关于CGT改革，我给参议院提交的建议

Hillwang

已经提交完了，得到回复了。
建议可以发到这个邮箱。
CGTD.Sen@aph.gov.au

主要在于细节。
希望重新引入指数法，但纳入更多因素：消费者物价指数（CPI）、利率变动和年均边际税率
reintroduce index method but includes more factors : CPI, interest rate change and average annual marginal tax rate

The idea behind the new index method is that: people invested in term deposit instead of property at the first beginning.

新指数方法背后的理念是：假设人们最初投资的是定期存款而不是房地产。



今早才有的念头，肯定不够成熟，希望各位给点意见。

Hillwang

"Index"



Annual Headline Inflation Rates (Year-Ended)

The following table reflects the annual percentage change in the CPI for the December quarter (or December month for 2025) for each year:

Year

Annual CPI Increase (%)

Key Drivers/Notes

2021

3.5%

Initial post-pandemic recovery

2022

7.8%

Peak inflation; significant global supply chain issues

2023

4.1%

Gradual easing from the 2022 peak

2024

2.4%

Significant cooling toward the RBA target range

2025

3.8%

Recent uptick driven by housing (+5.5%) and food (+3.4%)



Historical Average Deposit Rates (2021–2025)

The following table summarizes the average interest rates for bonus savings accounts and representative term deposits:

Year

Average Bonus Savings Rate

Representative Term Deposit Rate

RBA Cash Rate (Year-End)

2021

0.35%

0.25% (Record Low, June)

0.10%

2022

1.37%

0.15% (Record Low, April)

3.10%

2023

4.45%

3.00% – 4.00%

4.35%

2024

4.86%

3.50% – 4.50%

4.35%

2025

4.00% (Oct)

2.90% (Dec)

3.60%

Hillwang

举例
For example:



John purchased investment property 10 2021@ $1M and sold @1.2M in 2026



The new index cost base calculation: (CPI and interest rate see "index" below)



1, CPI cost base:

$1M x 1.078x1.041x1.024x1.038 = $1,192,797



2, Interest rate on cost base:

$1,192,797x1.0137x1.0445x1.0486x1.04 = $1,377,298





The new index cost base is $1,377,298



John sold at $1.2M



He shouldn't pay CGT.





If he sold at $2m then profit will be $622702(&2,000,000-$1,377,298)



3, Average annual marginal tax rate adjustment:

Tax rate on $622702 will reach top rate 45%, however, John held the property for 6 years ( 2021-2026), if he invested in term deposit, he will spread the income in 6 year, so he should use his average annual marginal tax rate to calculate tax for example 30%.

CITYLOOK

把discount 1年改成2年，或者5年

Hillwang

哪位看明白了给说说这样行不行？还有啥需要考虑进来的吗？

Hillwang

这个思路其实试图解决持有房产很多年比如20，30 年和持有刚刚超过12个月税率一致的问题，而且不是拍脑袋编出来的什么25%50%的，是根据客观数据计算的。

我在寻求更好的改进意见

波风鸣城

哥们，定期存款的收入可是一分钱打折都没有。要是参考定期存款，那cgt打折就是0了。

Hillwang

波风鸣城 发表于 2026-2-14 08:31
哥们，定期存款的收入可是一分钱打折都没有。要是参考定期存款，那cgt打折就是0了。 ...

是这个意思，作为CGT折扣的另一种替代计算方法，可以二选一，利用这种方法利用index调增cost base， 就不能再进行50%或者25%的折扣了。
这样当remove折扣以后，购房者可以避免CPI等带来的影响。

xq052b

波风鸣城 发表于 2026-2-14 08:31
哥们，定期存款的收入可是一分钱打折都没有。要是参考定期存款，那cgt打折就是0了。 ...

可是存款没有任何风险的呀

simonhang

说实话，这个是瞎操心。Coalition 还有一点点可能往这个方向考虑一下， 但是从Morrison开始，效率也给忽略了。ALP/Green是铁杆的更不不会考虑这个，他们只考虑是不是政治正确。

inandbr

瞎整，任何一个初级经济学家提的建议都会更好

Hillwang

inandbr 发表于 2026-2-14 12:42
瞎整，任何一个初级经济学家提的建议都会更好

您说具体点？哪位？说了啥？

jhsun3

当年把index改成CGT discount就是税务太繁琐了，现在又要回去继续繁琐，在对所有人都公平，且在不影响就业，房租和继续简化税务obligation的前提下，应该从7月1号开始，所有那天开始买off plan新房子的，或者投资造新房子继续给CGT discount, 所有目前已经购买房子的，继续可以享有目前的政策， 当然这些房子如果下个买家接手那就是现有房，不再继续享受CGT discount， 和 目前的negative gearing了。已经在市场上的房子，总是在那，总有人会住，不是自住就是租客住，政府给这些房子的投资客优惠税率， 并不会增加房子的supply, 相反，反而让更多人离Australian Dream越来越远。相反，把优惠给新建的房子，不但保护了建筑行业，同时也增加了supply，让更多房子可以进入市场。

Hillwang

inandbr 发表于 2026-2-14 11:42
瞎整，任何一个初级经济学家提的建议都会更好

现在看来，经济学家也是这么瞎整的！

请看此贴

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... mp;tid=1894214&

Mushroomm

方法是次要问题。
首先要讨论的是改cgt要解决什么问题，解决这个问题的基本原则是什么。
如果基本原则之一是keep it simple, 那么所有复杂的方法都应抛弃

Hillwang

Mushroomm 发表于 2026-4-29 09:26
方法是次要问题。
首先要讨论的是改cgt要解决什么问题，解决这个问题的基本原则是什么。
如果基本原则之一 ...

所谓税改就是想偷鸡摸狗的赚一票，就这么回事，

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ead&tid=1890295

而且他们也没什么方法

Hillwang

不信你就看着，税改之后，税收肯定增加了。

有的老百姓肯定又要多交税了

twas

CITYLOOK 发表于 2026-2-13 12:36
把discount 1年改成2年，或者5年

Or make it 7 yrs or 10 yrs

xq052b

jhsun3 发表于 2026-2-19 08:42
当年把index改成CGT discount就是税务太繁琐了，现在又要回去继续繁琐，在对所有人都公平，且在不影响就业 ...

"把优惠给新建的房子"

如果只有新建的房子有优惠，那应该会对这些房子的销售前景产生影响的

Mushroomm

Hillwang 发表于 2026-4-29 09:41
所谓税改就是想偷鸡摸狗的赚一票，就这么回事，

https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewth ...

完全同意。