家没房本（这个最致命），而且当时五证商住也不限购，所以大家（主要是没有购房资格的人和投资者）一窝蜂抢五证商住，搞得有些好地点的五证商住价格比当地的70年大产权住宅价格还高。

这其中有个问题，五证商住的数量从衙门开始用昏招起，基本不再增长，大家倒来倒去也有些年头了，还在开发商手里没卖出去的一手五证商住基本绝迹，绝大部分五证商住都是入市的二手，或者更明确的说，在个人手里。这种情况下以个人的力量搞以租代售不是很现实了。就算真的出租，很多中介也不愿意接手，因为商住房的水电费太贵，真正的租客不愿意租。

四证商住的房产证一直在开发商手里，直到政策松动有其他模式可寻。

BIH

syqwin 发表于 2017-5-5 14:18
稍微有些复杂，这是一个时间轴的问题。

其实商住房的问题很多年前北京就注意到了，北京住建委有意要整理 ...

你说的北京的商住房的问题是什么？过度开发？

syqwin

BIH 发表于 2017-5-5 14:02
你说的北京的商住房的问题是什么？过度开发？

规划与实际用途不符。

商住房是开发商搞出来的东西，说得好听叫跨界，说得不好听叫四不像，其实从政策法律规划上看，根本就不存在什么商住房。

这个模式就是为了应对北京住宅房限购而诞生的，这些房子的政策法律规划身份是写字楼、商场、库房等等

最早是开发商改建，把手头卖不动的写字楼改成适合人类居住的条件，然后往外卖~

后来直接在图纸阶段就把内部做成适合人类居住的住宅模式~

再后来更甚，连外观都是住宅的样子，根本看不出是商业楼

你可以在网上搜一下，北京像素、晶彩亦庄、林肯公园，看看他们的样子就知道了，这些全是商住，如果说这些地方的规划是写字楼、商场、库房，你都不信~

syqwin

ddan_1024 发表于 2017-5-5 13:23
想知道雄安房子的故事

我尽量整理一下，然后写出来，可能需要点时间，因为这个是新玩意，我也没亲身经历过。

话说，一位我信得过的大神告诉我等一阵再考虑入市，因为雄安是三个县并在一起的，按原来县城的规划去做市场预测并不是很靠谱，要等全新的master plan出来再动。

ddan_1024

syqwin 发表于 2017-5-5 14:50
我尽量整理一下，然后写出来，可能需要点时间，因为这个是新玩意，我也没亲身经历过。

话说，一位我信得 ...

出来估计就涨上天了吧

syqwin

ddan_1024 发表于 2017-5-5 17:37
出来估计就涨上天了吧

官方账面是不会体现出来的~据说雄安有很大可能把PPP模式搬到建住宅项目上~

syqwin

ddan_1024 发表于 2017-5-5 17:37
出来估计就涨上天了吧

官方账面是不会体现出来的~据说雄安有很大可能把PPP模式搬到建住宅项目上。

BIH

syqwin 发表于 2017-5-5 19:06
官方账面是不会体现出来的~据说雄安有很大可能把PPP模式搬到建住宅项目上。 ...

我老觉得PPP其实就是官商勾结的意思

榆木

ddan_1024 发表于 2017-5-4 22:19
我就这么跟你讲 我说的北京情况 就是真实的 我家里亲戚朋友 全北京人 都是资产千万计 就是因为房价高 这 ...

北京人还是偷着乐比较文明。很多北京人也没有比其它省份的人多干了什么就凭着政策占有和剥夺了别的省份人的几辈子的财富，还不准说个不字，否则就是loser, 全家都是loser; 就是吃酸葡萄，全家吃酸葡萄。。。典型的爆发户而且是不劳而获的爆发户心态。

kov

房价高，大家都知道。但还是很多人来买，为啥？其实就是买得起的人，都来了~~~~~~~注意！是！！！买得起的人！

hsqhugh

榆木 发表于 2017-5-5 20:41
北京人还是偷着乐比较文明。很多北京人也没有比其它省份的人多干了什么就凭着政策占有和剥夺了别的省份人 ...

在北京已经很难听到北京口音了。北京已经是移民城市了，大部分都是外来人口。外来人口太多给当地人带来了很多麻烦：医疗，入学，交通等等，但任何事物都是一分为二的，外来人口太多也给当地人带来了福利，房价和房租就是当地人得到的福利，也算是一点小小的回报吧。

syqwin

BIH 发表于 2017-5-5 19:54
我老觉得PPP其实就是官商勾结的意思

你说得很对。PPP是英国搞出来的，现在也是英国财政部的一些卸任技术官僚在帮中国搞~

上面认为这种模式很有创意，政府投入部分钱，然后带活一大票民间资本，共同搞个大事情，政府有政绩，民间能发财，很划算。

syqwin

ddan_1024 发表于 2017-5-4 23:00
还有一些小城市的 跟我们牛逼 说自己在澳洲赚钱 在shengyang 买了两三套房 我心说 那三套换我北京一套都 ...

回过头来才看见你的房子位置，常营回族自治乡

握个抓吧~我曾经在柏林爱乐住过，本来看上一套房子想入，结果一问居然是军产，然后就转移目标了~

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补充一段：

光顾着分享北京商住房套路了，没仔细看回帖。

你常营的房子卖5万？太低了啊。小同志，我得批评你了，你这是恶意破坏社会主义房地产市场秩序 ，你有几套？我都要 。

万象、柏林爱乐哪个不奔7万啊~

我的链家管家曾经说过一句话（不是对我说的，是对其他客户）：革命先烈抛头颅洒热血打下的大好河山，您不能就这么贱卖了……

hsqhugh

syqwin 发表于 2017-5-5 21:33
回过头来才看见你的房子位置，常营回族自治乡  

握个抓吧~我曾经在柏林爱乐住过，本 ...

我从小在北京长大，生活了这许多年，竟然没听说过常营这个地名，现查的高德，原来在东五环外。没办法，北京太大，发展太快，很多地方今非昔比啦。链家显示该地区房价6-7万。5万早已是历史了。

syqwin

hsqhugh 发表于 2017-5-5 23:47
我从小在北京长大，生活了这许多年，竟然没听说过常营这个地名，现查的高德，原来在东五环外。没办法，北 ...

北京的房地产中介忽悠的语言很多，但我觉得有一句广告词说得是事实：全北京向东看！

这句广告词最早是在通州被正式定为副中心之前就出来的，当时就有人质疑。我一个同事就是因为和中介拗劲，反其道行之，去门头沟买了房子~如今有些后悔了。

老北京还是四处走走的好，看看新北京什么样，你会觉得更爽。去国贸中国尊看看，通州副中心看看，去亦庄看看，去武大郎机场看看~

我另一个同事就是个老北京，一个80后，每天蹬自行车上班，感觉很老气。这位爷只在西城和海淀活动，从不远走。我们约他去朝阳大悦城吃饭他都不去。单位发的某书城购书卡，他问我最近有啥书值得看（他看书还是很多的），我说没啥，值得看的那几本你早都看过了。他很不爽，抱怨说发这卡干啥，还不如发钱。我说书店里不光有书啊，还有其他的东西文具、旅行箱什么的，都可以用卡买啊~然后他就说出了一句让我至今难忘的话：我一北京人，我哪都不去，买旅行箱干啥……

TigerBNE

hsqhugh 发表于 2017-5-5 10:59
深圳是中国前三的城市，未来几年暴涨甚至翻倍，没问题。具体到2018年，那我可不敢说。我从来不预测房价的 ...

2016年北京930没有出限贷大招，压不住帝都购买力。深圳2018很期待。

hsqhugh

TigerBNE 发表于 2017-5-6 07:09
2016年北京930没有出限贷大招，压不住帝都购买力。深圳2018很期待。

限贷不是什么新鲜事儿，2013年也限贷。

调控的目的，应该是让大家能买房，房价还不涨（当然这是不可能的），而现在的政策，就算房价不涨，你也没资格买。
跟单双号限行一样，没意义。大家都不让开车了，马路上是不堵车了，可这样的“不堵车”有什么意义呢？马路上再通畅，也不让你开车上路。

我看政府不如暂停网签一年，保证房价能一年不涨

BIH

hsqhugh 发表于 2017-5-6 10:32
限贷不是什么新鲜事儿，2013年也限贷。

调控的目的，应该是让大家能买房，房价还不涨（当然这是不可能的 ...

我同意你说的现在政策的效果。我觉得政府也知道。他们的目的不是让大家能买房。而是希望大家别买房了，把钱投到其他地方吧。这个泡沫实在撑不下去了。可是不行啊, 大家都只信房产这块能赚钱啊。我估计这个四限要维持一个很长的时间。

hsqhugh

BIH 发表于 2017-5-6 08:52
我同意你说的现在政策的效果。我觉得政府也知道。他们的目的不是让大家能买房。而是希望大家别买房了，把 ...

现在买房的主力是刚需和改善，投资者是极少数，炒房的更是凤毛麟角。换句话说，这些钱迟早也是用来买房，除非买不起了。

至于银行的贷款，现在已经流到“实体经济”了，我身边很多人刚刚以经营贷的名义贷到款，然后用来买房 这些钱在统计局的数字里，是流向“实体经济”的。

BIH

hsqhugh 发表于 2017-5-6 11:09
现在买房的主力是刚需和改善，投资者是极少数，炒房的更是凤毛麟角。换句话说，这些钱迟早也是用来买房， ...

这就对了。政府就是不想你们这么玩。刚需也好投资也罢，钱流不到实体经济，非常麻烦。现在一线城市的城镇化基本完成了。钱继续往里钻也是空转。所以现在四限，政府是想慢慢挤泡沫。让一部份高杆杆熬不住了。把这部分慢慢挤掉，让楼市软着陆。最好就是能引导钱流向可以创造价值的领域。PPP也就应运而生。

ddan_1024

榆木 发表于 2017-5-5 22:41
北京人还是偷着乐比较文明。很多北京人也没有比其它省份的人多干了什么就凭着政策占有和剥夺了别的省份人 ...

瞧你那酸样。

啥叫不劳而获 有了房产 升值就叫不劳而获吗 这叫投资好吗
你有钱也投去

ddan_1024

hsqhugh 发表于 2017-5-6 00:17
我从小在北京长大，生活了这许多年，竟然没听说过常营这个地名，现查的高德，原来在东五环外。没办法，北 ...

我具体在6号线 草房
比常营后一站

BIH

hsqhugh 发表于 2017-5-6 11:09
现在买房的主力是刚需和改善，投资者是极少数，炒房的更是凤毛麟角。换句话说，这些钱迟早也是用来买房， ...

现在以经营贷的名义贷款比房贷利率哪个比较高？

hsqhugh

ddan_1024 发表于 2017-5-6 09:31
我具体在6号线 草房
比常营后一站

我去过离你家不远的鑫鑫马记吃羊肉串。典型的脏脏的路边店，但上过电视，我就去试了试，果然不错。

ddan_1024

hsqhugh 发表于 2017-5-6 11:42
我去过离你家不远的鑫鑫马记吃羊肉串。典型的脏脏的路边店，但上过电视，我就去试了试，果然不错。 ...

我对那都不太熟 只知道个天街

hsqhugh

BIH 发表于 2017-5-6 09:35
现在以经营贷的名义贷款比房贷利率哪个比较高？

基准利率4.90%

一，正常的房贷也就是按揭：

1首套，前不久85折，也就是4.16%， 后来9折，95折，现在有的银行是基准利率4.9%

2二套，上浮10%也就是5.39%，现在有的银行上浮20%也就是5.88%


二，抵押贷款：

1消费贷：多数不超过100万，不超过10年，利率上浮5-30%不等，也就是最高6.37% 不过也有个别银行能超过100万不超过1000万，超过10年不超过30年，我前不久申请的远超100万，27年 现在这个产品已经没了。

2.经营贷：多数不超过20年，不超过1000万，利率通常上浮30%，也就是6.37%。