都说墨尔本公寓不能碰，看到一个45w的2房，租金最少600起，超级好租，能入么？

seth_chen

如题，觉得现在这个价格挺合适的，小区不小，差不多400来套，都是5到6层的低密度电梯公寓。因为游泳池健身房电影厅设施都有，物业不算便宜差不多5000/y。

位置无敌，挨着火车站和大学，所以超级好租，600/w都是保守数字，现在这行情很多租到700/w的。

小区差不多8年了，看了AGM记录，也没什么大的建筑问题，前房主2014买的楼花当时也要53w了，现在45w就可以拿到，能入么？

nineyes

这么好的房子，为什么要降价卖？

henryxjf

没人是傻子，房子降价卖就要小心了，好的deal早就有苍蝇盯上了

seth_chen

nineyes 发表于 2023-3-6 19:22
这么好的房子，为什么要降价卖？

这房子好么？我想来想去，除非是有什么大的建筑隐患需要收levy，没觉得会有啥坑啊

仔细看了AGM，没看到这几年有啥大的支出，也没收过special levy

seth_chen

henryxjf 发表于 2023-3-6 19:24
没人是傻子，房子降价卖就要小心了，好的deal早就有苍蝇盯上了

所以在研究这里会有什么坑啊

我觉得很多人有思维定势认为墨尔本公寓不能碰，确实CBD的是不能碰

近郊这种地理位置优越，盘子大的公寓，我倒觉得可以试试，买了就正现金流了

alan_baby

哇，这租售比，赚的飞起!
走，您呐。

嵐山

8年建筑，可算是新房。

沧海一粟a

建议楼主买之前，问一下卖房律师，这个房子是否要准备维修，收special levy. 有的公寓刚发现问题，可能还没写在strata report 上。从发现问题到写到strata report,需要时间的。有的房东就趁着report 还没出来，赶紧挂出去

aumelpc

楼主说的不会是Footscray火车站VU大学吧。
如果是的话就算了吧

rothschild

能不能碰看价格，人家70万买40万卖的公寓，亏损是人家，接盘的亏还是赚? 同理，人家150万买300万卖的独立屋，接盘的人到底亏还是赚? 投资只算数学题。

Dcf

在哪？45的两房，就算跌能跌到哪去？租金能cover贷款和费用就行

dingl

直接问银行估多少

seth_chen

aumelpc 发表于 2023-3-6 20:14
楼主说的不会是Footscray火车站VU大学吧。
如果是的话就算了吧

不是， 是caulfield village，在caulfield火车站旁边的盘子。

研究了一下glen eira council画的大饼，将来这块会围绕着赛马场搞成一个新的综合娱乐区域，规划已经完成了。如果项目完成，那这块生活应该是和south yarra一样极度便利，出租起来更好租才对。

https://vpa.vic.gov.au/project/caulfield-station-precinct/

https://www.gleneira.vic.gov.au/ ... -Structure-Plan.pdf

seth_chen

dingl 发表于 2023-3-6 20:44
直接问银行估多少

银行估价没啥问题，贷款肯定是按照实际成交价放贷了

tenglongroy

好奇后续，蹲一个更新

wedu123

这房子物业费咋这么贵

木木山高

公寓还是要谨慎

seth_chen

wedu123 发表于 2023-3-6 21:57
这房子物业费咋这么贵

这是个缺点，公用设施太多吧，绿化，电梯，加热泳池，spa，电影室，bbq设施，健身房这些都有，物业费不会便宜了

kllshu

哪有什么不能碰的 最后还是看价格。 100块一套 我直接来100套。有啥不不敢的

上书房行走

公寓的开支是你无法预测和控制的。可能上一个卖家就是吃亏了所以出手。

笑和尚

kllshu 发表于 2023-3-7 01:24
哪有什么不能碰的 最后还是看价格。 100块一套 我直接来100套。有啥不不敢的 ...

哈哈哈，有个公寓，开盘要100多万一套小房，面向大海，春暖花开，但后来只要30多万就可以了，甚至20多万也有人出，为啥，special levy

leaf2019

投资还不是看自己需要什么，有人看物业增值，有人看现金流，有人等退税，适合自己的就是最好的

coolangatta

“前房主2014买的楼花当时也要53w了，现在45w就可以拿到”
哎，多么悲伤的故事

syd2012

45W 的一般是假2房吧，1个房间没有窗的。

就到处看看

kllshu 发表于 2023-3-7 08:54
哪有什么不能碰的 最后还是看价格。 100块一套 我直接来100套。有啥不不敢的 ...

100一套哈哈，才买100套，直接全买

maatthew

高层公寓的不可控风险实在是太多太多 真的是刀口舔血

除了已经说滥了的质量问题 special levy, 我以前租住过得墨尔本southbank的公寓隔壁新修的那栋高级公寓，当时我还去看过，两房的要价都要70几万，三房要接近1百万，里边妥妥豪华公寓的配置。前几个月看the age的新闻，维州政府居然买了里边的十几套，然后拿来当廉租房安置那些homeless，好多homeless在家里发疯大喊大叫，在楼道甚至直接在大堂躺着吸毒，楼里到处都有针管，骚扰来往住户，还有有精神问题的，居然直接跑到楼层里的泳池把池子给砸烂了 然后水溢出来把整层楼都淹了 一层楼的住户全部要换地毯 这些损失现在根本扯不清 新闻里说楼下面现在常年都要安排警察来巡逻

我看了下现在里边两房连四五十万都挂着卖 当年花七八十万买这个公寓的人谁能想象会有这种日子 真是想想都后怕

香菇

感觉公寓最大的问题不是亏本卖出去，而是即使决定亏本卖出去，也没有人接盘……楼主想想，这个盘都亏了10万了，然而现在你想买还会犹豫要不要买，你能保证还能找到一个人接你的盘吗？

吾生须臾

seth_chen 发表于 2023-3-6 20:44
不是， 是caulfield village，在caulfield火车站旁边的盘子。

研究了一下glen eira council画的大饼，将 ...

我记得那边2期好像是build to rent的项目，400套房子。之前开发商之一的probuild进入破产监管了这项目还上新闻了。现在建好了吗？

seth_chen

香菇 发表于 2023-3-7 10:44
感觉公寓最大的问题不是亏本卖出去，而是即使决定亏本卖出去，也没有人接盘……楼主想想，这个盘都亏了10万 ...

我觉得可以入

大势是通货膨胀，移民增加，留学生回流，地段好环境好的apt物业，还是有潜力的

再说正现金流的apt为啥不能入

special levy确实是潜在风险，不过没风险的投资就是存银行喽

40w的盘子，砸手里也亏不到哪去，我入了

香菇

seth_chen 发表于 2023-3-7 13:31
我觉得可以入

大势是通货膨胀，移民增加，留学生回流，地段好环境好的apt物业，还是有潜力的

嗯嗯，自己决定好了，也都做过调研了就值得