房地产交易的两大毒瘤，

大黑天

悉尼房价这些年被讨论得太多，但很多人盯着利率，却忽略更“刚性”的交易成本和公寓的strate 。印花税和strate是这才是压在市场上的两大毒瘤。
先看当下行情。2026年4月，澳洲现金利率维持在相对高位（约4.1%-4.35%区间震荡），贷款利率普遍在6%以上。悉尼中位房价仍在120万澳元上下徘徊，部分核心区甚至更高。在这种环境下，购房者的负担已经被利率显著放大。但问题是，即便利率未来缓慢下行，交易成本依然“钉死”在那里，尤其是house的印花税和公寓的strate。
以一套200万澳元的房子为例，新州印花税大致在5%左右，接近10万澳元。这笔钱不是贷款的一部分，往往需要现金支付，对首付能力本就紧张的买家来说，是实打实的“门槛抬高器”。更关键的是，它不仅影响首次购买，还严重抑制了换房需求——很多本该从小房换大房、从远郊换近区的家庭，因为不愿再付一轮高额印花税，被迫“锁死”在原有住房中。
这直接带来两个后果：一是市场流动性下降，挂牌长期；二是供需错配加剧，大房子里住着小家庭，小房子却挤着多人。换句话说，房子不是不够，而是被交易成本“冻结”了。
再看公寓市场，问题则是strata（业主委员会）体系。近年来悉尼不少公寓的strata费用持续上涨，部分项目年费动辄上万澳元，再叠加维修基金、特别征费（special levy），实际持有成本不断上行。更糟的是，一些老旧或施工质量存疑的楼盘，strata治理效率低下，透明度不足，使得潜在买家望而却步，直接压制了公寓市场的估值。
所以，当前悉尼房地产的症结，并不只是“利率高”这么简单，而是一个结构性问题：高利率叠加高交易成本，再加上公寓体系的不完善，三者共同抬高了进入门槛与持有成本。
政策层面其实已经有一些讨论，比如新州曾尝试以年度土地税替代印花税，但推进有限。从长期看，如果不对印花税进行实质性改革（例如降低税率或转为持有环节税），市场流动性很难真正恢复。公寓方面，如果不对strata体系进行更严格的监管与透明化改革，其“隐性成本”也会继续侵蚀购房信心。
简单说一句：利率决定“能不能买”，但交易成本决定“愿不愿买、换不换房”。在当下的悉尼，后者的问题，可能更严重。

粤式油鸡

CTG折扣和负扣税才是两大毒瘤

天涯浪客

粤式油鸡 发表于 2026-4-19 12:56
CTG折扣和负扣税才是两大毒瘤

在房产投资上，你的水平比楼主高。

粤式油鸡

天涯浪客 发表于 2026-4-19 15:01
在房产投资上，你的水平比楼主高。

我只有国内投资经验，比主席差。主席前几年入了货，并且置换过几次了。

wxxnxs

新州政府自己亲手把悉尼的公寓口碑和市场摧毁了，之前放任不管导致悉尼的垃圾豆腐渣公寓像雨后春笋一样冒出，坑了无数买家，后来mascot 和 Opal 两大tower直接暴雷以后彻底让买家失去信心.

xq052b

除了第一套房，我所有的stamp duty都是从贷款里cash out出来的

anyway，如果掏不出10W块去付stamp duty，却想买200W的房子，问题不是在stamp duty上

amyo(∩_∩)o

我支持楼主，印花税和strata fee是澳洲房产的两大毒瘤。

liz@aus

让你选印花税和每年上涨一点透明度都没有的Valuer General land valuation你觉得house 买家回选择哪一种？起码印花税是可控的。

maxinfang

印花税 还好 特别是 低于100w的
是公寓的质量 strara 还有维护成本
没事strata 把你宰半死
buidling 出事了 要你半条命

挑灯亮剑

印花税是老百姓的毒瘤，政府的奶牛。

426

我支持楼主，印花税和strata fee是澳洲房产的两大毒瘤。+1

凯瑟琳琳

xq052b 发表于 2026-4-19 18:16
除了第一套房，我所有的stamp duty都是从贷款里cash out出来的

anyway，如果掏不出10W块去付stamp duty， ...

cash out超纲了

marlene603

悉尼和墨尔本的房市从任何一个角度观察都属于风险远大于收益的市场

阿毛

粤式油鸡 发表于 2026-4-19 12:56
CTG折扣和负扣税才是两大毒瘤

对头

flowerhuang

wxxnxs 发表于 2026-4-19 16:52
新州政府自己亲手把悉尼的公寓口碑和市场摧毁了，之前放任不管导致悉尼的垃圾豆腐渣公寓像雨后春笋一样冒出 ...

一大群垃圾建筑公司，盖了楼以后，直接破产，不用承担责任， Strata节节爬升，谁敢买公寓啊

skysadness

你是想推翻澳洲政府以取消印花税吗

xq052b

凯瑟琳琳 发表于 2026-4-19 21:17
cash out超纲了

一边在抱怨CGT优惠和NG推高了房价

另一边又抱怨stamp duty让人买不起房

这不是精神分裂嘛，取消了stamp duty，房价更高呀，更买不起呀

小米小马

strata 贵又无作为是公寓的毒瘤。同意的举手。

小米小马

marlene603 发表于 2026-4-19 21:24
悉尼和墨尔本的房市从任何一个角度观察都属于风险远大于收益的市场

目前市场是这样的

boklau

粤式油鸡 发表于 2026-4-19 12:56
CTG折扣和负扣税才是两大毒瘤

工党已经开始切除了

粤式油鸡

boklau 发表于 2026-5-2 06:36
工党已经开始切除了

看看工党手术刀技术好不好

js999

小嘴一巴巴谁都会，如何解决呢？

CGT/印花税，政府财政命根子，不可能不收，ndis那边还有一堆老鼠等着偷公粮呢
Strata，难不成都不要了？一个楼几百张嘴巴巴，最终事情都要人做决定的

最核心的问题其实就是土地供应，而且是好的区域的土地供应，不是各种大西南，大西北，大主路high rise。很可惜好的区域的土地的owner都是政府内部影响政策决定的大脑袋，你往他后院递一个apt building的DA试试看？

所以，资本主义都是有顽疾的，本身就是npc一个，就不要太认真啦

flyinfree

js999 发表于 2026-5-4 10:26
小嘴一巴巴谁都会，如何解决呢？

CGT/印花税，政府财政命根子，不可能不收，ndis那边还有一堆老鼠等着偷公 ...

可以改一个，设定容积率最小要求，立即废除独立地块单栋HOUSE和DUPLEX之类的建筑申请。所有老建筑在推倒后也不得恢复原有的低密度建设。这样一来，土地“供应”可变相增加不少。当然，政策和规则不改，公寓还是高风险的抽奖。