投资房啊投资房 （3４楼有”税务优惠小知识“更新）

水晶靴

2/9/2005
投资房啊投资房

今天“严肃”地跟老公谈了一次购买投资房的事情。:si9
本来嘛，投资的事要高于其它的享受，可他这两天又吵着要换Home Office的“大班” 写字台，再添两张沙发，等等。
花钱没关系，只要咱们还能负担得起。关键是他对我看中的那套Two Bedroom Unit只字不提，看房的事情从上周推到下周，这种态度让我着急。:si16

投资房的理论，不说成千上万，起码我了解的就有好多种。对于地点选择、时机选择，在此时此刻，好像是一个容易引起筒子们不同意见的话题。老公本来和我约定今年之内，一定要买一处投资房（因为其实这是去年的Quota），但是眼见着这９个月，涨利率，加土地税以及悉尼地产市道的回调，种种不利因素颇打击我们的入市信心。所以就在我看了十来处房子，相中了这套，要老公再把把关时，他采取了拖字诀。

但是就我来说，市面上理论再多，再Fancy，我作为半个家庭主妇，买投资房，只需要有普通人的普通常识。不管报章头条如何说地产要到０６年、甚至０７年才见底，到１１年才能回升到０３年的高点之类的，我始终认为，买投资房，最好的时机——从长远来看——永远是昨天。这是我目前的经济条件、认识水平所能达到的高度。

现在老公答应下周约经纪人看房了，可是房子已经被人买走了！:si31

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-10-20 at 03:48 PM ]

horseanddragon

别愁了
我们买不起都不愁
lz也大可放宽心

水晶靴

15/09/05

上面说过，我基本上是个家庭主妇，虽说看了不少地产投资的理论书籍，但脑子还是乱得似锅粥，写不出啥系统的东西。所以此连续剧没有什么技术含量，大家直当看我的随想。:si36

。。。投资房是要买的，但是选择上却极考验人。我们花了很长时间才决定方向（其实是烦了，就想赶快买一间得了）。
比如说，从最初的负扣税投资方式，到怀疑这种方式是否能让我们持久投资，到接受Positive Gearing的方式，到花钱听那个《3.5年买130处房地产》的作者的讲座，到发现作者本人也正处在理论动摇的边缘，再到重新检视负扣税加Capital Gain方式的可行性。。。。。。:si170

这些理论的变迁折腾了我们好些年。:si16最后发现，理论不重要，关键是要去做，要取得Hands On的经验。:si164
所以我们先撇开那些花花绿绿的Laptop演示，还有市场上所谓Guru们的Propaganda，决意从自己的常识出发，照自己的方式去做。

当然，大原则是有的，比如:
投资是长期的，要慎重决定每一项购买；
投资是弹性的，允许自己犯错，但是要坚持下去；
投资是Fun的，为了投资而节衣缩食，好像不太好；:si93
投资是可以K.I.S.S的，Renovator’s Delight的房子，留给Builder, Handy Man去投资；自己管理出租房？No Way！把马桶漏水的事情交给地产经纪去做吧！

不知道这些原则能否引起筒子们共鸣？

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-10-13 at 09:05 PM ]

horseanddragon

哦，原来是连续剧阿
没关系，你从下面接着写
写完后偶自裁

下面插队的一律杀杀杀

lz这会满意了吧？

riverstone

你投资了，偶们就来租．

水晶靴

20/09/05
看房，是件烦人的事，同时也很单调。买投资房更是如此。
买自住房，完全可以凭个人好恶来决定房子是否合眼缘；自己喜欢的，如果符合预算，尽管扑槌买下。
投资房则不同。虽然投资房也是给人住的，租客和房主有共性，但是选择时，似乎更应从租客角度出发去选。比如你可以喜欢Quiet Street，可是Few Minutes to Station的房子，即使吵闹些，也更受大部分租客的欢迎。所以选投资房，要排除个人对房子的Attachment，尽量为“他人作嫁衣” 。

我选择投资房的要点如下：
第一，不能太贵。这排除了内城区的房子，如Leichardt, Balmain, Stanmore之类的。买了贵房，经济负担重；
第二，不能选离城太远的，如St marys, Penrith, Blacktown，因为我想时不时到我房子周围转转；
第三，地区口碑不能太差，如Punchbowl之类的，这样心理负担重，不知是不是租给了一个黑社会的。

可选的地点集中在Canterbury大区，St George大区，内西区。从去年到今年，看过的房子不计其数，粉累粉累，尤其是驼着大肚子看房。
但是看房是个经验积累的过程，看过一百处房子，自然对房型、地段、价格、出租率等有个概念，对地产经纪的狡猾套路也摸个门儿清。

看了这么长时间，脑袋的确有些晕。怎么办？于是找了些资料，列出一张Check List，记录基本信息，给房子各项指标打分，这样，除了有概念，还有理性分析。过去短短三个月的看房成果，比之前一年的都多。所谓成果，是指真正出Offer的房子多了，而以前看完就完了。

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-10-13 at 09:34 PM ]

cen

个人觉得：投资是男人的事情啊！
钱是他挣的，就让他去花吧，他高兴就好啦。

astina

cen  在 2005-10-12 03:53 PM 发表:

个人觉得：投资是男人的事情啊！
钱是他挣的，就让他去花吧，他高兴就好啦。

女生不挣钱吗?

ausausausaus

cen  在 2005-10-12 03:53 PM 发表:

个人觉得：投资是男人的事情啊！
钱是他挣的，就让他去花吧，他高兴就好啦。

投资是整个家庭的事:si3

飞儿

astina  在 2005-10-12 03:56 PM 发表:

女生不挣钱吗?

女生更重要的是花钱

xiangjia

等着看楼主的长篇。不过最近好像世道确实不太好，感觉比去年便宜了不少。有些地方已达到10%了

horseanddragon

lz啊lz

这下不要怪我插队了哈

飘走......

student

人算不如天算, 买了能租出去就行!

等到买了很便宜, 但是老租不出去, 那时的急, 你瞧着吧!!! 我就见到我的房东是真正的急不可耐.

linghaib

水晶靴  在 2005-10-12 03:37 PM 发表:

2/9/2005
投资房啊投资房

今天“严肃”地跟老公谈了一次购买投资房的事情。:si9
本来嘛，投资的事要高于其它的享受，可他这两天又吵着要换Home Office的“大班” 写字台，再添两张沙发 ...

现在买UNIT，个人认为还是等一等，现在通货膨胀厉害，unit难保值，目前还有下降空间。
澳洲利息高，买房弄不好替买房替银行打工。
澳洲不同美国，中国，日本。资本力量更大一些，所以关于房子的大事，还是两人多多沟通为好。

newzealander

办公设备要根据税务情况来决定，有时候是不买白不买，钱不花掉也是交给税务局了。

水晶靴

CEN姐、AS姐也来了！
AS，我都开始行动了，你呢？

我觉得男人花钱时，女人得帮着把关，这是家庭气氛。尤其老公有大手大脚倾向时。


XIANGJIA：市道对投资者蛮好的，我们看的房，有的甚至３０％OFF都可以谈。

STUDENT：投资有风险吧，老想着房子空着没人租，那就别活了。选对地方，房租合适，愁什么？

LINGHAIB：HOUSE 保值，UNIT也有值得投资的地方。最主要的是那句广东话“细细粒，容易食”

NEWZEALANDER: 你说大了。老公就是想造钱了！


12/10/05

出Offer

出Offer后等待被接受的过程，是我们和经纪心理较量的过程。
我们买自住房时，被经纪凭空造了个第三方出价人，把我们的心理价位提高了很多，最后关头没有守住，买了个贵价房。

所以，买投资房时，我和老公时刻提醒，还价起码还２０％。
不是开玩笑，在现在这个市场，买方市场，比起一年前，买主的出价更容易被卖主接受，越来越多的卖主被大势教育，不像前两年抱着不切实际的想法了。
我们看过的房子，８０％折让在百分之五以下，１５％在百分之十左右，极少数的，高达百分之三十。所以买主完全可以出个较低的价格，而不必担心被经纪人Piss off。
比如说虽然地产经纪对我们的还价不接受，但也只是说“如果你再出高些，我们就可以坐下谈了” 。而以前他们会装出一副倍受冒犯的样子，让买主心里直打鼓、内疚、不好意思，让买主处于心理弱势。这种方法很有效，尤其中国人脸皮薄、买房经验不丰富，最怕被人说“没钱买什么房” 之类的。但现在我们知道，经纪有责任将任何一个报价传达给卖主，所以即使我们的Offer再低，也坚持让经纪把信息传递出去。

有人说过，买投资房，有个统计数据，那就是１００：１０：１。
这是啥意思？就是说，要看一百处房子，有十个Shortlists，出十个还价，最后约可成交一处。
不小的工作量吧。的确，十个还价中，不是每个都有下文。等待卖主接受过程中，有时禁不住会有“唉！是不是该出高些呢？” 这些软弱、懊恼的想法。
但是买投资房不比买自住房。买投资房更象做生意，要很理性，不能有非买某处房子不可的想法。因为买入价越低，房价成长空间越大，养房成本越低，这些不用多说了。一处买不成，出价不被接受，那么换下一个目标吧。

:si49:si49:si49:si49

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-10-15 at 12:16 PM ]

baolqun

我始终认为，买投资房，最好的时机——从长远来看——永远是昨天。

_____________________

同意LZ的这句话.


今天享乐,老来受苦...

pisces

买吧买吧，偶也最喜欢房子，只要有钱，最想买的就是房子～～

PeterWay

有没有考虑国内买房投资？

水晶靴

买吧买吧，足迹网友把悉尼猫本的好房子全投资了！:si121


12/10/05

财务计划

题目有些大，简单说来，就是计算我们是否承担得起这种投资。

从长远来看，如果我们现在不投资，多少年之后，也许会更承担不起不投资的风险。
说个题外话，跟我妈说起要买投资房，老人家忧心忡忡地来了句：“你姐在国内借钱买房产，我就不乐意；你们在这儿，一个房还没还清，又要借钱。唉！”
举债对传统中国人来说，要承担很大心理负担。但是对于我和老公来说，我们认为并不是一定要等还清自住房贷款，才可以开始买投资房的。经过数据分析和计划，工薪阶层完全可以在自己能承担的范围内，尽快踏上投资道路的。
但是我们在Aggressive和Conservative的投资者类型中，是属于比较保守的，象飞儿老公这样投资，我会觉得Stretch too much。是不是我们老了呢？

数据分析很枯燥。要问自己很多问题：
你现在的自住房贷款还剩多少？
资产有多少？
利率是多少？

投资房的预算是多少？
利率又是多少？
买了投资房后，每月总共还款额是多少？

工资收入多少？
生活开销多少？
备用金多少？
维持现有生活方式的开支是多少？

这么加加减减后，投资房新的预算是多少？是否可以做到收支平衡？

财务计划方面，我主要是从贷款重组方面说的。
我现在的房贷在ING，利率是7.24%，是市场上绝无仅有的高利率。这次买投资房，计划重做贷款，这样可以一举数得：一降低利率，二选择一个更适合投资房的贷款产品，三活用自住房的Equity。
这样下来，我自住房每周可以少还利息；而且贷款的功能更灵活，适合未来数年的用钱需要。

当然这儿不能忘了Negative Gearing 带来的税务优惠。不过我们并不是为了负扣税而投资的，所以此处暂不提。

经过多次试算，老公和我一致认为目前我们的经济状况可以承担一处投资房，但是一定要控制好预算。
预算蛮重要，一方面让我们Screen了很多价格不合适的房子，不至于选择太多而挑花了眼；另一方面在讨价还价中，能站稳脚跟，知道自己的底线。

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-10-16 at 02:07 PM ]

水晶靴

peterwei  在 2005-10-13 02:00 PM 发表:

有没有考虑国内买房投资？

悉尼的房子就够买了，国内的房子嘛，不知道政策怎么变？


14/10/05

贷款的选择

写到这儿，要告诉大家一个消息。我们８号看的一套2 B/R Unit, 这两天已经紧锣密鼓地开始签合同做贷款了。

上次做自住房贷款时，我没少打电话烦Broker。没有找银行的原因是，我曾经被Commonwealth Bank 的贷款经理P/O过，所以连带对所有传统金融机构的所谓专业服务持不信任态度。
相比之下，Broker热情，百问不厌，提供产品选择多多，好像更适合我的需要。

选择投资房贷款和选择自住房贷款略有不同。
相同之处在于，我们必须对自己的需求十分了解。
举个例子，基本浮动利率和标准浮动利率产品。它们相同之处是利率是跟大市浮动的。区别在于，基本产品是所谓“No Frill” 的产品，有基本功能，如多存多取之类的，利率较低；而现行的标准产品，多半是广告上说的全功能产品，有Line of Credit,100% Offset, 带金卡、储蓄卡之类的，利率相对来说稍高些。
我当时选择自住房贷款时，就在利率低和功能多之间犹豫。有时利率低并不是最好的，象标准产品的Offset功能，能让我把工资账户与贷款账户联系起来，工资一入账，就能抵消一部分本金，这样可以减少利息。
但是这两者的优缺点如何权衡？
后来我还是选择了“No Frill” 的基本产品，带蜜月期的。一是因为我们生活开支计划性强；二是家里人听说我们买房，特别支持，无息借了我们很多钱，所以在蜜月期内，能还掉大部分本金。所以标准产品的那些功能我们不需要，当然就不用为多余的功能支付高利率了。
上面的例子是说，要真的了解自己的状况，再去比较产品。一个好的Broker会给你扫盲，也会根据你的需要列出几种产品供你选择，但最后拿主意的是你自己。

投资房的贷款稍微复杂些。前两天就被它搞得脑袋都大了，因为当今市面上的产品选择太多了，各个金融机构的，各种不同功能的，自己研究了半天，彻底晕菜。
后来找了个思路清晰、善于分析的Broker，让她给我补习投资贷款的这一课。程序很简单，我说了自己的要求：
１、投资房还款额要低，月费年费要少或无；
２、能随时转走无罚款；
３、能适应我未来数年的用钱需要，比如说明年还想买房，还想办理父母移民，这些钱如何灵活运用？
４、能顺便把我现在的房贷重组一下，利率再降低一些，但是要考虑重组的成本。
于是Broker根据我说的，不停地问问题，让我确认真正想要的产品特点，最后推荐了几种产品。
现在我选择的方案，并不是Broker推荐的产品，因为毕竟自己更了解自身的需求。但是与Broker的对话，帮我整理了思路，对投资产品的功能了解更全面，从而自己给自己做了一套方案。
１、自住房的ING产品，转成同银行的另一基本产品，不用Broker所说的转出方案。因为一，同银行转费用是１００元，而转走罚金是１０５０元；二，另一家银行的产品利率只比ING的基本产品低一点，我们自住贷款余额不多，所以省不出多少利息；三，ING的基本产品无月费年费，而另外的产品有３００－４００元的年费；四，Again，ING的基本产品功能已满足要求，不需要其它银行的全功能产品。
２、在重做自住房贷款时，做一个Split Loan，A账户是自住房一部分equity和原来的余额，B账户是从Equity中分出的资金，用作投资，不用时不收利息，动用后，利息可全部扣税。我们投资房的２０％会从这个账户出。这是Broker建议的方案，但我把它移到ING产品身上。
３、投资房另外８０％款项，则申请ING的另一个产品，此产品利率比市面上的类似产品利率高，但胜在无月费年费，而且转出无罚款，特别灵活。这样等我在ING贷满四年，就可以把自住房和投资房的贷款一同转走，不会产生任何罚金，如果到时市面上有更好的产品的话。

怎么安排贷款，答案很多，总之明白自己的需要，了解自己的状况，请求专业人士帮助，扫除基本障碍，你就能选择一个满意的产品。

horseanddragon

给lz加点分
你的下集呢？

noo

投资房对扣税到底有多少帮助? 能退回多少? 热切关注!!

leeshine

后面呢？没辣？

PeterWay

人民币在增值，国内房贷比这儿便宜，咱们这里赚钱，投资国内，岂不。。。

happysee

peterwei  在 2005-10-13 04:30 PM 发表:

人民币在增值，国内房贷比这儿便宜，咱们这里赚钱，投资国内，岂不。。。

几年前就有人在这么干了，现在是不是晚了点．

PeterWay

仁者见仁，智者见智了，呵呵

tiffanygz

说不定买不到这间
会有更好的下一间等着呢！：）
其实买房子也讲缘分的
要买到合适的房子并不容易的：）
所以LZ不用太心急的

水晶靴

1610/05

合同和律师

不知怎回事，我发现这章没有什么好讲的。合同是律师的工作，而律师的工作自有一套程序，并且很专业，我们所做的就是带着迷茫而尊敬的态度，说：“那怎么办？” “那好，就这么办吧！”


先Recap一下我们的购房过程：
07/10/05 老公在网上搜索到一套2 B/R Unit，地段及价位合适；
08/10/05 约经纪看房，看完后给出Offer，经纪当时拒绝我们的Offer；
12/10/05 打电话给经纪，问８号的出价有无传递给卖主？ 经纪答应说价格太低，要我们出高五千元。我们坚持原来的出价。半个小时后，经纪打电话给我们，说Offer被接受了。
13/10/05 拿合同，老公找律师，我找贷款经纪咨询细节。
14/10/05 律师看合同，提出十几条不同意见，书面通知卖主的律师。我确定贷款方案。
15/10/05 在律师处签合同。
1８/10/05 交0.25%的Holding Deposit。把律师的联系方法交给贷款经纪。
:si169

基本说来，购房过程中，律师要先行。
购房之前做的贷款咨询，房屋检查，都是预备工作。
如果对房子感兴趣，你的购房行动就开始了，第一步就会涉及到技术问题，如合同，之后还有Title Search，Strata Report等，这些实非我们凡人所能明白，所以专业人士的帮助非常有必要。

那么，如果对房子感兴趣，第一步做什么？问经纪要合同！
然后做什么？找一个Solicitor或Conveyancer看合同。
市面上有很多律师提供免费的看合同服务，有的也只是收六十到八十元的服务费。签字之前，可不能跳过这个步骤，否则谁知道有什么麻烦呢？
接下来的步骤，可以先签合同，在与房主交换合同之前，要办理Strata Report和Title Search等（买House的还要做Building Inspection 和Pest Report）。

我们买过的两处房子，都是先让律师看合同，有什么问题先提出，再签字的。比如第一次买房，我们签字前，在合同里加了一些条款，一个是“Holding deposit until all repairs have been made by vendor” ，一个是“Premises must be vacant before settlement” ，还有一些其它的条款。第一条是保证在房子的小修小补没有完成，我们能顺利取回定金；第二条确保原租客能提早搬出，房子、车库、储藏室能彻底腾清。
:si83

买投资房更要谨慎。比如卖主卖房的原因是业主管理委员会要收大笔Special Levy，修缮楼宇，我们买了，不就接了个烫手山芋吗？ 做了Strata Report，就可以对此类意外事件有所准备，因为Report里都有记录，律师会提醒你。
:si84

在买房过程中，你一定要相信你的律师，因为只有他是站在你这方的。卖房经纪再花言巧语，但他是代表卖主利益的。
找一个好的律师不容易，我们第一次请的中国籍律师给我们带来很大烦恼。这次找了个老外，目前为止感觉还行。朋友介绍是个不错的渠道；或者在本地报纸找找，Local律师对Local事务也许更了解。
一般律师的全套收费在８８０元左右。Conveyancer收费低些，而且有人说他们更专业，就像电台里的广告，“Poor dad conveyancer” ，“ all he does is conveyancing”。
:si114
一会儿我要去经纪那儿交0.25% Deposit了。:si164

谢谢大家的关注。

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-10-18 at 11:10 AM ]

nomad0309

我们买不起都不愁