第九条命：过去30年的楼市下行周期告诉我们什么

edith921

澳洲住房市场正在下滑。但根据Domain的最新分析，如果回顾历史，这不过是常规波动。

继政府在预算案中调整负扣税和资本利得税，以及今年连续三次加息后，各首府城市的住房价值已开始走低。

每当这种情况发生，买家和卖家都会感到困惑：价格还会跌多少？卖家应该观望吗？买家现在应该入市吗？到底什么时候才是底部？

Domain的新分析表明这个问题的答案或许隐藏在过去三十年的历史数据中。

仅仅是另一次低谷？

市场已进入过去三十年来的第九次低谷——但Domain的《2027财年预测报告》发现了一个一致的规律：此前八次下行周期中，每一次随之而来的都是复苏，最终将价格推向新的高度。

分析发现如果想要让各首府城市的综合房价跌回2023年3月的历史低位，它们需要下跌约22.8%。

Domain目前的预测显示在下一个财年里，悉尼房价跌幅最高可达7%，墨尔本跌幅最高可达8%——这远不足以抵消过去三年来的涨幅。

该分析强调澳洲过去八次下行周期的显著特点并非下跌本身，而是其跌幅受到限制。在每一次下行中，年度最大跌幅均未超过8%。

上涨周期同样具有参考价值，自1995年以来，澳洲经历了九个独立的增长阶段，平均持续时间略低于三年，但平均带来了32.3%的增长。

最近的一次增长周期持续了三年，目前已接近尾声，期间房价上涨了29.6%。

Domain的分析写道：“尽管最近的放缓出现在政府政策受到高度关注的背景下，但三十年的数据表明，住房下行周期在任何政策环境下都曾发生过，并始终由利率、供给、信贷条件和信心波动所驱动。”

“在此期间，澳洲记录了八次完整的下行周期——每一次之后都紧跟着一次复苏，不仅扭转了损失，还将价格推向了新高。”

跌势会持续多久？

虽然预测最低点可能需要一位算命先生，但Domain的历史分析表明，市场可能会在明年开始回升。

分析发现：“下行周期通常短暂且受控，平均持续约八个月，跌幅为2.9%。相比之下，上行周期持续时间更长且势头明显更强，平均在近三年内带来了32%的增长。”

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell表示市场的潜在节奏并未改变。

“当利率周期转向时，原本处于观望状态的需求往往会迅速回归，从而推动下一个增长阶段的到来。”

如何判断市场处于上升期

那么，买家和卖家应该关注哪些指标？

REA集团高级经济学家Anne Flaherty认为利率是第一个也是最明显的信号。

“一旦我们看到利率达到峰值，且市场压倒性的共识是下一次变动将是降息时，这通常就标志着转折点，”她告诉SBS新闻。她补充道，大多数首府城市的供应不足和建设进度缓慢，使得市场对中长期走势保持信心。

拍卖清盘率是另一个关键衡量标准。

本周Cotality的研究显示首府城市的拍卖清盘率目前徘徊在40%附近，这意味着通过拍卖成交的房屋数量有所减少。

通常认为，清盘率超过60%是市场处于平衡状态的标志。

“一旦我们开始看到清盘率回升，这就表明买家和卖家之间的预期趋于一致，同时也预示着买家需求正在复苏，”Flaherty说。

“这也是我们开始看到更多人参加房屋开放日检查、更多人搜索和咨询购房的时候，”她指出，这些兴趣转化为实际的价格增长通常需要更长时间。

Flaherty表示春季可能是下一个真正的考验，因为冬季传统上是房源挂牌的淡季。

到那时，随着联邦预算案的影响逐渐平息，买家需求处于何种水平应该会更加清晰。

https://www.sbs.com.au/news/arti ... -this-one/ouk2qff3j

https://www.nine.com.au/australi ... 0260702-p60bv1.html

宜兴紫砂壶

这是给过度悲观的市场预测加点安慰剂，来个心理刹车吗?

zhongbingo

估计这次会很久很深。 工党这次后， 很久不能执政

有人抢了我名字

分析得不对 只是理论层面。我看很多区售出价已经和21年一样了。买家看到这些不会买那些23年价格的。后面还要跌。还远没到买家卖家平衡线

pg09

感觉QLD还好了

groper

写这文章的人心眼真坏，本来政府要救市的，一看形势原来这么好，算了不救了。

xiaozaocha

zhongbingo 发表于 2026-7-2 09:50
估计这次会很久很深。 工党这次后， 很久不能执政

看看最新的民调吧 工党躺赢

limuc1

过去50年的楼市告诉我们什么, 涨
过去100年的楼市告诉我们什么, 涨
过去200年的楼市告诉我们什么, 涨

zhongbingo

xiaozaocha 发表于 2026-7-2 10:47
看看最新的民调吧 工党躺赢

楼市现在才开始跌， 跌倒10%， 才会肉疼

th9307

domain软广

xq052b

dpblue

groper 发表于 2026-7-2 10:45
写这文章的人心眼真坏，本来政府要救市的，一看形势原来这么好，算了不救了。 ...

政府不可能救市，政府盼着房价下跌呢，不然干嘛加息那么多次

Flyingfree

xiaozaocha 发表于 2026-7-2 10:47
看看最新的民调吧 工党躺赢

相对于所谓的民调，在过往中，足迹投票的预测方向与实际切合率惊人的高。我觉得你不如看足迹这里的更有参考价值。

Flyingfree

dpblue 发表于 2026-7-2 11:22
政府不可能救市，政府盼着房价下跌呢，不然干嘛加息那么多次

肯定要先打下来，明显出现经济危机了，全民一片哗然后政府才会救市。

现在，还没达到目的呢，继续加息！！！

cute-hebe

xq052b 发表于 2026-7-2 11:15

哈哈，有才

clovedsm

xiaozaocha 发表于 2026-7-2 10:47
看看最新的民调吧 工党躺赢

现在大家盼着房价跌呢。除非整个经济垮了，才会换人。反正澳洲有矿。浪一下也没关系。

Yfcc

这次房价下跌受税改影响明显，这都不分析就借用过去的经验，只能说小编不懂房市，纯賺稿费的。

pan123au

这次下跌是 NG 和 CGT引起的，是把投资房产的资金赶到Super里，这部分钱比首次置业的还多，分明是大量减少资金池的流动性，悉尼房价下跌才刚刚开始。

melway1999

足迹同志们等着抄底呢

luhui1976

过去三十年？那可是全世界经济繁荣的时代，现在是二战以后繁荣的结束，是未来几十年衰退的开始，希望我说的不对。

aumaple888

一国党上台，上涨的逻辑就消失了

忙碌的华侨城

pg09 发表于 2026-7-2 10:28
感觉QLD还好了

昆士兰不可能独善其身的，时间而已

dawenzhou

明明是高利率导致下跌，阶段性调整，所谓税改只是告诉疯狂的人们，利率太高了，可以先歇一下了

moonhope

xq052b 发表于 2026-7-2 11:15

hahahahaha好形象

zcdb00168

zhongbingo 发表于 2026-7-2 09:50
估计这次会很久很深。 工党这次后， 很久不能执政

很黄too

pureboy

通胀环境中的房价为什么要跌？

Flyingfree

clovedsm 发表于 2026-7-2 11:46
现在大家盼着房价跌呢。除非整个经济垮了，才会换人。反正澳洲有矿。浪一下也没关系。 ...

你信不信，维州房价就算腰折，维州工党也不会下台？ 而且重要的是，维州还不能算是有矿的。。。

clovedsm

Flyingfree 发表于 2026-7-2 13:43
你信不信，维州房价就算腰折，维州工党也不会下台？ 而且重要的是，维州还不能算是有矿的。。。 ...

维州房价跌了。但是澳洲经济没垮啊。这才到哪儿啊。底特律这样还差不多。

groper

clovedsm 发表于 2026-7-2 14:59
维州房价跌了。但是澳洲经济没垮啊。这才到哪儿啊。底特律这样还差不多。 ...

底特律也没垮，低迷了几年现在好着呢。

Flyingfree

groper 发表于 2026-7-2 15:06
底特律也没垮，低迷了几年现在好着呢。

哥谭市都可以维持好多年呢，现在才哪到哪啊。。。。。。。极限情况下，就算到了人相食，也依然能存活下去一直到被外敌消灭。

所以啊，自我毁灭应该不太可能发生了。