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澳洲金融时报：经济学家称房价可能下跌10%，那又怎样？
自2000年以来，澳洲房价已上涨400%。那么，10%的下跌到底意味着什么？上一次政府大幅调整房地产税时，又发生了什么？
25岁的达莫雷（Claudia D’Amore）去年5月与男友匆忙在悉尼外西南区Catherine Field购买了一套四居室住房，价格为114.5万澳元。
这对情侣当时担心，如果不买，就会被市场甩下车。而他们的担忧是正确的：他们估计，过去12个月里，自家房子价值已经上涨了20万澳元。
她说：“对很多人来说，房产是一个梦想。我也来自意大利背景，所以对我们来说，拥有房产说明你已经准备好迈入人生下一阶段。”
“虽然看到房价下跌是积极的，但杂货成本、肉类成本，所有东西都在上涨。我不认为工资跟上了这些上涨。”
工党决定从2027年7月起对资本收益引入最低30%的税率，并取消负扣税，这让房地产投资者感到不安。拍卖清盘率八年来首次跌破50%，不包括疫情时期；悉尼房价下跌0.9%，墨尔本下跌0.8%。
摩根士丹利现在预计，在这轮下行中，房价最多可能下跌10%，这将是40年来最大规模的房地产市场调整。
不过，住房部长奥尼尔（Clare O’Neil）周三在接受第七频道巴尔（Natalie Barr）采访时，并没有把价格下跌归功于政府政策。房价下跌是改善住房负担能力的一个核心因素。奥尼尔说：“Nat，政府的这些变化并不是我国房价下跌的主要驱动因素。”
鉴于澳洲房价自2000年以来已上涨400%，而首府城市市场又是全球最难负担的市场之一，10%的房价下跌到底能有多糟？上一次政府大幅调整房地产税时发生了什么？首次置业者又怎么看？
上一次工党尝试这样做时发生了什么？
1985年7月，霍克政府取消负扣税时，时任财政部长基廷宣布，这项税收优惠“没有增加住房存量，也没有增加出租住房存量，也未能帮助真正需要帮助的家庭”。
由于空置率极低，悉尼和珀斯租金上涨约30%。公众强烈不满，意味着负扣税两年后于1987年9月恢复。
经济学家表示，租金上涨不能归咎于取消负扣税，因为这项政策变化在一些市场没有产生影响。
Cotality研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示：“这确实凸显出，除了政策因素之外，还有很多其他事情在发生。这可能更多与这些市场的底层租赁动态有关，尤其是空置率以及租赁需求与供应之间的平衡。”
独立经济学家埃斯莱克（Saul Eslake）认为，2026年预算税改不会导致租金飙升。
埃斯莱克说：“假设这是真的。假设这些变化促使房东集体出售物业，因为我们不再获得负扣税和资本利得税优惠。那他们会卖给谁？不是其他房东……而是必须卖给想买自住房的人。”
“虽然出租住房供应会下降，但租赁住房需求也会以完全相同的数量下降。所以，为什么租金应该上涨？”
相反，Ray White首席经济学家科尼斯比（Nerida Conisbee）表示，租客会变得更糟，因为虽然一些人会成为首次置业者，但总会有更多人进入租赁市场。
科尼斯比说：“人们离开家，从一个城市搬到另一个城市，离婚，这些都不会阻止人们成为租客。我认为这正是这个论点真正崩塌的地方。”
“最终你会陷入一种情况：租客仍在进入市场，但可用的新出租物业不多，因此租金开始上涨。”
至于房价，在20世纪80年代取消负扣税的27个月里，悉尼房价上涨15%，墨尔本上涨15.8%，布里斯班上涨6.4%。
负扣税恢复后，房价大涨：悉尼房价上涨44.2%，墨尔本上涨32.8%，布里斯班上涨52.8%。
这轮繁荣也不应归因于税制变化。劳利斯表示：“这发生在1987年股灾之后，当时许多投资者需求很可能转向房地产。还有其他结构性驱动因素，例如金融自由化和更容易获得信贷。”
一个更近期的取消负扣税例子来自新西兰。2021年，时任新西兰总理阿德恩取消了按揭利息可抵扣性，也就是他们相当于房地产税收优惠的制度。然而，到2024年，租金中位数每周上涨近100新西兰元，促使新当选的国家党总理卢克森（Christopher Luxon）恢复投资者税收优惠。
e61 Institute研究经理、新西兰人诺兰（Matt Nolan）表示，很难把租金上涨与税收政策直接联系起来。
诺兰说：“最终很难把事情完全厘清，但在财政部等地方提供政策建议的人普遍有一种印象，即负扣税对租金并没有真正造成什么影响，它只是一个非常边缘的因素。”
房价下跌10%到底意味着什么？
房价下跌10%，会让综合首府城市价格回到2024年7月水平。正如独立研究中心（Centre for Independent Studies）首席经济学家图利普（Peter Tulip）指出的那样，我们当时也在进行同样的住房负担能力讨论。所以，如果不是现在，又什么时候呢？
政府迅速强调，过去几周我们看到的价格下跌，更多与利率上升和中东冲突不确定性有关，而不是预算变化。
住房智库YIMBY Melbourne首席组织者奥布莱恩（Jonathan O’Brien）表示：“我们应该说，房价下跌是良好住房政策的目标，尤其是在澳洲，因为澳洲房价太高。”
更低房价以及来自投资者的竞争减少，应该让更多年轻澳洲人能够买到自己的住房。图利普说，这种影响在社会层面比经济层面更重要。
他说：“我们有一种社会文化愿望，认为年轻人能够买房是一件好事。”
但这不只是好事而已。埃斯莱克表示，人们需要感觉自己在所生活的社会和社区中拥有一份权益。一旦他们有了这种感觉，就会更有安全感去生孩子或创业。
e61 Institute住房研究经理加文（Nick Garvin）表示，保持澳洲住房拥有梦想，也有助于维持社会凝聚力。如果太多人开始觉得制度对他们不公平，他们就更可能想把整个制度推翻。
这些社会因素也会渗透到经济现实中。
加文说：“如果财富集中在更少数人手中，这些财富就不太可能转化为消费增长。而缺乏社会凝聚力可能导致政治不稳定，并引发糟糕的经济政策。”
但房价下跌对经济意味着什么？
这将削弱“财富效应”。所谓财富效应，是指资产价格上涨让房主和投资者觉得自己更富有，从而增加消费；而价格下跌则会触发相反效果。虽然消费减少有助于抑制通胀，但也可能带来更广泛经济放缓风险，因为消费支出是GDP的主要驱动力。
澳洲央行估计，住房财富每增加1%，长期消费水平会增加0.16%。按这一比例计算，埃斯莱克表示，房价下跌10%带来的财富效应将“几乎无法察觉”。
但全球建筑咨询公司Rider Levett Bucknall大洋洲首席经济学家威尔特希尔（Trent Wiltshire）表示，如果房价下跌10%，长期消费支出下降1.6%，再叠加其他因素，将是“相当显著”的影响。
威尔特希尔说：“这会影响房地产中介、律师、产权过户师、银行、搬家公司。然后，当人们搬进新家时，他们通常会翻新、购买新家具，所以这也会影响建筑行业，影响零售行业。”
埃斯莱克承认，如果价格跌幅更加极端，比如25%，财富效应就会开始对消费支出产生有意义的影响。
埃斯莱克说：“如果价格下跌25%，那么是的，可能会对经济活动产生可察觉的财富效应，也可能出现有关金融系统稳定性的合理担忧，因为大量债务都以住房作抵押。”
不过，图利普认为，如此大幅下跌不太可能发生。
他说：“如果房价一夜之间回到可负担水平，那会造成巨大问题。但讨论这种情况是否可取没有意义，因为它不可能发生。”
“房价泡沫不会爆破，它只会在多年，甚至某些情况下几十年里逐渐泄气。”
“负资产”呢？这是风险吗？
房价下跌可能造成“负资产”，也就是购房者欠银行的钱超过资产价值。
最近使用政府5%首付计划的首次置业者，面临更高负资产风险，因为他们在购房时对房屋拥有的权益很小，只有5%，而且还没有偿还多少贷款来增加持有权益。
房价下跌5%实际上会抹去买家的权益，假设他们刚刚买入；下跌10%则意味着该计划中的许多人欠款将超过房屋价值。
但经济学家迅速淡化这种潜在路径引发的担忧。图利普认为，这种情况下的大多数房主“仍然远远领先”，而且“从房价长期走势图来看，10%的下跌几乎难以辨认”。
YIMBY Melbourne的奥布莱恩试图安抚首次置业者，他把住房权益称为“最无用的财富形式”，并告诉房主不要因市场下跌而恐慌。
他说：“人们把家庭财富用于住房之外其他用途的想法，并没有得到数据支持。现实是，房子只是纸面财富，用来购买另一套房。关于负资产存在巨大风险的说法，我完全不认同，因为如果你的房价下跌，其他所有房子的价格也下跌了。”
如果房主被迫出售，负资产可能成为实际问题，原因可能是失业或关系破裂。但如果他们能够更长期持有资产，首次置业者通常至少持有八年，就应该能够度过风暴。
埃斯莱克说：“如果有人在未来两年发现自己陷入负资产，那么在八年周期里，他们大概率会通过偿还贷款和某个时间点房价恢复，走出这种状态。”
达尔文首次置业者威廉姆森（Jodie Williamson）愿意接受任何帮助。她在40多岁时结束一段长期关系后，重新回到达尔文租房市场。当时当地空置率只有1%。去年圣诞节前，她使用联邦政府5%首付计划，以60万澳元购买了邻居的一套两居室联排别墅，距离市中心开车4分钟。
威廉姆森说：“如果我无法使用5%首付，在房东要卖房、又没有出租房可用的情况下，我不知道自己会怎样。那真的会非常紧张。”
她说：“我们越来越常听到，人们如果没有继承遗产，就进不了房地产市场，因为这真的相当困难。所以，如果人们依赖这些来踏进市场……如果预算变化能带来一点缓解，我认为那会受到欢迎。”
按揭经纪机构Resolve Finance董事总经理克雷林（Don Crellin）表示，对他的大多数首次置业客户来说，进入市场并不是靠有纪律地存钱，而是取决于家人是否能帮忙。
克雷林说：“家庭支持不再只是边缘上的锦上添花。对许多澳洲人来说，它正成为从租房到买房之间的桥梁。”
达尔文Loan Market按揭经纪辛格（Anjali Singh）表示，许多达尔文物业过去根本还没上市就被州际投资者抢走，因为这个较小首府城市是最便宜的买房地点之一。但自预算案以来，这种情况已经改变。
她说：“我仍然认为有很多人想进入市场，包括投资者和首次置业者。但随着首次置业担保计划以及7月1日即将到来的新变化，我认为首次置业者会有更多选择。”
来源：
https://www.afr.com/property/res ... hat-20260602-p60333
Lucy Slade and Emma McGrath-Cohen
Jun 6, 2026 – 5.00am |
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开贴,整个house装修 - 图多，慎入！ 更新第二个卫生间图片，坑2.5已填，未满... (2011-7-14) karaoke_oz 
granny flat进行时－ （工程完毕，组图已上） (2010-11-17) Gelen 
发表于 2026-6-7 08:30
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