悉尼正现金流负扣税的投资房实例

大江东去

随着悉尼房价的飞涨，很多人都说在悉尼已经没有正现金流负扣税的房子。

但我前几天，正好看到一个，发出来给足友讨论一下




2017年4月48.5万购入，出租450一周。

假设屋主其它年收入税前6万，首付以20%+4%（印花税）（116400）从自住房抵押（减少自住房贷款额度）。自己管理出租房

一年的主要支出

银行利息一年，按io4.26%固定三年。
48.5万＊1.04*4.26%=21488

实际80%贷款的利息支出16589

council费：1051

strata费：3145

水费：697

维修费：300

总共按104%贷款算的总支出为26681刀

按80%贷款算的总支出为16589+1051+3145+697+300=21782


收入52*450=23400

这是2003年的房子，今年折旧6600刀

负扣税额度为23400-26681-6600=9881

负扣税税率（32.5%），则负扣税为9881*32.5%=3211

也就是说以116400的投资，获得的

正现金流：23400+3211-21782=4829

相对116400的投资，4829/116400＊100%=4.14%

已经大于银行蜜月存款3%的存款利息

房子的之前增幅已经大于10%／年

今后就算是腰斩一半增幅，按5%算

对于24%／5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算，再减去折旧部分回吐（50%算7.5%）也有到手14%左右的增幅。

投资悉尼房产并不是一定要高收入

becoset

大江你自己咋不买，这节骨眼怂恿别人投资太心黑了，这可是一辈子的事。

干这行这么多年了，现在是啥周期假装不知？以前听你话的感激你没错，现在风险这么大你还不收手，不怕晚节不保？不就是几个佣金嘛。歇两年有啥了不起。

过不了两周一大堆楼花等着违约呢，你捡漏去吧。

KaTharina

折旧被

大江东去

KaTharina 发表于 2017-6-11 15:17
折旧被

14年的房龄的房子，被取消的家电折旧那些，早在前几年就折光了，不影响之后的折旧

大江东去

becoset 发表于 2017-6-11 15:16
大江你自己咋不买，这节骨眼怂恿别人投资太心黑了，这可是一辈子的事。

干这行这么多年了，现在是啥周期假 ...

你就看看这房子以后是升还是跌

是我心黑还是你被啪啪

becoset

大江东去 发表于 2017-6-11 15:26
你就看看这房子以后是升还是跌

是我心黑还是你被啪啪

涨又怎样，我说的是风险。这时候还怂恿别人干这个，你朋友都是些什么样的人啊

潜水老虎

看着心动

大江东去

becoset 发表于 2017-6-11 15:29
涨又怎样，我说的是风险。这时候还怂恿别人干这个，你朋友都是些什么样的人啊 ...

涨了还会有风险？

你这是什么逻辑？

Clairelan

笑死我了……我朋友都被那里的楼花逼的要跳楼了。。。 谁让他心黑呢。。。当时潇洒买了北帕拉德利一个楼花 又买了这个马里兰的。结果北帕拉德利的先settle勉强弄下来了 现在每周亏300。马里兰的settle不了了。已经拖了开发商2个月了就是没人接盘。。。 一问原来他60多万买的。边上新的楼花才卖50多万。。。 呵呵呵……  另外那里的租客人可好了 提供免费拆墙拆门服务的  还会帮老婆化彩妆 烟熏妆眼瘾画起来特别娴熟 别问我咋知道的。。。

mlink3

大江东去 发表于 2017-6-11 15:49
涨了还会有风险？

你这是什么逻辑？

当然有风险。。

大江东去

mlink3 发表于 2017-6-11 15:53
当然有风险。。

是啊，钱多了，就没地方花，

吃龙虾吃的通风加三高，

风险真是太大了

星辉南极

becoset 发表于 2017-6-11 15:16
大江你自己咋不买，这节骨眼怂恿别人投资太心黑了，这可是一辈子的事。

干这行这么多年了，现在是啥周期假 ...

不听取人家意见是你的选择
不要没有调查取证就对人家恶意中伤
你要是愿意相信足迹那些卢瑟 只能祝你好运

elight

Clairelan 发表于 2017-6-11 15:50
笑死我了……我朋友都被那里的楼花逼的要跳楼了。。。 谁让他心黑呢。。。当时潇洒买了北帕拉德利一个楼花  ...

第一次知道merrylands叫马里兰。好可爱。。。楼花有风险，入市需谨慎

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mrrio

我刚入了个黑镇的公寓，也是正现金流，坐等71以后首置者推高房价

大江东去

mrrio 发表于 2017-6-11 17:13
我刚入了个黑镇的公寓，也是正现金流，坐等71以后首置者推高房价

恭喜

记得做折旧报告，不超过39年的房子都有必要做折旧报告

mrrio

大江东去 发表于 2017-6-11 17:27
恭喜

记得做折旧报告，不超过39年的房子都有必要做折旧报告

当然，03年建的，买的就是正现金流再加折旧

nmanz

中介呀！说你什么好呢！

大江东去

nmanz 发表于 2017-6-11 17:41
中介呀！说你什么好呢！

买不起745四个还是五个unit的都是中介？

对正现金流负扣税的羡慕嫉妒恨了？

你也就这点出息

nmanz

大江东去 发表于 2017-6-11 17:51
买不起745四个还是五个unit的都是中介？

对正现金流负扣税的羡慕嫉妒恨了？

个人感觉还是比你出息大，投资房至少比你多且都在Chatswood

wilson哥

还没算上中介管理费，出租保险。现在悉尼找现金流的房子不容易哈

wxin7318

becoset 发表于 2017-6-11 15:29
涨又怎样，我说的是风险。这时候还怂恿别人干这个，你朋友都是些什么样的人啊 ...

我觉得大江东去这回说的这个例子没错啊，40来万的房子能租400多块蛮抗跌的，所谓的风险最多不过就是不涨呗，而且持有成本那么低。

再说人家说的是二手房，只是提供一个sold的案例，分析一个例子，又不是推销高价楼花楼盘，你直接上来怼人，说人家中介太不厚道了吧？

逆鳞龍

大江只是给大家提供一个思路，这也是为什么我喜欢论坛的地方，可以吸收更多的信息。不知道那些酸的人是什么意思？这么一大笔钱，你自己没有能力拿出来肯定不会听取，拿得出来也肯定不会像买杯咖啡一样简单，而且谁都知道房价的趋势一直是往上走的，你要是像是赌博一样立马拿到收益，不如去Star好了，何必又买房呢。

mrrio

觉得还是低价房回报高，既有capital翻番,又有正现金流

逆鳞龍

wilson哥 发表于 2017-6-11 18:24
还没算上中介管理费，出租保险。现在悉尼找现金流的房子不容易哈

中介管理费你算上1000AUD一年，出租保险一年你算上360AUD，再看看这房子是不是正现金流

大江东去

nmanz 发表于 2017-6-11 18:01
个人感觉还是比你出息大，投资房至少比你多且都在Chatswood

我帖的正现金流负扣税的投资房，让你羡慕嫉妒恨了

你就慢慢贴钱吧

civ

03年的还有折旧，还这么多？能科普下吗？

大江东去

civ 发表于 2017-6-11 19:41
03年的还有折旧，还这么多？能科普下吗？

你找份折旧报告看看，就会懂的

大江东去

civ 发表于 2017-6-11 19:41
03年的还有折旧，还这么多？能科普下吗？

房屋折旧是四十年的

civ

噢，那真得好好研究一下。还有人说，折旧在卖房后都要加回去的，有这回事吗？

fademark

有必要人身攻击楼主吗？自己不愿意买就算了呗