卖掉自住房后，如何把收益放进super账户？

dootbear

澳洲金融时报：卖掉自住房后，如何把收益放进super账户？

许多澳洲老年人可能需要出售家庭住房来资助退休生活，但他们该如何把这笔钱放进享有税收优惠的养老金（super）环境？

亲爱的Wise女士：我们需要卖掉家庭住房，再买一套更小、更便宜的房子，以帮助资助退休生活，因为我们夫妻两人的养老金合计只有50万澳元。

我64岁，我丈夫73岁，我们两人都兼职工作。我们这套住房已经持有20年，预计售价约为四百万澳元，我们希望购买一套约三百万澳元的小一点住宅。我知道我们每人可以作出30万澳元的downsizer contribution，也就是换小房养老金供款。有没有办法把额外40万澳元也放进养老金？Heather

答：William Buck Wealth Advisory合伙人巴洛（Andrew Barlow）表示，这在接近退休或已经退休的人群中是很常见的情况。

他说：“他们的住房随着时间大幅升值，但他们的大部分财富都锁在家庭住宅里，而不是放在税务效率更高的养老金环境中”。

巴洛表示，由于Heather和她丈夫都已超过55岁，并且他们出售的是持有超过10年的主要住宅，因此两人可以各自向养老金账户作出最高30万澳元的换小房供款，合计60万澳元，不受养老金余额或工作状态影响。

Bridges Financial Services理财规划师奈杜（Divagni Naidu）表示，时间安排很重要，供款必须在交割后90天内完成。

那么，额外40万澳元如何放进养老金？

奈杜表示，夫妻双方每人每年都可以作出最高12万澳元的非优惠供款，也就是税后供款。

她补充道：“由于你们两人都未满75岁，只要你们截至2025年6月30日的余额低于176万澳元，就可能有资格使用提前供款规则，一次性供入最多三年额度的税后供款，最高36万澳元”。

巴洛提醒称，只有在此前两个财年没有超过非优惠供款上限的情况下，才能使用提前供款规则。他补充称，该上限预计将在2026年7月1日起提高至13万澳元，提前供款额度也将提高至39万澳元。

但Heather丈夫的年龄带来另一个时间问题。巴洛表示，一旦他年满75岁，就不能再作出非优惠供款。

他补充道：“如果你们想在换小房供款之后再供入40万澳元，可以每人一次性作出20万澳元非优惠供款，从而触发提前供款规则；或者每人在2026年6月供入12万澳元，再在2026年7月供入8万澳元，这样就不会触发提前供款规则”。

“如果时间安排允许，后一种方案可能更理想，因为它能给你们保留未来继续作出非优惠供款的空间，例如以后如果收到遗产。”

不过，奈杜表示，不能忽视房产交易成本。她说：“这些成本会大幅减少你们实际能够供入的金额。出售成本，包括中介费，通常为售价的1.5%至3.5%，对于一套400万澳元的房产来说，大约是6万至14万澳元。

“在购买方面，你们还需要考虑州政府税费，也就是通常所说的印花税或转让税。”

奈杜表示，一旦把这些数字计入，可用于供入养老金的净收益可能低于预期的100万澳元。

巴洛表示，除了60万澳元换小房供款外，这对夫妇还可以通过优惠供款，也就是可税前抵扣供款，继续向养老金账户供款，因为两人都在兼职工作。

他补充道：“根据你们的收入情况，这些供款可以在增加养老金的同时降低应税收入，因为它们通常在养老金账户内按15%征税，而不是按个人边际税率征税”。

年度上限为3万澳元，计划从2026年7月1日起提高至3.25万澳元。

巴洛表示，Heather的丈夫73岁，如果想申请税务抵扣，就需要满足工作测试规则，也就是在该财年内连续30天期间至少工作40小时。





来源：

https://www.afr.com/wealth/perso ... per-20260525-p600bx

Debra ClevelandContributor
May 26, 2026 – 5.00am

dootbear

本文要点:

1. Heather和丈夫出售持有超过10年的主要住宅后，可各自作出最高30万澳元换小房养老金供款，合计60万澳元。

2. 额外40万澳元可考虑通过非优惠供款进入养老金账户，但需注意年龄、余额、供款上限和提前供款规则。

3. 交易成本会影响可供款金额，包括出售中介费、购买新房时的印花税或转让税等。

4. 由于夫妻二人仍兼职工作，也可考虑通过优惠供款增加养老金，并在符合条件时获得税务抵扣。

5. Heather丈夫已73岁，必须特别注意75岁年龄限制以及申请税务抵扣所需的工作测试规则。

Laker2

现在的口风就是挖空心思让人买super？
super的钱拿不出来，到时候再出一个政策，关门打狗？

clovedsm

Laker2 发表于 2026-5-28 07:17
现在的口风就是挖空心思让人买super？
super的钱拿不出来，到时候再出一个政策，关门打狗？ ...

super来养老 不要靠政府 这文章好假 几十万super还不够花 还要往里放…  然后政府说 你看这太不公平了 现在老年人100%享受了税务优惠 造成了代际不公平 怎么能免税呢

angaozhou

Laker2 发表于 2026-5-28 07:17
现在的口风就是挖空心思让人买super？
super的钱拿不出来，到时候再出一个政策，关门打狗？ ...

高瞻远瞩，真知灼见，

ub_mike

关门打狗是基础操作，以后NDIS和aukus成本继续暴涨，政府开支继续暴涨，当然会拿自住房和super开刀的

粤式油鸡

无脑冲super

千事可乐

自住房免cgt，而进入super交15%税。为啥要存入super？

windwind

千事可乐 发表于 2026-5-28 08:23
自住房免cgt，而进入super交15%税。为啥要存入super？

我也觉得奇怪

jibi12333

只要能接受这笔钱大概率不需要，super能放多少放多少，肯本不用考虑。

yan035

千事可乐 发表于 2026-5-28 08:23
自住房免cgt，而进入super交15%税。为啥要存入super？

税后供款不需要交税

daybreak1203

都六七十岁了住四百万的房子还兼职  还想着放钱进Super? 换个200万的房子拿着剩下的200万吃利息也够花了。

Me!Bourne

这篇文章还忽略了一个重要的信息：

这对夫妇在大换小，把钱钱塞入super前、他们已经拿了pension card，享受医疗能源交通等各种优惠。

这种老夫少妻的，很容易把年长的super一点一点转向年小的，降低super从而在少妻远远不到退休年龄时依然可以享受退休待遇，少交税。

当这个老夫75岁的时候，基本就没有啥税务优惠可期待了，就把房子卖了，装更多的super，将来这些钱的投资，是免费不上税的。

xq052b

千事可乐 发表于 2026-5-28 08:23
自住房免cgt，而进入super交15%税。为啥要存入super？

华生，你发现了盲点

Hillwang

Laker2 发表于 2026-5-28 07:17
现在的口风就是挖空心思让人买super？
super的钱拿不出来，到时候再出一个政策，关门打狗？ ...

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ead&tid=1895041

英雄所见略同

matt_deepblue

为啥要反向操作，恨不得从super取出来

Hillwang

千事可乐 发表于 2026-5-28 08:23
自住房免cgt，而进入super交15%税。为啥要存入super？

after-tax (non-concessional) contribution

coolbbb

千事可乐 发表于 2026-5-28 08:23
自住房免cgt，而进入super交15%税。为啥要存入super？

???? Downsizer Contribution（缩小住房供款）
如果符合条件（非常关键）：

年龄：55岁或以上
房子持有：≥10年
来自自住房出售

你可以：

✅ 向 super 放入最多 $300,000 / 人
✅ 夫妻最多 $600,000
✅ 不收15%税
✅ 不占用普通贡献限额
✅ 不受总资产（Total Super Balance）限制

zn7726

就算税后收入进super不交税，但是为什么不存银行或者搞点风险小的投资呢，好歹钱随时可以用啊。

shurman

zn7726 发表于 2026-5-28 09:32
就算税后收入进super不交税，但是为什么不存银行或者搞点风险小的投资呢，好歹钱随时可以用啊。 ...

自己存银行，利息还要交税， 如果自己的税率到了30%或以上，比Super的15%的税率要高。

kawara

zn7726 发表于 2026-5-28 09:32
就算税后收入进super不交税，但是为什么不存银行或者搞点风险小的投资呢，好歹钱随时可以用啊。 ...

放super里面收益税低，怕风险投资可以选cash

岁数大的人，或者有60以前用不着的闲钱的人可以这么做

lankin

实在不明白, 卖400万买300万, 除去各种成本后也就剩余几十万,折腾什么养老金啊, 我从小到大觉得, SUPER这种东西除非工作时employer强制给你存进去的, 其它根本别管它, 往里存钱? 那是得多有钱的人干的事啊.

yun117

我猜是不是这样做不影响拿pension的资产测试？放在super里面的金额不算cash，而放在银行里面的存款算？请懂的人来讲讲

zzn

yun117 发表于 2026-5-28 10:14
我猜是不是这样做不影响拿pension的资产测试？放在super里面的金额不算cash，而放在银行里面的存款算？请懂 ...

如果自己和伴侣都到了拿pension的年龄，双方super都要算进资产测试。但如果一方到拿pension年龄，另一方还没到，另一方的super不计入资产测试。

shurman

lankin 发表于 2026-5-28 09:38
实在不明白, 卖400万买300万, 除去各种成本后也就剩余几十万,折腾什么养老金啊, 我从小到大觉得, SUPER这种 ...

如果在孩子们都已经长大能独立挣钱了，自住房已经还清，自己还能工作几年，以前还可以买投资房，现在投资房又不值得再买， 这时候是会有钱余下的。如果多余的钱存银行，买股票，每年的收益都会再加在现在工作的收入的基础之上，一般至少30%的税率，或37%及以上。但加到Super里面，Super为你创收的收益只需要交15%的税。

另外一种可能是直接把钱给孩子， 让孩子买比较好一些的房子。但除非孩子成家之后双方父母都同意同时给孩子资助，我不会单方给。


很多人想退休之后拿Pension, 如果中产都想拿Pension，我觉得Pension政策迟早会变的。还是靠自己的Super比较可靠。

any

lankin 发表于 2026-5-28 09:38
实在不明白, 卖400万买300万, 除去各种成本后也就剩余几十万,折腾什么养老金啊, 我从小到大觉得, SUPER这种 ...

退休了以后，这些钱假如存银行利息也要上税，如果存super，利息不用上税。
但是500万的自住房子变400万，多出的100万即使放super也拿不到pension了，不合算啊。

lankin

shurman 发表于 2026-5-28 10:49
如果在孩子们都已经长大能独立挣钱了，自住房已经还清，自己还能工作几年，以前还可以买投资房，现在投资 ...

你的前提是快退休了, 没有其它更好选择避税,而且很快就能拿 SUPER了.

fairy

哎，老头都73了还要想着怎么省钱，想着拿super回报，要我说拿着现金吃好喝好就是对自己最好的回报。

天朝屁民

凡事宣传让你干什么的 你最好不要干

春暖花开2020

以现在的税收政策，买卖都要额外花很多钱，如果小房还需要装修，那就需要更多的钱。这一买一卖带来的成本，还不如不折腾呢。
所以如果不是迫不得已，没有老人想换房的。

如果政府能对这些老人有特殊的税务减免，才真正能鼓励老人早点把大房腾出来给年轻家庭的。