疫期内中小型企业商业租赁法规详解

astina

目的


此法规的目的是实行一系列善意的租赁规则，规则适用于业主/经营者/其他房东和租客之间的商业租赁（包括零售，办公和工业），前提是租客得是符合资格参加联邦政府的工资补贴项目的商家。

这些规则将适用于对现有租赁协议进行修改的商谈，帮助受疫情和政府限制措施影响的中小企业租客和房东之间按照比例原则管理现金流。

规则适用于所有因疫情遭受财务紧张或困难的租客，财务紧张或困难由参加政府的工资补贴项目的资格来决定，企业的年度销售收入低于5000万澳元。

5000万营收的门槛在特许权经营中适用于加盟商级别，在零售集团经营中适用于集团级别（而非单独门店）。

这个规则的各方同意在疫期（由政府的工资补贴项目运行的时间决定）本规则适用于所有受影响企业的租赁协议，并合理考虑那些企业的规模和财务结构。

附件一给出了一个按比解决方案的例子。

制定此规则是为了在政府采取快速而严厉的疫情回应措施带来严重的商业影响之际，让全国采取一致的及时而有效的方法。


规则当事人

各州和领地将通过立法和法规让此规则生效。规则并非旨在取代已有法规，而是为了在疫情危机期间补充法规。

总则

规则的目的是在疫期以按比以及可衡量的方式分担财务风险和现金流影响，并寻求适当平衡租客和房东的利益。

房东以个案分析考虑每个中小型企业租客的特定条件，同意提供特定的量身定制的临时的租赁协议。

在指引这样的安排时以下的总体原则适用：

- 房东和租客在一个合理的恢复期内通过合作共享利益，确保生意持续，并在疫期结束后恢复正常的贸易活动

- 房东和租客需要讨论相关事宜，商谈适当的临时租赁协议，目的是为了达成双方都满意的结果

- 房东和租客秉着善意和真诚进行商谈

- 房东和租客将以公开诚实和透明的方式行事，在商谈范围内提供充分和准确饿信息以达到与此规则相符的结果

- 所有达成的协议都将考虑疫情对租客的影响，尤其考量其营收收入，费用和利润收到的影响。这样的安排将基于疫情的影响外加一个合理的恢复期按比并适当达成。

- 各方将在和其他相关方打交道时互相帮助。其他方包括政府，公用事业公司以及银行/ 其他金融机构

- 所有的建筑都各不相同，租赁协议也是如此；因此无法规定一个统一的业内通用方法。各方认可对此规则的应用，法律限制以及《消费和竞争法2010》的精神

- 各方要考虑到商业租赁违约的风险最终（而且已经）由房东承担。房东不得在根据此规则商谈临时协议时永久性地减轻此风险

- 所有的租约都必须个案分析处理，需考量的因素包括租客是否因疫情遭受财务困难；租约是否已经过期或将要过期；租客是否已经被托管或接管

- 租约有不同的结构，不同的租期，以及决定租金的不同方式。可能租金已经滞纳；租期可能已经过期。在达成临时协议时应考虑这些因素。

- 由于此规则的目的是为了减缓疫情对租客的影响，应适当考虑租客是否已被托管或接管并据此修改此规则的应用


租赁原则


1 疫期期间房东不得因租客不付房租而结束租约

2 租客必须遵守根据此规则协商的修订后的租约条款。严重违反租约条款将让租客失去所有此条款为租客提供的保护。

3 房东必须以免租或迟付等方式为租客减少符合比例的租金，最多可达普通租金的100%。减租比例是逐案分析的，基于疫期以及随后的合理恢复期内租客生意减少的比例来决定。

4 免租部分应该不少于按照前条(#3)得出的减租总额的50%；在不免租租客就无力履行租约的条件下免租占比应该更高。还必须考虑房东提供额外免租的财务能力。租客可通过协商同意免除最低50%免租额的要求。

5 除非双方另有协议，不然租客迟交的房租必须在租期剩余期间平摊，摊销期最少24个月；租期剩余不足24个月的以24个月分摊。

6 房东会把任何法定收费（比如地产税，市政费）或保险费的减少按适当比例转给租客。

7 房东因获得银行或其他机构延迟房贷还款所得的利益应该按比和租客共享。

8 在租客无法营业期间，房东应努力免除向租客收取的其他费用。在这样的情况下房东保留因此减少服务的权利。

9 如果双方商谈的协议包括租客必须还款的部分，还款应该在较长期间内进行，防止对租客造成过分的财务负担。还款需在疫情结束（由政府定义）或当前租约到期 （两者取早）后开始，并考虑合理的后继恢复期。

10 第3和第4条下的免租不该带来费用，利息或其他收费，第3,4和5条下的还款不该带来惩罚性利息。

11 疫情以及/或合理后继的恢复期内，房东不可用租客的押金来冲抵未支付的房租（不管是现金押金，银行保证还是个人保证）

12 租客应该有机会延长租期，等同于第2条规定的免租或延迟付款期。这是为了让租客在疫情结束后的恢复期内有额外的时间以现有租约条件营业。

13 不管房东和租客期间有什么协议，房东同意在疫情期间以及合理的后续恢复期冻结租金上涨（根据营收决定租金的零售租约例外）

14 如果租客因为疫情缩短营业时间或停止营业，房东不可因此罚款。

调解

当房东和租客因疫情直接影响无法达成租赁协议，可由任何一方转介给州或领地的零售/商业租赁争议解决程序进行调解.

房东和租客不可用调解程序来延长或阻碍达成友好的解决方案。

附录：举例说明

以下仅为举例说明。请注意每个房东，中小企业租客和租赁都是不同的，需要以善意进行协商。

实际变化的例子反映了按比规则可能包括但不限于：

- 符合资格的租客应该获得与因疫情危机减少营收的百分比相称的现金流援助：

    - 营收减少60%就能获得有保障的60%的租金减免
    - 租客营收减少比例的至少一半应被免租
    - 租客营收减少比例的最多一半比例的房租可延迟支付，迟交部分至少要在24个月内分摊，具体由双方商谈决定
  
        - 如果租客营业额减少100%，那么至少可免50%房租，其余部分延迟支付。如果营业额减少30%，至少可免15%房租，其
          余部分延迟支付
        - 须注意任何归还迟交房租的金额都无能削弱受影响的中小生意从危机中恢复的能力

- 如果双方想要达成和这个公式计算不同的协议，他们可自由协商并达成协议。

https://www.pm.gov.au/sites/default/files/files/national-cabinet-mandatory-code-ofconduct-sme-commercial-leasing-principles.pdf

astina

全文很长，阅读有障碍的可直接拉到最后看
附录：举例说明

蚝

真的很长，还好没看

astina

蚝 发表于 2020-4-8 17:34
真的很长，还好没看

今日份最难翻译

woshixiaohao

看不明白

如果租客营业额减少100%，那么至少可免50%房租，其余部分延迟支付。如果营业额减少30%，至少可免15%房租，其余部分延迟支付

如果不让开门，营业额减少100%。假如房租5000，那么2500免了，其余部分2500延迟支付。那么现在是付0，还是付2500？
一半一半容易混淆，拿减少30%的例子，免15% 是750。那么现在付4250，剩余部分750延迟，还是现在不付，剩余4250延迟？

astina

woshixiaohao 发表于 2020-4-8 17:39
看不明白

如果租客营业额减少100%，那么至少可免50%房租，其余部分延迟支付。如果营业额减少30%，至少可免 ...

5000房租，营业额减少30%，新租金为3500，需要按时支付
减少的1500，一半为免租，另外750等以后再付
这是我的理解

蚝

astina 发表于 2020-4-8 16:39
今日份最难翻译

辛苦辛苦

谨遵医嘱，看最后的举例，就记着大家要善意对待，记得生意版看一贴，没有损失，还跟房东要减免，得了好处开心的，反正要求自私的人怀有善意。。。

5wego

怎么验证营业额的真实性？

astina

蚝 发表于 2020-4-8 17:34
真的很长，还好没看

所以你未能履行挑错字的神圣天赋职责？好失望

astina

5wego 发表于 2020-4-8 17:44
怎么验证营业额的真实性？

如果政府证实你有资格加入jobkeeper项目，说明营收减少了30%或以上

kitchenreno

很难理解，先谢谢再研读。

蚝

astina 发表于 2020-4-8 16:44
所以你未能履行挑错字的神圣天赋职责？好失望

就算全对

astina

蚝 发表于 2020-4-8 17:47
就算全对

就算红宝石公主号上都健康

urhug

woshixiaohao 发表于 2020-4-8 16:39
看不明白

如果租客营业额减少100%，那么至少可免50%房租，其余部分延迟支付。如果营业额减少30%，至少可免 ...

我觉得这里应该就是协商了。如果有能力就可以现在把不免租那部分租金给付了，没能力就24个月内慢慢付。但中间有许多的outgoing 费用是需要租客来承担的

5wego

astina 发表于 2020-4-8 16:45
如果政府证实你有资格加入jobkeeper项目，说明营收减少了30%或以上

做账大法

woshixiaohao

astina 发表于 2020-4-8 16:42
5000房租，营业额减少30%，新租金为3500，需要按时支付
减少的1500，一半为免租，另外750等以后再付
这是 ...

本来觉得你这个新租金讲法不对，直到我套了以下例子：
如果减少80%，那么新租金1000按时付，至少免40%，免2000，减少的4000，另外2000以后付。
如果减少100%，那么新租金0，至少免50%，免2500，另外2500以后付。
我同意你的理解。
只能说政府的政策一如即往，每个人的理解都不同，太乱了

Lucky2014

那个Jobkeeper项目的资格也说的很含糊，营业额是多长时间内做比较呢？
比如是和上个月比较，还是和去年同期？请问哪里有没有具体的条文？

WACT

减租最多达100%， 那还玩个屁

astina

woshixiaohao 发表于 2020-4-8 17:55
本来觉得你这个新租金讲法不对，直到我套了以下例子：
如果减少80%，那么新租金1000按时付，至少免40%， ...

因为有很多很多各种理解，所以我觉得翻译这篇政府的正式文件有意义，虽然繁琐了一些

靠谱的不多

5wego 发表于 2020-4-8 16:44
怎么验证营业额的真实性？

BAS

靠谱的不多

WACT 发表于 2020-4-8 16:59
减租最多达100%， 那还玩个屁

如果美甲店被迫关门了。
的确就是一分不用给。

靠谱的不多

Lucky2014 发表于 2020-4-8 16:58
那个Jobkeeper项目的资格也说的很含糊，营业额是多长时间内做比较呢？
比如是和上个月比较，还是和去年同期 ...

去年同期。

astina

Lucky2014 发表于 2020-4-8 17:58
那个Jobkeeper项目的资格也说的很含糊，营业额是多长时间内做比较呢？
比如是和上个月比较，还是和去年同期 ...

这是官方的

https://treasury.gov.au/sites/de ... for_Employers_0.pdf

https://treasury.gov.au/sites/de ... asked_questions.pdf

但是也是说得很含糊，好像自己估计和申报就可以

woshixiaohao

WACT 发表于 2020-4-8 16:59
减租最多达100%， 那还玩个屁

最少50% 是政府规定，强制的，
最多100% 是政府建议，没有房东会同意的

woshixiaohao

astina 发表于 2020-4-8 16:59
因为有很多很多各种理解，所以我觉得翻译这篇政府的正式文件有意义，虽然繁琐了一些 ...

“今天收到律師行的详细解释商业租減免50%的法律、很有用给大家分享”
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... mp;tid=1583695&

律师的文章
https://www.madgwicks.com.au/kno ... mmercial-tenancies/

关于营业额减少30%的律师的理解
Government Example B: where the tenant’s revenue has fallen by 30%, then at least 15% of the rent during the COVID-19 pandemic period is rent-free and the balance (85%) is applied as a rent deferral.

@Ngshun
一起这里讨论下呗

靠谱的不多

woshixiaohao 发表于 2020-4-8 17:03
最少50% 是政府规定，强制的，
最多100% 是政府建议，没有房东会同意的

那就去Committee。

woshixiaohao

靠谱的不多 发表于 2020-4-8 17:09
那就去Committee。

去也没用啊，你政府说至少50%，我房东给了50%，他租客要求100%，committee帮谁？

yoyoyuyu

就看房东和房客谁强势了

Peggy

看来看去，房东还是很惨，租客营业额受影响的部分暂时全部cover了，受影响的部分一半免了，一半以后慢慢还，逼得房东要去谈loan deferral, 不然谁来管房东的现金流？

自游自在

银行为什么不倒贴钱呀