说房价

xu514

房价包含了两方面：一个是房屋价值，另一个是房屋价格。
房屋市场价格是由价值决定受市场因素影响而波动的。我这里不讨论。

我说说房屋价值：

土地成本：最早以前土地是0成本的，画块地，上面盖个房子就行。现在只有一块地是不行了，需要门前有路，有排水系统，供水，电，燃气等。政府规划一个小区，交给开发商，开发商在把地交给购买者的过成中，已经有无数的费用在里面了，形成“地价”。为了后面讨论方便，假设这城市边缘的地价10万。

房屋成本：建造一个房子当然是要材料，人工的。在澳州无论那里造一个标准的砖房也要10来万吧！

好现在我们有了一个价值20万，距city25公里的房子。下面来说它的功能成本。
澳州普遍情况来说，很多人在city附近工作，夫妻两个人上班的车费，浪费的时间，20年来算，算10万。对这夫妻两来说，20年前买在city30万房子实际上要比远郊20万的房子来的合算。如果把这个居住的时间延长，好，我们看到city边上的天价房出现了。

对于那些一辈子要在city附近上班的人来说，city边上一个M房，合算于远郊的20万房子。如果这个city一直存在，那么你把房子买出去的时候它也值这个价。（现实中价格还要高）。

替代成本：我说city附近房子太贵，我到一个小镇上去工作，那里房子20万，离开镇中心两步路，工资还不差，那么我很幸运找到了廉价替代。但是人人都那么幸运吗？澳州就这么几个个城市可选，从墨尔本搬到悉尼的替代成本可能更高。（相对，美国超过3万人口的城市有35000个（2007））。于是自住者不愿把房子买掉，卖掉后替代成本很高。



（个人观点，不足处请大家拍！）

[ 本帖最后由 xu514 于 2008-5-9 13:00 编辑 ]

黑山老妖

future value, present value and cashflow...

VIP

alternative investment, global confidence and social well-being

ilovefamily

感觉房价并不按我们理性分析的这1、2、3、4、5、6涨或跌，是按经济规律吧，可这经济到底啥规律？？？吾等小辈，到现在也没整明白。
如果这房价，真是按各位同学分析的这样涨跌，那决定买还是不买，或者这一生买几套房子，都是件容易事儿。
那就一直买买买贝，将来收租子，或卖掉，赚一票，很简单啊。不用在这儿讨论了。浪费脑力资源。

xu514

原帖由 ilovefamily 于 2008-5-9 13:45 发表
感觉房价并不按我们理性分析的这1、2、3、4、5、6涨或跌，是按经济规律吧，可这经济到底啥规律？？？吾等小辈，到现在也没整明白。
如果这房价，真是按各位同学分析的这样涨跌，那决定买还是不买，或者这一生买几套 ...

呵呵，你说的都对啊！

那些有钱人不是这样做的吗？

难的是对于没钱的我们，不买房，怕涨价；想买房，怕跌价；想代款，怕失业，想在city这边买，怕将来工作跑那边去。。。总想作个最优的决策，这就难了不是？

ilovefamily

我总有个问题是，他们是先有钱，再弄房子，还是先弄房子，再有的钱？
认识些华人老板，大小都有，都是先在生意上或其它投资上赚到钱后，再弄房子的，而且之后就弄几套了。
也认识一些在国内有背景的，直接拿大把的银子弄房子了。
我们不属于国内有背景的，只靠工资，弄房子？弄好几套房子？几十年后成为有钱人？那这个有钱人概念是什么啊？是在银行负债的数目多少吗？
够累的。

tonyju626

You can't be that rich with the real estate investment (unless you are very lucky)

But you can retire early with the wise real estate investment.

Most of us are just normal people.

ilovefamily

有点闲钱，为什么要栓死在房子上呢？
买了房的，就梦想房子涨。
没买房的，就梦想房子跌。
上次和朋友吃饭，这两家朋友都买了房，但都不是什么传统好区，两家人就互相吹捧，说你那个区，将来是墨尔本重点发展的区。。。你那个区，将来也是墨尔本重点发展的区。。。那么多重点发展的区，墨尔本政府要累死了，可怜天下买房人！

语阁

原帖由 ilovefamily 于 2008-5-9 14:56 发表
有点闲钱，为什么要栓死在房子上呢？
买了房的，就梦想房子涨。
没买房的，就梦想房子跌。
上次和朋友吃饭，这两家朋友都买了房，但都不是什么传统好区，两家人就互相吹捧，说你那个区，将来是墨尔本重点发展的区 ...

投资房，不见得到传统好区买的，一般的区，升幅一样不小，去年，25W买的升幅10-15W的区比比皆是。投资，能力大的买好区，能力小的买一般的区，实在不行就投资其他渠道，总不能看到手中的银子贬值吧。

ilovefamily

怎么才算“wise”呢？
当明知收益小于负债，也上，是‘wise’吗？反正现在买房是不‘wise’的。否则的话，咱们也没时间在这儿磕牙啊。早投入‘wise’的房地产市场买房去了。
到底这房子涨到什么比例，才能收获成本又赚钱呢？5%？10%？20%。。。50%？还得计算这房子贷款多少年，涨到多少比例，能赚钱。时间挺关键的。如果这房子10年后再卖出，估计不涨个20%-30%是不赚钱的。

tonyju626

原帖由 ilovefamily 于 2008-5-9 15:05 发表
反正现在买房是不‘wise’的。否则的话，咱们也没时间在这儿磕牙啊。早投入‘wise’的房地产市场买房去了。

Not agree.....

语阁

原帖由 ilovefamily 于 2008-5-9 15:05 发表
怎么才算“wise”呢？
当明知收益小于负债，也上，是‘wise’吗？反正现在买房是不‘wise’的。否则的话，咱们也没时间在这儿磕牙啊。早投入‘wise’的房地产市场买房去了。
到底这房子涨到什么比例，才能收获成本 ...

不同意，只能说，现在不好选买房的区，因为没有谁预测今年哪个区升值幅度大，呵呵，实际上，大部分时候，都有投资的机会的。

ilovefamily

怪不得最近上市的房子多，原来都是25w买的，涨了10w-15w，能赚钱了，所以卖掉，赚一票。

tonyju626

It's actually good timing to find the bargain on the market as the market is very quite and confidence is not strong at all...With future trend, everybody has the own opinion.

star_sea

建议买房前看看市政规划，看看5年内有没有什么大的市政项目，车站啊，购物中心啊，休闲场所啊。然后有的放矢

tonyju626

原帖由 star_sea 于 2008-5-9 15:49 发表
建议买房前看看市政规划，看看5年内有没有什么大的市政项目，车站啊，购物中心啊，休闲场所啊。然后有的放矢

All these should be available from the local council. But pls note all the plans can be changed and delayed as it's too normal in here.... :)

bffbffbff

原帖由 tonyju626 于 2008-5-9 15:54 发表

All these should be available from the local council. But pls note all the plans can be changed and delayed as it's too normal in here.... :)

agree, and better to check these info directly from RELIABLE source.

VIP

原帖由 ilovefamily 于 2008-5-9 14:56 发表
有点闲钱，为什么要栓死在房子上呢？
买了房的，就梦想房子涨。
没买房的，就梦想房子跌。
上次和朋友吃饭，这两家朋友都买了房，但都不是什么传统好区，两家人就互相吹捧，说你那个区，将来是墨尔本重点发展的区 ...

如果真擅长更好的投资,当然不会栓死在任何一种投资上.

xu514

原帖由 ilovefamily 于 2008-5-9 14:46 发表
我总有个问题是，他们是先有钱，再弄房子，还是先弄房子，再有的钱？
认识些华人老板，大小都有，都是先在生意上或其它投资上赚到钱后，再弄房子的，而且之后就弄几套了。
也认识一些在国内有背景的，直接拿大把的 ...

钱，房子，生意，股票，债权等这都是你的资产，没有特别的区别，只要其中一样多了，其他也就都来了。看那个是你的强项了。

没有房子是不行的，因为不买也得租一个。想买个好的要很多钱，想租个好的要的更多。

关于欠很多钱，算不算是有钱人，当然算啊！银行可不傻，因为你值那么多钱，它才会借给你那么多钱。能借到上百万的人，怎么也值个上百万吧！（那些编造假象，骗代款的人不算）。

[ 本帖最后由 xu514 于 2008-5-9 17:13 编辑 ]

jasonliu234

房价最终还是由供需关系决定。

房东要善于炒作，搞得千金难求，房子才能卖的好。

所以炒作消息和题材，比看基本面的赚的钱多。

ps：房子还有租金收入。