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澳洲金融时报：CGT新规或提高投资房翻修税负
在阿尔巴尼斯政府新的资本利得税制度下，如果投资者采用财政部提供的简易公式为资产估值，投资房翻修以及企业商誉都可能面临更高税负。
这一差异出现在现有投资从2027年7月1日起过渡到新的资本利得税制度时。
自5月联邦预算公布相关改革、并经过两轮立法后，政府至今仍在就尚未解决的资本利得税问题进行咨询。
税务和会计专家已在提交给财政部的意见中指出这一问题。
澳洲税务学会（Tax Institute）税务法律顾问斯托里（John Storey）表示，进行资本性改造的投资者如果使用财政部的估值公式，可能需要缴纳更多税款，因为该公式没有考虑2027年7月1日前翻修工程对资产成本基础所产生的增加。
斯托里说：“凡是会减少你2027年7月1日前资本收益的情况，通常都会导致更高的实际税率。”
按照新制度，持有现有投资并跨过明年6月30日的投资者，在为这些资产计算资本收益时，需要适用两套不同的税务规则。
新财政年度开始前产生的资本收益，仍可享受现行50%的资本利得税折扣；之后产生的收益则适用政府新的通胀指数化制度，而高增长投资在这一制度下将承担更高税负。
澳洲税务学会向财政部提供的一个例子显示，A房产于2007年以100万澳元购入，2015年又投入200万澳元进行资本性改造。
按理说，这套房产调整后的成本基础应该是300万澳元，但财政部的公式并不会得出这一结果。
B房产则于2007年7月1日以300万澳元购入，此后没有进行任何资本改造。
两套房产都在2027年6月30日以800万澳元出售。
按照财政部的估值公式和通胀指数化方法，A房产计算出的资本收益约为400万澳元；但B房产的资本收益则明显较低，只有223万澳元，两者相差约177万澳元。
斯托里表示，如果投资者希望避免因为使用财政部公式而产生更高税负，就可能不得不花费数千澳元，请专业人士对资产进行正式估值，并把2027年7月1日前完成的翻修工程计入其中。
他说：“很多纳税人都不得不经历成本高昂的估值程序。如果他们不这么做，最终可能要多缴相当可观的税。”
Wilson Asset Management估计，新的资本利得税制度可能给全澳企业和投资房带来最高45亿澳元的一次性估值成本，而且所需要的估值工作量可能达到现有估值行业承受能力的三倍。
Wilson Asset Management主席威尔逊（Geoff Wilson）表示：“这一数字还没有包括艺术品、收藏品、知识产权以及其他难以估值的资产，因此全国实际承担的估值成本可能明显更高。”
澳新特许会计师公会（Chartered Accountants ANZ）税务主管弗兰克斯（Susan Franks）表示，财政部针对现有资产采用的复合增长比例分摊方法，会让进行了重大资本改造的资产处于不利地位，也会影响企业内部形成、成本基础接近零的商誉。
她在提交的意见书中表示：“这一计算方法必须调整，纠正这种结果。”
政府在备受争议的5月预算中，取消了大多数资产现行50%的资本利得税折扣，不过仍为新建住宅、年营业额低于1000万澳元的小企业，以及部分创新型初创企业保留豁免。
财政部目前还在就初创企业的豁免安排进行咨询。
新的通胀指数化制度将从2027年7月1日起实施，对扣除通胀后的实际资本收益征税，最低税率为30%。
这些改革引发企业界和投资者强烈反弹，迫使政府承诺向中小企业、初创企业以及受到所谓“死亡税”影响的遗产继承作出让步。
政府同时取消了未来住宅投资者的负扣税优惠，新建住宅除外；此外，还将对全权信托（discretionary trust）的分配收入实施30%的最低税率。
财政部预计，这一系列改革将在未来10年为政府增加880亿澳元税收。
这是澳洲25年多来规模最大的一次税制改革。相关措施在5月12日预算公布仅六周后，就在没有经过全面利益相关方咨询的情况下迅速通过国会。
对于房地产等非上市资产，联邦财政部长查默斯允许投资者在两种方式中选择：要么聘请专业估值师，要么采用立法中列出的财政部自行估值方法。
政府上周又通过了进一步的资本利得税改革，其中包括取消所谓的“寡妇税”。如果不修改，这项规定原本会对因伴侣去世或关系破裂而取得房地产权益的人征收资本利得税。
查默斯上周表示：“把重大改革分批立法是一种标准做法。未来几个月，我们还会继续推进更多批次的改革，这与过去实施GST以及其他重大改革的方式一致。”
他说：“我们的改革目的，就是让经济更好地服务更多澳洲人、企业以及未来几代人，为小企业提供更多支持，为劳动者提供更多减税，同时让澳洲人更容易购买第一套住房。”
相关立法还详细说明，新建住宅将继续可以使用负扣税，并享受50%的资本利得税折扣。
其他已经通过的预算税务措施还包括，把年营业额低于1000万澳元小企业的2万澳元即时资产抵扣永久化，以及允许企业用本年度税务亏损抵扣前两个年度已经缴税的利润。
税单可能“明显不同”
澳洲会计师公会在提交的意见中表示，通过公司或信托进行投资的人，即使进行经济效果完全相同的交易，也可能面临“明显不同”的税单。
以一项商业房地产产生100万澳元资本收益的简化案例来说，如果直接出售这栋建筑，那么约41.5万澳元的2027年7月1日前资本收益，可以享受现行50%的资本利得税折扣。
但如果同一名投资者在同一天，以同样的100万澳元资本收益出售持有该建筑的信托单位，那么只有约1000澳元资本收益能够享受50%的折扣。
澳洲会计师公会税务主管Jenny Wong在意见书中表示：“这两种处理方式会产生截然不同的结果。”
她说：“这一问题将影响大多数通过公司或信托经营的小企业。”
“由于这一公式从最初的成本基础开始计算复合增长率，如果名义成本基础非常低，通常只有1澳元或100澳元，那么几乎所有资本收益都不会被分配到可以享受折扣的时期。”
黄表示，这种差异源于财政部针对2026年6月30日现有资产制定的简易估值公式。投资者可以选择使用这一公式，从而避免支付数千澳元进行正式估值。
黄建议：“人们应该进行正式估值”，以降低最终需要缴纳的税款。
来源：
https://www.afr.com/policy/tax-a ... ges-20260821-p60qc0
John Kehoe Economics editor
Aug 25, 2026 – 8.00pm |
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《朝花夕拾》，只要绽放过，便无愧于生命 (2008-10-14) 月亮 
发表于 2026-8-27 07:13
发表于 2026-8-27 07:23
