再问OFFSET与REDRAW的区别

岁月留下的痕迹

偶想再次确认偶这样理解是不是正确的,请大家赐教啊!

OFFSET就是贷款户口与平时的户口分开了,但日常户口链接在贷款户口下,这样利息就可以抵减一点

REDRAW就是贷款户口里的钱再取出来.


我的例子是:目前买了一套房子,近期会考虑转为投资房.当时贷款银行没以有提供OFFSET,但REDRAW是免费的,所以偶目前的做法是将所有的存款全部集中到了贷款户口里(这里面有笔款是用于其他用途的),这样偶的贷款利息就少了很多.但过段时间偶挪出这笔钱来,偶的贷款利息就会增加,那时如果将房子出租的话,可以抵扣的利息是现在的利息支出还是少的那部分??

比如,房子原本的利息支出应该是1500,但加了那笔其他用途款后,贷款利息支出减少为1000. 后来将房子出租时又将这笔款挪出来,那么可抵扣的利息是1500还是1000? 我的理解是1000,对吗??

如果是用的OFFSET A/C的话,上面的例子就还是1500,对不对??谢谢大家!

patricb

Quote:
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1
2. Redraw和offset在税务上的待遇不同
在操作和作用上来说redraw和offset是差不多的，但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是redraw是在一个账号里面进出。Offset确有两个不同的账号。在税务局看来offset里的钱根本就没有混合过。而redraw如果用于私人用途那么这个帐号里的钱就被“污染”过了，道理和“不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途”一样。

cg8180

看不懂啊．．．　

岁月留下的痕迹

所以我的例子正确不??给个答案嘛!

pengwang

我觉得你可抵扣的利息应该还是1000。因为作为投资房来讲，你已经把钱存入了贷款账户本身，至于你又拿出来了那是另外一回事，ATO认为你已经偿还了一部分了，所以偿还了的这部分钱又拿出来用而产生的利息应该是不能抵税的。

如果你当初有offset账户的话，把钱存在offset账户里边去抵消一部分利息，后来又把钱拿出来用而导致了利息涨为1500，那么这1500应该是可以抵税的，因为对你的loan这个账户本身是并没有多还款的，ATO也是只看loan account，不管offset account的。

如果说的不对请高人指正。

patricb

原帖由 pengwang 于 2008-12-11 16:45 发表
我觉得你可抵扣的利息应该还是1000。因为作为投资房来讲，你已经把钱存入了贷款账户本身，至于你又拿出来了那是另外一回事，ATO认为你已经偿还了一部分了，所以偿还了的这部分钱又拿出来用而产生的利息应该是不能抵税 ...

I agree with you.:)

pengwang

原帖由 patricb 于 11/12/2008 16:46 发表

I agree with you.:)

上班时间还能上网，今天不忙吗？晚上吃饭你去不？

岁月留下的痕迹

所以说啊,买房前必须要做足功课啊,这可是对偶来说是血的教训啊.....................


算了,下次注意就好了,不知道还有下次不??

岁月留下的痕迹

再补一下,如果REFINACEL,会不会就没这问题了??

冬菇茶

学习了。。。看来房子如果要做投资的话开个offset account 比较方便。

patricb

原帖由 pengwang 于 2008-12-11 16:49 发表

上班时间还能上网，今天不忙吗？晚上吃饭你去不？

生病还能上网，你没有不舒服吗？晚上去，你去吗？

pengwang

原帖由 patricb 于 11/12/2008 17:12 发表

生病还能上网，你没有不舒服吗？晚上去，你去吗？

咳嗽而已，不影响上网(paopaobing(77))
晚上几点呀？

岁月留下的痕迹

LS两位水得厉害啊......................

pengwang

原帖由 岁月留下的痕迹 于 11/12/2008 18:33 发表
LS两位水得厉害啊......................

没有呀，我完完全全地回答了你的问题呀！稍微有点跑题而已。
你不但不感谢我们，反倒鄙视我们，我鄙视回(paopaobing(86))

jialiren

pengwang 和 patric 是同事,互相关心那很正常啊

"引用 patric 的原话: . Redraw和offset在税务上的待遇不同
在操作和作用上来说redraw和offset是差不多的，但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是redraw是在一个账号里面进出。Offset确有两个不同的账号。在税务局看来offset里的钱根本就没有混合过。而redraw如果用于私人用途那么这个帐号里的钱就被“污染”过了，道理和“不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途”一样。"

是不是可以这样理解,俺从贷款帐户里REDRAW 了很多钱,为了区份自住和投资,俺把这个REDRAW 出来的钱进行split account ,这样是不是同我原来自主房的贷款利息分开了,俺split account 的贷款利息就是用于投资房的,这样退税的时候就可以全额退了? 不知道这样理解是否对?

pengwang

原帖由 jialiren 于 11/12/2008 22:38 发表
pengwang 和 patric 是同事,互相关心那很正常啊

"引用 patric 的原话: . Redraw和offset在税务上的待遇不同
在操作和作用上来说redraw和offset是差不多的，但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是re ...

多谢理解！（你看看人家这素质 ）

如果从同一个loan account 里边redraw出来比如200k，即使分别存在不同的账户里边每个100k，ATO仍然认为你从loan里边使用了200k，那么这200k产生的利息你仍然是要解释的，比如100k用于投资，100k用于自住，那么产生的利息的一半可以抵税。但是这样很麻烦了，如果有了offset账户的话就更麻烦，你还要解释offset账户里边的钱是从哪个项目上省下来的。

如果这样的话，还不如做贷款的时候直接做两个loan的账户，每个100k，一共也是200k，但是一个是home loan，一个是investment loan，那么你可以把多余的钱放在home loan那个offset账户里边抵利息，而investment loan那100k所产生的所有利息都可以抵税了，一目了然。

不知道我解释清楚了没有，最近发现自己的这个中文写作能力是越来越差了（其实从来没好过 ）

terry11

看不懂,现在中文的理解能力越来越差了...

pengwang

原帖由 terry11 于 11/12/2008 23:33 发表
看不懂,现在中文的理解能力越来越差了...

完了，我失败，失败中的失败

岁月留下的痕迹

说实话,我也没看懂.

简单点,假如我从原来的贷款户口REDRAW出来200K,又去买了一套投资房,那请问我原来的那个贷款户口的利息增加的部分可以低扣了吗??

patricb

原帖由 岁月留下的痕迹 于 2008-12-12 17:01 发表
说实话,我也没看懂.

简单点,假如我从原来的贷款户口REDRAW出来200K,又去买了一套投资房,那请问我原来的那个贷款户口的利息增加的部分可以低扣了吗??

我的理解你这样做是可以的（偶不是会计），但是因为你要把这部分利息从原来帐户里剥离出来，既麻烦，又不好解释，为何不干脆新开一个投资房贷款帐户呢？

pengwang

比如最开始你买了自住房，贷款200k，现在你已经还完了一半，就是说现在的情况是home loan limit 为200k，里边available fund 是100k（你有redraw）。然后你想买一投资房，从这个home loan 里边redraw出来100k去买房，那么这100k产生了利息，理论上来讲这个利息应该是可以抵税的，因为你拿去用作投资，但是需要由会计向ATO解释清楚，比较麻烦。

建议是把现在的home loan的limit 由原来的200k减少到100k，available fund变成了0，这时你再重新申请一个100k的investment loan，那么这100k investment loan所产生的利息就都可以明目张胆地抵税了。

这样解释会好点么？:)

zn7726

一个朋友用的就是ING的variable贷款, 她说等贷款还的差不多了就redraw出来转投资房. 我告诉她这么干不行, 她说这是她们一个同事告诉她的, 她那个同事是专门做这方面的, 肯定没问题...

难道ING有能够这样用的房贷产品吗? 我记得ING没有带offset a/c的产品呀.

岁月留下的痕迹

你是指重新开一个新的投资房的贷款帐户吗?那是当然的,这样好分开管理啊,

可是我在想如果我用这笔钱买了另一套房子,那两套投资房,就两套全都抵税了吧??

再举例子:比如我手上有20W,先买了一套30W的房子,没有OFFSET,所以将20W全部打入贷款户口. 这样每年利息支出是15K,然而房子出租的收入是20K.于是从这个户口REDRAW 10W,用来投资另一套30W的房子, 这样每套房子利息支出各是30K, 房子出租的收入各是20K, 不知道这样两套房子是不是都不用再交税??或者是第一套仍要税税,但第二套不用交税??

请有关会计人士出来解释解释??

岁月留下的痕迹

原帖由 pengwang 于 2008-12-12 17:23 发表
比如最开始你买了自住房，贷款200k，现在你已经还完了一半，就是说现在的情况是home loan limit 为200k，里边available fund 是100k（你有redraw）。然后你想买一投资房，从这个home loan 里边redraw出来100k去买房， ...

找到感觉了,好象清楚很多了,分分明天加啊!

不过我现在想问的是如果两套全部变成投资房了,两边的盈利与亏损是相互冲抵还是各算各的,如果各算各的,那第一套房子就要交税,第二套房子反而有很多的亏损在里面啊!

[ 本帖最后由 岁月留下的痕迹 于 2008-12-12 18:04 编辑 ]

pengwang

两套投资房的话应该是一起算的吧？只要都是在你名下就行。这个还是要请教一下会计。坛子里有没有会计行业的冒个泡儿？

jialiren

原帖由 pengwang 于 2008-12-11 22:50 发表


多谢理解！（你看看人家这素质 ）

如果从同一个loan account 里边redraw出来比如200k，即使分别存在不同的账户里边每个100k，ATO仍然认为你从loan里边使用了200k，那么这200k产生的利息你仍然是要解释的， ...

谢谢分分，也谢谢说明，讲的很清楚了，下次俺买投资房的时候，看来得向你咨询了。

黑山老妖

原帖由 岁月留下的痕迹 于 11/12/2008 17:06 发表
再补一下,如果REFINACEL,会不会就没这问题了??

可以refinance

岁月留下的痕迹

原帖由 黑山老妖 于 2008-12-12 21:40 发表

可以refinance

所以说REFINANCE以后就可以将抵扣那块曾经多还的利息了??真是好消息,这样的话偶就放心多了.....................

vont

原帖由 zn7726 于 2008-12-12 17:36 发表
一个朋友用的就是ING的variable贷款, 她说等贷款还的差不多了就redraw出来转投资房. 我告诉她这么干不行, 她说这是她们一个同事告诉她的, 她那个同事是专门做这方面的, 肯定没问题...

难道ING有能够这样用的房贷产 ...

是呀，真奇怪，我看过报纸上一个例子的，这种还得差不多的再把钱REDRAW出来，原来的房子如果转投资，很吃亏的（我记得那个问答就说TOO LATE)
除非，把钱REDRAW出来后，再像PATRIC和老妖说得，把钱拿走后再重新做个贷款？这个新贷款欠得钱比较多，所以可以扣税的利息也多了。这样做ING可不可以呢？

黑山老妖

原帖由 岁月留下的痕迹 于 12/12/2008 22:39 发表



所以说REFINANCE以后就可以将抵扣那块曾经多还的利息了??真是好消息,这样的话偶就放心多了.....................

已经多还的没有办法了。但是后面就不要多还了。