说一说我在悉尼做real estate agent 的故事-已经自己出来创业

dabaodedouzi

大家好 很高兴以这种方式 分享自己做agent的经历

我今年33岁 之前做过banking 和会计师 拿到了身份之后 一直自己致力于研究房产投资

于去年中旬开始 全身心做realestate agent


目前在悉尼一个全是鬼佬的agency里做sales executive

最近几周 公司附近的几个区域 水涨船高 listing数量不是很多 也分享下自己的经历

也欢迎大家可以提问 一切关于地产中介的好奇和疑问

好的不好的 都虚心接受 能回答的我都会公开透明



一年的时间 自己close了30+套房 现在已经离开之前公司 自己出来创业了

dabaodedouzi

目前悉尼的house
包括独立房子 freeestanding house
联排别墅 duplex（torrens title）
或者complex townhouse 和villa

基本70%是以auction的形式 出现

auction也分为onsite auction
和一些在club或者office的inhouse auction

剩下20%以contact agent 的形式 挂在domain和realestate 网站

10%会以offmarket 或者其他方式出售或交易

auction买家都不喜欢 但其实是最公开透明的形式，在悉尼没有办法 买到一套合适的房子 本身对于普通家庭就是一件不太容易的事情， 如果你是买家 就只能多看 多去insepction

看多了 就知道自己要什么样子的 在目前的市场 需要全身心的投入 尤其是周六一天 要设计好路线 向上班一样全身心地投入 看的时候录像 保留资料 如果是contact agent的房源  尽可能和agent 本人多聊聊天 谈心

agent自己本身也是人， 虽然在大部分情况下 都是价高者， 但agent 本身作为房东代表 会选择一个对房子很感兴趣 而且贷款确认不会出问题的人， 有些人给出了可能比你高1w的价格 但是settlement时间和对房子的要求 过于过多 都不一定会得到中介的青睐 ， 在目前的市场， 供小于求 是卖方市场，但是房东也会选择一个事情少 爽快的买家 而不全是因为多出来的5000-1w澳币， 而选择一个不太确定的买家

这种买家会因为各种原因 让房子错过上市的头几周的 黄金时间，而让房东错过一些真实感兴趣的买家

加菲猫1234

请问auction的时候 可能有托吗？

yes168

加菲猫1234 发表于 2024-4-29 17:57
请问auction的时候 可能有托吗？

我见过，不过，就算是，中介行也不会承认的。

euronet

请问一下：1.升级房屋程序中卖房与买房的时间配合。先卖后买的话，不知什么时间可以找到自己看上的。先买后卖，好像风险也很大。2.卖房前有什么好提议？譬如装修。如果我不想大装的话，有哪些是必须着重的？谢了

rainy118

加菲猫1234 发表于 2024-4-29 17:57
请问auction的时候 可能有托吗？

我朋友卖房，我一般都会去吼一嗓子，但是都是低价吼，高价不敢，怕万一砸手里了。
比如随便一个别墅，我上去就叫120万，大家一半都笑笑，然后真买家就会叫个180万之类的，算是开个场吧，有些时候还能领一瓶酒。

面朝大海3

加菲猫1234 发表于 2024-4-29 17:57
请问auction的时候 可能有托吗？

当然有，我就给朋友托过

dabaodedouzi

加菲猫1234 发表于 2024-4-29 17:57
请问auction的时候 可能有托吗？

一般会有喊亲戚朋友过来捧场 拉动气氛 但是真正注册 真金白银bid的要承担风险 万一拍到了 很尴尬

dabaodedouzi

euronet 发表于 2024-4-29 18:22
请问一下：1.升级房屋程序中卖房与买房的时间配合。先卖后买的话，不知什么时间可以找到自己看上的。先买后 ...

具体是先卖还是先买问题
这个一定要提前想好
良心的来说 不能光看你的房子增值 在悉尼 带地的房子 即使是21年22年入场的 现在拿住了 也就有账面盈亏
具体到操作层面 如果是同州内买 建议是先想好 去哪里买 买什么样子的 是升级还是降级
最好的做法是 买到下一套 再考虑出售自己手上的 这样子心里不慌
虽然这么说 是对agent不是那么友好 但我是个有温度的良心中介 直接告诉你事实

如果是比如觉得市场好 抛掉手上的这套 去其他地方投资 那么现在来说 是很好的出手时间 因为目前市场 供求关系 买家多 卖家比同期少了20% 得益于最近新闻 高通胀率和 看不到的降息时间 是一个不错的出售时间点。具体情况不能一概而论 取决于您房子的区域和街道 和周边走势

dabaodedouzi

euronet 发表于 2024-4-29 18:22
请问一下：1.升级房屋程序中卖房与买房的时间配合。先卖后买的话，不知什么时间可以找到自己看上的。先买后 ...

要想房子卖个好价钱

最次标准 需要修补看得到的硬伤 比如破损 明显裂痕 明显的屋顶有漏水的水渍

中间标准 家里墙的paint全部做一遍 floor 打磨抛光或者重新油漆亮亮的

高级标准 油漆做过之后
卖的时候 做家具软装 给新的买家一个梦想 觉得这就是他要的居住环境 给他家的感觉

说一句很良心的话 自己的房子就像是自己的孩子或者家人 不允许别人说不好 但是既然要到了出售的那一刻 就要尽可能的把它做到showroom或者display的感觉 房子可以老 但是用心不用心 维护好不好 一下就能看出来

很多华人不太注重这些细节 我自己也是华人 但是我完全理解 去过鬼老的家 就知道那个冲击有多大

我自己碰到的房东人数很多 一周看房10套以上  一样的房子 房东收拾干净利索 这里指的是基本只留装饰品在能看到的地方 所有的锅碗瓢盆 杂物全部收拾起来  找有强迫症和洁癖的朋友 大方地指出 你家里的不太完美的地方 然后一尘不染 抠细节般的整理

人是视觉动物 要想卖个好价钱 这些细节真的不能忽视


这样化妆过的房子 一套100多万的duplex 差价在5%-10% 不是问题

dabaodedouzi

11楼给自己占个地方 明天继续更新

陈微亮

果然是温度的agent
想问问一般悉尼市场，卖房中介抽几个点呢？市场行情是怎么样？对未来三年的房价走势预判是怎么样呢？

陈微亮

还有就是想问问，为什么从banker，accountant跳到real estate呢？是能更好的communiciation吗

yoorami

请问三个house连着的，一起卖，会比单独卖高出多少？三个不同owner,有什么要注意的，谢谢！

dabaodedouzi

陈微亮 发表于 2024-4-29 20:09
果然是温度的agent
想问问一般悉尼市场，卖房中介抽几个点呢？市场行情是怎么样？对未来三年的房价走势预判 ...

house的佣金在1.5%-2.2%之间 具体按照房子价值 和周边成交量 市场行情来
这个也是和agent协商来的
对未来三年的走势 这个很难说 三年 如果你问中介 但对买家来说 永远是现在是底部 买 如果对卖家 永远是现在是顶峰 卖

走势瞬息万变 永远没有只涨不跌的房价 房地产是一个长期持有的事情 如果要超短线 就只能低价买到 行情好出售 虽然这个道理说起来很容易 但到了真实操作层面 会有自己的贷款能力 家庭需求 婚姻 教育等各方面综合因素参杂在一起

我自己本身虽然是agent 但也会根据卖家的自己情况 告诉他们目前真实的市场行情 让他们自主作出决定 对于那些 比如房子本身价值2m 要卖5m的房东 我都会表示感谢 然后离开 不浪费彼此时间和精力 不是说达不到5m 而是在短期内 看不到

在悉尼所有地区 不是auction的房子 在settle前 银行会派人做bank valaution 超出10%或者太多 是没办法拿到应该有的贷款额度 这样只会让买家在风中摇曳 更可能会导致这场交易 两败俱伤 买家损失了5%-10%的定金 房子在上市几周后重新回到市面上

dabaodedouzi

陈微亮 发表于 2024-4-29 20:10
还有就是想问问，为什么从banker，accountant跳到real estate呢？是能更好的communiciation吗 ...

做地产agent是为了自己更深入的了解这个市场 但是和最开始的想象也不是完全一样
很多人以为地产agent 时间自由 但其实是也不是 当真正从事这个行业并且把这个当作事业做的时候 你会发现 随时都要进入工作状态 而且基本没有9-5 之后的休息时间就是休息时间

一个好的地产中介 要做到随时都能找到人 联系上

dabaodedouzi

yoorami 发表于 2024-4-29 20:11
请问三个house连着的，一起卖，会比单独卖高出多少？三个不同owner,有什么要注意的，谢谢！ ...

三个house  单独来卖 能操作的空间就是翻新 或者建个granny flat
但是并在一起 有时候就会形成一个unit也就是公寓的地或者townhouse的地 具体的是要看这个房子本身的zoning

r4 zoning 一般要求20米的frontage 具体的要看那个房子的council 的要求

这种地块 我现在在的公司 有两到三块出售 基本是挂到市面上一年 问的人有 但是真正出真银白银 做开发的人 现在并不多

这个情况在悉尼目前来说很常见 很多builder 都没有在自己做项目 都在接翻新的活 因为不要投入自己的资金 目前holding cost 很高 手上 在做的builder 也都是几个项目一起做 这样才能把利润拉回

fly4freedom

想问个工作相关的问题，之前有楼花销售经验，后来因为照顾家人回国了一段时间，回来后因为LIC过期了只能从CERTIFICATE开始先找个PM工作做着，但发现完全不适合自己，赚不到钱而且每天各种烦心事，还是想去做SALES，请问下做SALES有底薪吗？

dabaodedouzi

fly4freedom 发表于 2024-4-29 21:28
想问个工作相关的问题，之前有楼花销售经验，后来因为照顾家人回国了一段时间，回来后因为LIC过期了只能从C ...

从sales associate开始 鬼老公司一般有底薪 但一开始只够生活

春暖花开2020

请问楼主，我最近想卖房，有2个中介都非常想接下，有没有一种做法是，不跟任何一家签独家代理，而是让他们形成一种竞争机制，谁能最先找到理想买家，我就放给谁呢？

fly4freedom

dabaodedouzi 发表于 2024-4-29 22:07
从sales associate开始 鬼老公司一般有底薪 但一开始只够生活

谢谢回答
我看了下做助理是和买家打交道，主销售和业主打交道，那一般这种卖掉是怎么配COMMISSION?例如我是你助理，我联系的买家买了，一个三百万的房子

dabaodedouzi

春暖花开2020 发表于 2024-4-29 23:02
请问楼主，我最近想卖房，有2个中介都非常想接下，有没有一种做法是，不跟任何一家签独家代理，而是让他们 ...

目前的行情 off market 不一定能找到最好的买家 建议找一个感觉舒服 沟通交流顺利的中介

好的价格 是同一个agent 不同的买家 互相竞价产生 而不是给不同agent 互相竞价 这样的话 他们只会带一些觉得手上的hotbuyer 去看 但hotbuyer感受不到竞争 往往不一定能出来最好的价格

我说一句实话 中介不一定要找最大的最有名的 而是找一个对自己房子很用心的

我上周卖了一套房子 那套房子是空置的 如果你交给一个很忙的agent  你能指望 他每个礼拜 花多长时间在你的房子上

卖房子和买房子 不是买菜卖菜  你给认真的买家看的越多 介绍的越详细 比如你熟知周边学校 交通 council 包括这套房的历史 周边的邻居 通勤时间 等等等

这种空置的房子 我一般都到enquiry 就会跟买家谈心 问他在上面找了多久 finance有没有准备好 然后安排priavte appointment时间 与此同时 我会在网上更新我的private 时间增加这套房子的 看房机会和次数



因为我目前手上的房源都卖完了 所以我花了很多心思 做open 和回访 不放过任何一个优质买家

最后这套房子 比房东的预期高出了6w5千澳币  

要知道这套房没有做美化 和装饰 只是我多花了时间 做open 经常晚上7点还在房子门口 等待看房的买家

悉尼是这样的 大家平时都很忙 很多人是在认真买房 但是不一定周六有足够的时间 看到这套房子

这就是一个数字的游戏 看的人越多 你收到的offer也就越多

很多大的agent 因为时间有限 都是快进快出 因为一套房卖100万 和102万 对于agent的佣金来说  其实差距不大

但是我一直提醒自己 我帮买家争取了一个好的价格 就可能对和我一样的年轻家庭 争取多一些财务自由的空间 无论是缓解目前房贷的压力 还是对下一套的投资 多一些金钱进账 总不是坏事

dabaodedouzi

fly4freedom 发表于 2024-4-30 10:42
谢谢回答
我看了下做助理是和买家打交道，主销售和业主打交道，那一般这种卖掉是怎么配COMMISSION?例如我 ...

佣金分配是要和你的公司 或者listing agent互相协商

一开始没有什么房源 只能抱着学习的心态 当然你如果人脉资源够广 就不需要看任何人脸色

有房源的中介 就是一个小的老板

蚝

进来看故事的，一个故事都没有

Robbie2018

上周看了一个很好的房子，也不贵，agents一共五个人，参观者一共两组人（含我）。

amyo(∩_∩)o

dabaodedouzi 发表于 2024-4-29 19:41
一般会有喊亲戚朋友过来捧场 拉动气氛 但是真正注册 真金白银bid的要承担风险 万一拍到了 很尴尬 ...

怎么可能。没有reserved price？只要托别喊过reserve。大不了不卖

dabaodedouzi

Robbie2018 发表于 2024-4-30 17:55
上周看了一个很好的房子，也不贵，agents一共五个人，参观者一共两组人（含我）。 ...

在哪个区域

dabaodedouzi

蚝 发表于 2024-4-30 15:42
进来看故事的，一个故事都没有

哈哈 要听八卦还是啥 我有空写一下

ymmf

有没有特别的买家可以讲故事？

我知道你是为卖家工作的，但是作为一个买家有什么可以做去拿一个好的deal，尤其是offer？

陈微亮

dabaodedouzi 发表于 2024-4-30 14:04
目前的行情 off market 不一定能找到最好的买家 建议找一个感觉舒服 沟通交流顺利的中介

好的价格 是同 ...

请问下，怎么判断一个中介公司是不是用心呢？我过往经历都是口头答应得很完美，实际拿下单子后就抛之不顾了，很痛的领悟。。哈哈 ，有没有什么迹象可以看出一个中介很用心？