新预算案其实对房产投资是个利好

雲帆

关键就在于取消50％CGT和增加30％的最低税率之后，让人们投资获利的手段变得非常有限。许多年轻人投资的股票eft虚拟货币，缴税之后收益砍半，他们会撤出股票市场寻求更能避税的投资。

而自住房没有CGT无疑是年轻人最好的增值避税途径没有之一。已有自住房的人把自住转为投资，可以享受投资房负扣税，同时买新的房产作为自住房。而闲钱放offset对冲6％7％以上的利率，也同时成为了最佳投资手段之一，拥有稳定而免税的收益，风险远远低于股票，收益却不输。

很多人觉得年轻人踮脚也够不到房产，其实不是这样的。澳洲人很大一部分人觉得房产不是好的投资，收益跑不赢股票，所以一辈子租房闲钱放股票的人很多。

这次税改通过大幅拉低股票的收益，让拥有CGT豁免和offset，甚至负扣税3重收益的房产一跃成为澳洲最具投资价值的资产。

工党用心良苦。

lzhan1

已有自住房的人把自住转为投资，可以享受投资房负扣税，同时买新的房产作为自住房。

是这样吗 你现在转投资不也用新政来计算了？

雲帆

lzhan1 发表于 2026-5-13 11:37
已有自住房的人把自住转为投资，可以享受投资房负扣税，同时买新的房产作为自住房。

是这样吗 你现在转投 ...

新政出台之前购买的房屋都适用旧政策，也没有不让更改房屋用途的政策

HNB

就是把钱都赶进去新房市场。

ryanryan88

新房好啊，新房好，拿到新房就永远拿着和等税改吧。

以前是击鼓传花，现在你新房不要的时候就是二手房了，你准备让谁来接你的盘。当然，这里不讨论足迹20万年薪几千万身家的，负扣税新房，买新房放在那里还是很好的手段。

xq052b

雲帆 发表于 2026-5-13 11:42
新政出台之前购买的房屋都适用旧政策，也没有不让更改房屋用途的政策

不是吧，字面理解是以前的增值部分用老办法，新政后的增值用新办法

scooldog

xq052b 发表于 2026-5-13 12:31
不是吧，字面理解是以前的增值部分用老办法，新政后的增值用新办法

你在说CGT 他在说NG

scooldog

xq052b 发表于 2026-5-13 12:31
不是吧，字面理解是以前的增值部分用老办法，新政后的增值用新办法

还有之前买的新房 (公寓和duplex） 也可以在2027 7月后继续选择50% discount

jhsun3

雲帆 发表于 2026-5-13 11:42
新政出台之前购买的房屋都适用旧政策，也没有不让更改房屋用途的政策

一般一个房子的reasonable 负扣税期限是买房子之后的5~10年。。。多少人目前自住房欠了很多钱，多的可以租出去都用负扣税，同时还有钱买另一个房子。。 更何况，如果你的自住房是10年前买的，突然变成投资房，而且还可以负扣税了，那你就是ato的肥鱼了，需要你拿出过去一年或者几年的还款history，来证明你的负扣税是合理的，而不是tax avoidance

再加一句，如果你昨天以前买的自住房，比如已经还的差不多了。。然后拿出钱来，买了另一个房子，然后搬去那个房子住，把目前的房子作为投资房，里面的债务来实现负扣税，那估计十之八九会被查。。因为，你能想到的，很多人都能想到。。这正是这次ato被增加了近4亿预算来查的， 更何况，里面拿出来的钱，你是买了自住房。。产生的利息根本不能拿去地税

Hillwang

关键一点，NG不结合房价上涨，根本不值一提。

交了100块钱的税，拿回30块钱，实际支付了70块钱，这叫赚了？

qy045

1> 把现在自住的OFFSET 钱拿出来，全款升级重新买个自住房，之前自住变成投资房。总之之前的老房子千万不能卖。
2》 原来有投资房A，一直做NG。 现在REFINACNE 出来买投资房B, REFIANNCE 的利息在B 底下抵扣， A+B 的NET RENTAL INCOME 正好互相抵消。ATO 可以吗？还是ATO 按照每套房子单独的NET RENT income/loss 算税率还是两套房子净rent 算？

是不是都可以？

jhsun3

qy045 发表于 2026-5-13 13:51
1> 把现在自住的OFFSET 钱拿出来，全款升级重新买个自住房，之前自住变成投资房。总之之前的老房子千万不能 ...

1. 不行。。你拿出来的钱没有买revenue generate的投资房，而且买了个自住房。。这笔拿出来的钱所产生的利息是不能抵税的。ato盯着这块呢
2. 原有的投资房A，里面拿出的钱去投资B（那也就是说A之前是正现金流的，你突然准备把A变成NG， red flag）。。买的投资房B是今天买的，B的负扣税也就只有一年。。

qy045

jhsun3 发表于 2026-5-13 13:54
不行。。你拿出来的钱没有买revenue generate的投资房，而且买了个自住房。。这笔拿出来的钱所产生的利息 ...

拿出来的钱是在OFFSET 的，原来的自住房LOAN 还是在的。只是有OFFSET，自住少还点利息。现在OFFSET 转走买新的自住房。原来的LOAN 的利息又出来了，当然可以抵扣。不是REFIANNCE的。

szbq

xq052b 发表于 2026-5-13 12:31
不是吧，字面理解是以前的增值部分用老办法，新政后的增值用新办法

他说的对，从今天开始签约买入的2手房，不再享受负扣税，但明年7月前可以暂时享受1年

感觉房市到顶了，今天就是拐点

jhsun3

qy045 发表于 2026-5-13 13:54
拿出来的钱是在OFFSET 的，原来的自住房LOAN 还是在的。只是有OFFSET，自住少还点利息。现在OFFSET 转走 ...

那没事，钱只要不是从mortgage里拿出来的。。 但问题是。。有这闲钱。。人家早就在预算案前就买投资房了，还用等到现在？

qy045

jhsun3 发表于 2026-5-13 13:54
1. 不行。。你拿出来的钱没有买revenue generate的投资房，而且买了个自住房。。这笔拿出来的钱所产生的 ...

负扣税 取消是取消RENT LOSS 抵扣其他收入，比如工资。
但是RENT LOSS FROM PROEPRTY A 可以抵扣RENT INCOME FROM PROPERTY B。 这个是同类型的收入，不是NG.

qy045

jhsun3 发表于 2026-5-13 14:00
那没事，钱只要不是从mortgage里拿出来的。。 但问题是。。有这闲钱。。人家早就在预算案前就买投资房了 ...

买房门槛变高了，价格下降，肯定有人会入市。
这个政策会导致2极分化越来越大。
有资产的会滚的越来越大。没有资产的，越来越难入市。

jhsun3

qy045 发表于 2026-5-13 14:00
负扣税 取消是取消RENT LOSS 抵扣其他收入，比如工资。
但是RENT LOSS FROM PROEPRTY A 可以抵扣RENT INC ...

但这么做的意义是啥？可以买得起2套投资房的，早买了。不会因为应付新政去买第二套啊。。。

jhsun3

qy045 发表于 2026-5-13 14:01
买房门槛变高了，价格下降，肯定有人会入市。
这个政策会导致2极分化越来越大。
有资产的会滚的越来越大 ...

但，房价将来涨幅的预期也降了好多。。。新政的目的是使投资房持有成本增加，让投资房地产不再是几乎稳赚不赔的投资

qy045

jhsun3 发表于 2026-5-13 14:04
但，房价将来涨幅的预期也降了好多。。。

普通人想靠买卖房子短期赚钱那是很难的
可是对富人来说，他们不在乎短期涨跌，可能就买了放在那里留给下一代。
所以贫富差距会越来越大

qy045

jhsun3 发表于 2026-5-13 14:04
但，房价将来涨幅的预期也降了好多。。。新政的目的是使投资房持有成本增加，让投资房地产不再是几乎稳赚 ...

降很多，富人可以抄底，或者用上面的办法买更多。

但是普通人生活成本，加上这些NG 的取消，越来越难。

topliu

跌了好，小孩子们可以买得起House了

jhsun3

qy045 发表于 2026-5-13 14:06
普通人想靠买卖房子短期赚钱那是很难的
可是对富人来说，他们不在乎短期涨跌，可能就买了放在那里留给下 ...

到底富人占的比例还是很少啊。。上次最新的数据是90%的投资客也就拥有1~2套 投资房的占澳洲250万投资客里的近90%。。。最终影响房价未来走势的是这90%的投资客

况且，真的有钱人是不会只想着买房子作为投资的，而且就澳洲的房子。。。

qy045

政策都是有时效的，等这个周期结束他们又完成了一次积累

qianshao_13

HNB 发表于 2026-5-13 11:43
就是把钱都赶进去新房市场。

但是可能事与愿违，到明年7月1日前会有挺多人拿出二手房卖掉。如果卖不出价格降价，首次购房的人肯定还是选择二手房。谁去买新房？投资客应该不会再去买房投资了。

szbq

qianshao_13 发表于 2026-5-13 14:20
但是可能事与愿违，到明年7月1日前会有挺多人拿出二手房卖掉。如果卖不出价格降价，首次购房的人肯定还是 ...

晚了，现在买2手房已经没有负扣税了，只能享受1年

小米小马

jhsun3 发表于 2026-5-13 14:04
但，房价将来涨幅的预期也降了好多。。。新政的目的是使投资房持有成本增加，让投资房地产不再是几乎稳赚 ...

我很赞同

小米小马

我怎么觉得对房产打击会很大。

jhsun3

qianshao_13 发表于 2026-5-13 14:20
但是可能事与愿违，到明年7月1日前会有挺多人拿出二手房卖掉。如果卖不出价格降价，首次购房的人肯定还是 ...

那些卖掉正现金流或新政之后买的房子的投资客，卖掉了房子，钱总要有地方去吧。。。总不能放银行存着？高薪的，想要继续NG的，完全可以继续买新房做NG，N年后等现金流正了，大概率也是赚的， 总比放银行吃利息好吧

路人N

这是正话还是反话？