房价高企的原因究竟是什么？

villa

房价高企的原因究竟是什么？




澳洲各州府城市，特别是悉尼和佩斯，近年来房价一直较高，截止今年6月底，佩斯更以35.4％的年涨幅居冠。高企的房价已经让澳洲人的住房购买力下降到了30年来的新低。

就此，8月19日霍华德总理在阿德雷德发表讲话，要求各州政府应释出更多的住宅土地，以确保澳洲民众有能力购买房产。他认为，高涨的房价和各州的住宅用地供应量减少息息相关。

财长Peter Costello当即随声附和，他表示，在过去的30年里，尽管房屋建筑成本并没有上升很大，但与此同时，悉尼的地价却翻了7倍！他认为澳洲，尤其是悉尼正在面临着“土地购买力问题”而不是“住房购买力问题”。

一些房地产开发商也表示，澳洲各州府城市，特别是在悉尼和佩斯地区，住宅用地供应量的减少和短缺已经到了非常严重的程度，从而将房产价格推到了一个让人难以负担的程度。

但据9月9日出版的《悉尼晨锋报》报道，Macquarie银行的经济学家Rory Robertson却表示，上述说法并不可靠。他认为联邦政府的诸如利得税折扣和开放移民等政策导致房产需求旺盛，比州政府在远郊释出更多住宅用地的影响还要大。

利率上升也是影响首次置业者难以购房的主要因素。最新公布的数据显示，7月份的首置人士贷款仅占所有新房贷的16.7％，创一年多来的新低。自从5月份储备银行加息以来，首次置业人士在整个房产市场中所占的份额下降了2.4个百分点，是四年来同期最大降幅。

数据还显示，新的房贷金额下跌了1.4％，投资房的贷款金额跌幅高达7.2％，而自住房的贷款金额反而上升了1.3％。

全国平均房贷金额已创下$223,500元的历史新高，去年同期的数据为$215,900元，而1996年3月则为$97,100元。悉尼所在的新州平均房贷额为$251,500元。

据估计，澳洲的平均房价已从20年前是平均年税前工资的4倍，上升至如今的7倍。

该经济学家认为，在远郊地区增加更多的土地供应只能改善当地的住房购买力，而对大部分人居住的地区影响甚微。分析住房购买力问题不能集中于一个供给方面，而忽略了需求方面的影响因素，比如人口增长，利率仅为1990年代最高峰时的一半，以及投资因素在最近的一次房产热潮中所占的突出比重等。

上个月，储备银行行长Ian Macfarlane也表示，在过去的10年里，房产价格翻番几乎全都是旺盛的需求所带动的。

不过，8月20日根据官方公布的数据显示，各州政府的各类附加税也是造成普通民众无法负担居高不下房价的重要原因。

以悉尼的一栋市价$55万元的房产为例，其中上缴给新州政府的各项税金总额就超过$16万元。

有业内人士形容这些课税根本与抢劫无异，特别是在房产建造期间就征收两次印花税，而最后当这些房产出售至购买者手上时，州政府还会再征收一次。

比如：以一块价值$15万元的建地为例，发展商必须在施工期间支付至少$1万元印花税、州政府道路征收费$1.5万元、州政府服务费$1.5万元、两次州政府建设及基础设施税共$12万元。

此外，各地市议会还会征收其它额外的费用，所以在这块土地在房屋尚未完工之前，就已花费$35万元左右，“羊毛出在羊身上”，所有这些费用最后都会转嫁到购房者的身上。如果在新州购买这样一栋开价超过$50万元已完工的房产，购房者还需另外缴纳$2.4万左右的印花税。

据悉，过去三年来，悉尼的土地价格飙涨了三倍之多。



你认为房价高企的主要原因又是什么呢？




:si74

老猫

悉尼是无以伦比的。

我来了快一年，发现冬天从来不用暖气；夏天也从来不用空调，晚上睡觉还盖薄被子呢，足够舒适了。这种气候条件，放眼全球，也就巴西的几个地方可比。
几十个沙滩离市中心很近，绝不比里约的沙滩差。还有山谷／河流／森林。这些不是来旅游半个月能体会的。
当我在parramatta河的大桥上，西望蓝山，东望大海，下面停泊着数以千计的游艇，ryde还有象原始森林的公园。感觉这里把山峦／河水／森林／海滩结合的完美之极了。

亚非拉不说了，气候再好也没用；加拿大气候不行；美国也是大陆性气候为主，北部冬天冷；南部夏天太热；
欧洲气候最好的是西班牙／意大利等地区，但夏天也热，冬天也比悉尼冷些。
所以，悉尼和perth房价贵也就自然了。

[ 本帖最后由 老猫 于 2006-9-9 22:44 编辑 ]

liquidator

房价也会有起伏的。暴涨就会暴跌的。悉尼原来是养在深闺人未识，但现在的房价和美国很多地方比都不差了。现在悉尼住宅价格已经跌的挺厉害了，只不过可能这里的筒子平时工作忙，不太出去交际，不太看财经新闻，还经常有人在这里说又涨啦的。

Downunder

原帖由 liquidator 于 2006-9-9 22:42 发表
房价也会有起伏的。暴涨就会暴跌的。悉尼原来是养在深闺人未识，但现在的房价和美国很多地方比都不差了。现在悉尼住宅价格已经跌的挺厉害了，只不过可能这里的筒子平时工作忙，不太出去交际，不太看财经新闻，还经 ...

看来你不但英文的财经新闻看不懂，连中文的也理解不了。

liquidator

原帖由 Downunder 于 2006-9-10 13:52 发表

看来你不但英文的财经新闻看不懂，连中文的也理解不了。

我还真没明白阁下说的什么意思啊。

hx

原帖由 老猫 于 2006-9-9 22:33 发表
悉尼是无以伦比的。

我来了快一年，发现冬天从来不用暖气；夏天也从来不用空调，晚上睡觉还盖薄被子呢，足够舒适了。这种气候条件，放眼全球，也就巴西的几个地方可比。
几十个沙滩离市中心很近，绝不比里约的 ...

悉尼的气候真的是没的挑。喜欢。

fantergaruo

这些年的经济发展还不错

东门吹风

房地产业在澳洲是支柱产业之一，政府采取很多政策，诸如移民 等，来维持澳洲房价。但副作用是很多澳洲人买不起房子。澳洲政府在寻求平衡点，我敢说澳洲房地产泡沫不小，但澳洲大多数人不希望它破灭。

villa

原帖由 东门吹风 于 2006-9-10 16:57 发表
房地产业在澳洲是支柱产业之一，政府采取很多政策，诸如移民 等，来维持澳洲房价。但副作用是很多澳洲人买不起房子。澳洲政府在寻求平衡点，我敢说澳洲房地产泡沫不小，但澳洲大多数人不希望它破灭。

非常有道理。

在昨天《悉尼晨锋报》的这篇报道里，就有这么一段：

Mr Robertson said the needs of first-home buyers were being ignored because most voters were home owners and therefore had an interest in higher, not lower, property prices.

"Neither the Coalition nor the Labor Party in Canberra show any sign of going out of their way to make any significant difference … [First-home buyers] are not a big enough priority for Canberra to do much beyond blaming the states for not releasing enough land," he said.

无论目前执政的自由党联盟，还是在野的工党，在这一点上都差不多。因为大多数的选民是屋主，房价上涨而不是下跌符合这些选民的利益。

而首次置业者都不在他们的优先考虑名单之列。


:si31

fantergaruo

我希望,而且相信大多数人也希望，只有一套自住房的也不可能拿去卖个好价钱然后再去买一套同样昂贵的来住啊？ 呵呵，炒楼花的有钱人一定不是大多数

[ 本帖最后由 fantergaruo 于 2006-9-10 17:14 编辑 ]

东门吹风

原帖由 fantergaruo 于 2006-9-10 17:08 发表
我希望,而且相信大多数人也希望，只有一套自住房的也不可能拿去卖个好价钱然后再去买一套同样昂贵的来住啊？ 呵呵，炒楼花的有钱人一定不是大多数

希望更多老人选择downsize，卖掉现有房，住apartment。

Foreveryoung

维省的印花税确实是太高了！


:si47

freeau

供求关系决定的。

说明对某些人来说还不高。特别是现在很多中国的大款，对他们来说，并不算高。

AgeanSea

......新州购买这样一栋开价超过$50万元已完工的房产，购房者还需另外缴纳$2.4万左右的印花税。

要$2.4万这么多吗？我印象当中，NSW的印花税比维省大大地少啊！

villa

原帖由 新来乍到 于 2006-9-11 23:05 发表
......新州购买这样一栋开价超过$50万元已完工的房产，购房者还需另外缴纳$2.4万左右的印花税。

要$2.4万这么多吗？我印象当中，NSW的印花税比维省大大地少啊！

谢谢“新来乍到”指出来，你读贴还真的非常仔细。

NSW的印花税确实比维州要少，比如维州的印花税标准大致如下：

30万的房产，印花税为$13,660；
40万的房产，印花税为$19,660；
50万的房产，印花税为$25,660；
......

房价每增加10万，须多缴印花税$6000元左右。

而NSW的首次置业50万以下房产免印花税，$50万～$60万则按比例减免印花税。文中提到的那栋$55万元的房产印花税应该是$20,240元。

但在《悉尼晨锋报》8月20号周日版上的这篇报道英语原文里，却明确提到购买$55万元房产买家需付印花税$24,750元（the only tax paid on the purchase of a $550,000 established house in NSW is the stamp duty, at $24,750.）对此，我也有些疑惑，不知道是不是减免前的印花税。


http://www.smh.com.au/articles/2006/08/19/1155408071213.html


The levies and taxes, described by Housing Industry Association managing director Ron Silberberg as extortionate, include the charging of stamp duty twice during development.

Stamp duty is then levied a third time, when the buyer purchases the total package.

On a $150,000 block of land, developers and builders pay:

* up to $10,000 in stamp duties at stages of development;

* $15,000 State Government roads levy;

* $15,000 state services charge;

* $120,000 in two lots of state development and infrastructure levies.

The addition of local government charges and taxes raises the cost of the block of land to $350,000 - even before the house has been built.

By contrast, the only tax paid on the purchase of a $550,000 established house in NSW is the stamp duty, at $24,750.





:si66

cattor

为两位的认真精神鼓掌。

maplefire

反正接盘的都是我们这种新移民，唉，苦

rdcwayx

那么，NSW的免税政策如何解释？ （50万以下部分，免印花税？）

西边雨

越来越多的人口和低空房率支撑着整个房产投资市场，这种情况基本不会改变~

AgeanSea

原帖由 villa 于 2006-9-12 00:05 发表

谢谢“新来乍到”指出来，你读贴还真的非常仔细。

NSW的印花税确实比维州要少，比如维州的印花税标准大致如下：

30万的房产，印花税为$13,660；
40万的房产，印花税为$19,660；
50万的房产，印花税 ...

别客气，别客气！
谢谢转载这样的文章，辛苦了！

demoboy

原帖由 rdcwayx 于 2006-9-12 09:19 发表
那么，NSW的免税政策如何解释？ （50万以下部分，免印花税？）

因为新州政府鼓励大家购买自己的第一套住房，50W的房子在新州stamp duty是17，990 省了不少。不过只限于第一次购房，夫妇两人只能享受一次。

villa

地价上涨 收费过多 购房支付能力创三年最低  




10月25日消息  地价猛涨，收费过多，这些使澳大利亚人买房越来越难，现在购房支付能力处于近三年来的最低水平。


房地产协会和联邦银行的联合报告发现，第三季度购房支付能力又下降四个百分点，这已经是连续第三次下降了。

购房支付能力指数由第二季度的107.8下降至103.5，而首购房房价中位值上升了11,500元达到361,500元。购房支付能力处于2003年12月以来的最低水平。

建筑产业机构房地产协会说政府缺少措施解决土地不足，而收费又在不断上升，这些问题越来越严重。

HIA总裁Simon Tennent表示， “澳大利亚购房支付能力低得过份，这限制人们购房，阻碍住宅房建设，加剧了住房市场的紧张。”

“地价上涨，收费过多，程序拖拉，三重压力之下，要想有效恢复购房支付能力是不可能的。”

Tennent 说，现在首次购房者29%的收入得用来偿还房屋贷款，这个比率是近三年来的最高水平，而且这个比率已经接近“无人购买”的临界点。




http://www.news.com.au/business/ ... 42602-31037,00.html





:si58

patricb

凑个热闹。
我感觉房价上涨当然有投资热、低利率、负扣税等种种因素，但主要还是人口的增加，这一点可以从现在的出租房空置率极低得到证明，说明房子还是趋于不够住。另外一方面，土地供应不足也造成低价上涨。现在墨尔本的那个2030计划，就是圈定了未来墨尔本的可居住空间，以后会通过建更多高楼来增加住房。澳洲虽然地域广大，但如果像摊大饼这样扩张的话，政府投入极大，每增加一个新的居住区，就需要建设大量配套设施和道路、交通等。

astina

哎,高楼一多,就没澳洲特色了

widelink

偶是不会在澳洲养老的说

patricb

没法子啊，你看那规划，Box HILL 以后估计也是高楼重地。

villa

昆士兰州地价急剧上涨  
  



据2月26日《Courier Mail》报道，从2004年10月份对土地估价以来，昆士兰州最新的土地估价急剧攀升。

昆州北部小镇Collinsville，由于临近地区矿采业高速发展，当地的地价暴涨了13倍，由$2,100元飙升至$28, 000元！中部小镇Comet的地价也猛涨了12.5倍。首府布里斯班的平均地价已涨到$260,963元，涨幅达9%。黄金海岸的地价也增至$279，845元，涨幅为14%。市中心CBD的商业地产土地估价更上涨了350%。



QLD land prices rise dramatically



February 26, 2007 05:48pm


LAND prices in one tiny Queensland town have jumped 1300 per cent, according to the latest valuations released today.

The town of Collinsville, near Bowen in north Queensland, recorded the highest jump in prices since the last valuation in October 2004, according to Department of Natural Resources and Water (NRW) figures.

Land prices in the town jumped from $2100 to $28,000 over the period, largely on the back of the coal mining boom in the Bowen Basin.

Prices in the small town of Comet, near Emerald in central Queensland, also skyrocketed by 1250 per cent over the time period to $40,500.

In Brisbane the average land valuation rose nine per cent to $260,963 while the Gold Coast recorded a 14 per cent increase to $279,845.

Other suburbs with massive valuation increases were Carole Park (40%), Durack (34%), Herston (36%), Hemmant (37%), Inala (40%), Pullenvale (38%), Oxley (35%), and Richlands (39%).

The biggest rise was in commercial lands throughout the city where values jumped by up to 300 per cent. In the CBD, values increased by up to 350 per cent.



http://www.news.com.au/story/0,23599,21289566-1702,00.html



:si142

villa

Labor won't touch negative gearing




July 22, 2007 - 10:33AM


Labor would not use negative gearing as a way to make housing more affordable, opposition housing spokeswoman Tanya Plibersek says.

Labor is due to hold a national housing summit in Canberra this week, bringing together experts in the field to discuss housing affordability.

The opposition is looking at several strategies but, Ms Plibersek said, negative gearing would not be part of it.

"We're not touching negative gearing," she told the Ten Network today.

"We are interested in looking at ways of attracting investment into the lower end of the market and there might be things you can do with the tax system to improve that, including this proposal for a national affordable rental incentive scheme that we've talked about. But we're not touching negative gearing."

Negative gearing occurs when the cost of renting out an investment property exceed the rental income.

In these cases, the Australian Taxation Office (ATO) allows investors to offset the loss against their income tax assessment.

Ms Plibersek said negative gearing was not the way to make housing more affordable. Instead, Labor would look at other solutions.

One scheme Labor is considering involves helping people pull together a deposit through automatic withdrawals.

"We're looking at something that would be a lot like superannuation ... where you contribute from your pre-tax income ... and it's taxed at a concessional rate on withdrawal," Ms Plibersek said.

People would have to commit to the fund for about five years, she said, and would only be able to withdraw the money to spend on a first home.

"We think that this is a good way of helping people with a deposit gap."

Ms Plibersek said Labor was not looking to make changes to the first home buyers scheme.

"We certainly wouldn't ditch the first home owners grant but we don't want to start handing out more lump sums because, in the past, that has had an inflationary effect and we don't want to make the patient worse with the medicine we give," she said.

AAP

典

要存5年啊，太久了吧，5年后房价不知道涨成怎样了,
看来这个Labor也拿不出什么药来，难啊，这世界有钱人太多

吃喝拉撒睡

have my say:

1, in the end, the goverment will find it's easier to make city larger than make prices lower.

2, 泡沫 exist, but in melbourne it is not as bad as everyone's talking about. blackburn south is good suburb, average only around 500K. i can't see any 泡沫 with a regular size block of land worth 400K these days.

3, time to buy into a prestage suburb again. the cost of buying in middle ring suburbs already picked up.  it is as far as i want to go. 20KM is a safety belt to me. Glen iris and Camberwell are suburbs to watch. more sustanable growth for future.