房价下跌会造成什么问题?

superdigua

信用收缩.

这基于两个前提.

1. 房价由边缘买家和卖家决定.

假定一个城市有 100 万套住宅, 400 万人. 每年买卖 5 万套.

如果这 5 万套住宅的买方卖方让房价上涨或者下跌 10%, 整个市场 100 万套住宅的价格都会跟着上涨或者下跌 10%.

边缘买家和卖家的影响力被放大了 20 倍, 类似于 20 倍杠杆作用.

2. 购房有贷款(杠杆).

以澳洲为例, 自有资金 20 万, 可以贷款 80 万购买价格 100 万的住宅.

这"80万"来自于空气, 是商业银行凭空印出来的.

假定住宅的平均价格 100 万.

5 万套住宅的价格每上涨 10%, 买家用自有资金支付的总金额会增加 10 亿(10%), 而贷款会增加 40 亿(40%).

房地产市场的总值会增加 50*20=1000 亿. 这笔钱不仅仅在心理上影响消费和市场情绪, 也会大量用于抵押. (很多人把房屋抵押出去购买第二套, 第三套, 第 N 套投资房)

用 10 亿带动 40 亿甚至 1000 亿, 意味着 4 到 100 倍杠杆.

房价上涨时固然可以带动经济快速发展, 房价下跌时也必然让经济陷入困境.

PS: 很幸运, 大部分人购买股票时不会使用超过 20% 的杠杆.

https://x.com/chaojidigua/status/2077932195482935673

粤式油鸡

按照论坛的观点，房价下跌没什么影响，房东加租就行

philguo

粤式油鸡 发表于 2026-7-18 14:06
按照论坛的观点，房价下跌没什么影响，房东加租就行

早在去年末，四大就出过一个报告。澳洲普通人对于房租承受能力已经到达极限。这也是我出手做空的依据之一。

澳洲经济比较畸形。对外靠卖资源。对内靠地产。tradie立国就缘于此。不转型就是死路一条。早点晚点而已。

superdigua

philguo 发表于 2026-7-18 14:40
早在去年末，四大就出过一个报告。澳洲普通人对于房租承受能力已经到达极限。这也是我出手做空的依据之一 ...

做空的风险很高.

1. 时间点无法测算.
2. 央行随时可以无锚印钞.

澳洲经济已经完蛋了, 这一点是大趋势.

sprite_spurns

国内房价不就下跌了么

fabrica

sprite_spurns 发表于 2026-7-18 15:26
国内房价不就下跌了么

澳洲情况不太一样，既无制造业也无科技，社会经济活动相当一大部分围绕住房展开

Kdst494

导致大部分人都不敢买房，市场上成交量大幅减少，然后租房市场缺口更大，更难租到房，房租暴涨。

qingfengsan

philguo 发表于 2026-7-18 14:40
早在去年末，四大就出过一个报告。澳洲普通人对于房租承受能力已经到达极限。这也是我出手做空的依据之一 ...

墨尔本最便宜

qingfengsan

Kdst494 发表于 2026-7-18 15:40
导致大部分人都不敢买房，市场上成交量大幅减少，然后租房市场缺口更大，更难租到房，房租暴涨。 ...

你看墨尔本恰恰相反，最便宜。
其实逻辑是:房东更艰难，不得不求着租客租以缓解房贷压力和房价下跌压力，一天都不想空。

philguo

superdigua 发表于 2026-7-18 15:18
做空的风险很高.

1. 时间点无法测算.

做空的风险很低。我买了后就一路飙升，现在浮盈百分之几十。回头看幸运的买在最低点。

不需要预测时间点，无脑空就是了。我出手了说明大趋势已经不可逆转，无一例外。

过几十年澳洲会步阿根廷后尘，第三个从发达国家到发展中国家。当然未必是第三个，之前可能还有几个。都不会比委内瑞拉好多少。所以提前安排好下一代很重要。到时候想移民都移不了。

HungryJacks

superdigua 发表于 2026-7-18 15:18
做空的风险很高.

1. 时间点无法测算.

澳洲经济完蛋？澳洲经济好得很，商场人山人海，餐厅爆满无空座。房地产良性发展只会释放更多购买力提高大众生活满意度

kiddkidd

墨尔本很优秀很特别..

fabrica

HungryJacks 发表于 2026-7-18 16:24
澳洲经济完蛋？澳洲经济好得很，商场人山人海，餐厅爆满无空座。房地产良性发展只会释放更多购买力提高大 ...

hugeryjack就没啥人啊，估计快倒闭了

TGTG

Kdst494 发表于 2026-7-18 15:40
导致大部分人都不敢买房，市场上成交量大幅减少，然后租房市场缺口更大，更难租到房，房租暴涨。 ...

这个观点我一直无法理解，除了新建房，二手房交易量下降又不影响存量房的数量，房子卖了之后才能出租？

纯粹是编造出来的无逻辑观点

HungryJacks

fabrica 发表于 2026-7-18 16:38
hugeryjack就没啥人啊，估计快倒闭了

哈哈哈哈哈哈大家都去fine dining了嘛，哪天大家都没钱了就开始吃快餐了

oed

TGTG 发表于 2026-7-18 16:53
这个观点我一直无法理解，除了新建房，二手房交易量下降又不影响存量房的数量，房子卖了之后才能出租？

...

澳洲每年这么多人口流入，房价不会跌的，现在呢？

TGTG

oed 发表于 2026-7-18 17:00
澳洲每年这么多人口流入，房价不会跌的，现在呢？

这个逻辑上还是成立的，人口肯定也是一个重要的影响因素，但毕竟不是唯一

pan123au

TGTG 发表于 2026-7-18 16:53
这个观点我一直无法理解，除了新建房，二手房交易量下降又不影响存量房的数量，房子卖了之后才能出租？

...

二手房跌了，新房的价格就应该减价，不然谁会去买一个本来就溢价很高的房产。现在新的公寓根本没有人买，出租市场就会承压，租金要上涨。

pan123au

TGTG 发表于 2026-7-18 17:10
这个逻辑上还是成立的，人口肯定也是一个重要的影响因素，但毕竟不是唯一 ...

不完全对，墨尔本房价不涨或者下跌，就是政府的政策造成的。

TGTG

pan123au 发表于 2026-7-18 17:45
二手房跌了，新房的价格就应该减价，不然谁会去买一个本来就溢价很高的房产。现在新的公寓根本没有人买， ...

公寓持有者长期卖不出去，也要想办法的，并不是可以无成本持有的，或更低价卖，或自己出租，还是受市场调节的。

所以没人买房租金就要涨这是没逻辑的。只对新建住房有一定影响，尤其是投资新建住房的，利润达不到预期，我不建了。

zhongbingo

前段时间5%首付买房的第一次置业者现在肯定负资产

pan123au

TGTG 发表于 2026-7-18 18:07
公寓持有者长期卖不出去，也要想办法的，并不是可以无成本持有的，或更低价卖，或自己出租，还是受市场调 ...

新公寓，没有人买，那么市场的出租房要么减少，要么不变，人多了，租房的人就多了，房租必须上涨。

摩尔公园

superdigua 发表于 2026-7-18 15:18
做空的风险很高.

1. 时间点无法测算.

你看他发帖就是个成功学大师，真正玩金融的高手谁敢包票无一例外。李嘉诚，巴菲特都不行。所以就是吃这个饭的，看看就行。

kingofwaltz

最直观的问题就是套牢的多军房东在我大足迹疯狂输出每日不停喷射

Kdst494

TGTG 发表于 2026-7-18 16:53
这个观点我一直无法理解，除了新建房，二手房交易量下降又不影响存量房的数量，房子卖了之后才能出租？

...

房价下行的时候，新开发房也是大幅减少的，现在开发商都不开发信盘了，整体租房市场上的空缺就会越来越多，悉尼现在的租房市场就是一个房子几十组人去申请。

粤式油鸡

philguo 发表于 2026-7-18 15:40
早在去年末，四大就出过一个报告。澳洲普通人对于房租承受能力已经到达极限。这也是我出手做空的依据之一 ...

是的，我的房东很好，这几年只加了一次租金

幸好没遇到论坛上的一些房东，动不动就说要加租

粤式油鸡

HungryJacks 发表于 2026-7-18 17:56
哈哈哈哈哈哈大家都去fine dining了嘛，哪天大家都没钱了就开始吃快餐了

背后的原因其实是最近鱼薯店变得热门，很多人都跑去吃鱼薯了

he275

房价是浮动的，但债务是刚性的，这就是问题所在。
对绝大多数普通家庭而言，房产在其总资产中占比很大。房价下跌意味着家庭财富直接缩水。居民为了还债不得不削减非必要开支，导致整个社会的消费低迷，经济失去增长动力。
大规模违约的出现，会进一步影响金融系统。银行将面临巨大的坏账损失。由于抵押物贬值，银行的风险偏好会急剧下降，开始惜贷、抽贷。企业和个人借钱变得异常困难，金融市场的流动性开始枯竭。
房地产的产业链条极长。房价下跌导致新房停工、烂尾，直接重创建筑、钢铁、水泥、家电、装修、家具等数十个实体产业，引发大面积的行业失业潮。

粤式油鸡

kingofwaltz 发表于 2026-7-18 19:40
最直观的问题就是套牢的多军房东在我大足迹疯狂输出每日不停喷射

小声点，不然把他们惹怒了，又得给我加租了

damogao

粤式油鸡 发表于 2026-7-18 19:18
是的，我的房东很好，这几年只加了一次租金

幸好没遇到论坛上的一些房东，动不动就说要加租 ...

我有个房子加了100，房客不租了，我加了220，一天就租出去了。