再加三次的话，连续加息潮下，澳洲房产的失落七到十年？

eguan88

公寓早就失落了10年，现在轮到house罢了

sun-shine

damogao 发表于 2026-9-17 18:37
疫情时期，没人进来，没有海外移民，房价直接翻倍。

如果连续加息，只要挺过这个周期，肯定会涨价。

这个周期的前提是 房地产作为银行信用的发动机。

现在的信用体量， 居民收入和房价比，已经脱离了这个经济结构存在的基础。  

澳洲如果不能找到其它的经济引擎， 会陷入长久衰退。 如果找到了， 资金也不会再去房地产了。


周期没有了， 因为底层的房地产驱动的结构没有了。

he275

过去几十年，全球最大的廉价资金来源地是零利率的日本。而日本的低利率是建立在其巨额债务之上的。现在它已经积累了如此大规模的债务，无法继续维持低利率，否则日元就会崩溃。但加息会引发一系列债务重组，日本能逃过此次劫难就不错了。所以，别再幻想未来会周期性地回到零利率时代了。也许周期还在，但它的底部已经被永久性地抬高了。这是一场结构性范式转移。也就是不能靠积累巨额债务来维持超低利率。

pureboy

sun-shine 发表于 2026-9-18 20:04
这个周期的前提是 房地产作为银行信用的发动机。

现在的信用体量， 居民收入和房价比，已经脱离了这个 ...

房价和通胀率比呢？和其他生活必需品的价格相比有没有大幅度提高？

大黑天

债主们不允许你再超低利率来赖账，

seaview

山里人2012 发表于 2026-9-17 16:59
Youtube这up主的分析不知道有道理吗

这哥们给自己起了个叫Lemon的英文名字，您敢信他吗？

kingofwaltz

seaview 发表于 2026-9-19 17:45
这哥们给自己起了个叫Lemon的英文名字，您敢信他吗？

哈哈哈哈 due diligence到位

zyuadl

现在只能持币观望，今年肯定不能买房。

datou1981

我很早就说过。澳洲的历史最高利率，不是不会被超越的。所以压力测试至少做到8%

sun-shine

pureboy 发表于 2026-9-19 15:09
房价和通胀率比呢？和其他生活必需品的价格相比有没有大幅度提高？

在居民收入没有大幅提高的前提下，  通胀会吃掉居民的购买能力， 使得能支付当前高房价的人变得更少。

问题的本质是，天量的房地产信贷已经蚕食了民众的收入， -- 都变成了利息支付， 所以信贷无法再走高。
房价和收入比， 已经让还贷成为了家庭支出的巨大压力， 居民也无法支撑再高的。
房价和房租比， 让房产持有成为大额的支出。

房地产永远上涨的叙事已经没有基础了。

xyz001

之前如果觉得房价太高的朋友应该高兴，后面一两年是入场的机会吧，等到开始降息就来不及了。

gong2

银行一批专家学者，不比各位有知识？

但我知道墨尔本某区，75万可以买619平方米的地，3卧室1厅，租金一周580澳元可以租到4卧室2厅2卫生间的HOUSE，房价已经回到2017年，而物价比2017年基本高50-100%，比如SPRINGVALE的烤肉卖45澳元一公斤，2017年才28澳元，WOOLWORTHS超市的三文鱼45澳元一公斤，2017年也就28澳元，COLES的很多东西半价都比2017年的全价还贵，尤其巧克力，冰激淋，咖啡等。

he275

俗话说，“拿人钱财，替人消灾”。那些领薪水的专家学者的公开言论估计带有特定的目的性，很少有完全客观中立的发言吧。作为个人，还是自己多学学，多看看，尽量别受蒙蔽。

scooldog

看看多少境外人口想来澳洲定居 看看现在居高不下的物价和建筑成本还有建筑工人工资 新房和次新房价格应该很难降到5-10年前 老破大有可能

pureboy

sun-shine 发表于 2026-9-20 08:07
在居民收入没有大幅提高的前提下，  通胀会吃掉居民的购买能力， 使得能支付当前高房价的人变得更少。

...

你没有考虑到信用货币大幅度贬值会出现什么情况？

pureboy

sun-shine 发表于 2026-9-20 08:07
在居民收入没有大幅提高的前提下，  通胀会吃掉居民的购买能力， 使得能支付当前高房价的人变得更少。

...

因为今后的世界大概率是通胀的世界，中国和日本出现的房地产的冬天是伴随着通缩的经济环境。通缩的环境是万物皆不涨。通胀的世界是一切都在涨，通胀是各国政府应对债务的一个选项。

pureboy

xyz001 发表于 2026-9-20 08:21
之前如果觉得房价太高的朋友应该高兴，后面一两年是入场的机会吧，等到开始降息就来不及了。 ...

殊不知韭菜都是买涨不买跌啊？

sun-shine

pureboy 发表于 2026-9-20 15:55
你没有考虑到信用货币大幅度贬值会出现什么情况？

你说的信用货币大幅度贬值，是多大的幅度，多久的时间？

一般来说， 汇率的贬值，并不影响国内的债务。  那种坍塌一样的贬值， 是政府极力避免的。  

你到底要讨论怎么？  房地产，经济周期， 这些都是在正常经济环境讨论的。

damogao

sun-shine 发表于 2026-9-20 18:54
你说的信用货币大幅度贬值，是多大的幅度，多久的时间？

一般来说， 汇率的贬值，并不影响国内的债务。 ...

关键是美国的通胀。
美国跟中国脱钩，中国的商品转道第三国洗白，第三国要收各种费用，这对美国的通胀影响很大。但是美国如果不这么干，政治影响很大，并且会慢慢沦为中国的商品倾销地。

damogao

美国可以加息，但是加不了太多，有天花板。
你要考虑到美国40万亿的国债，相信接下来2年国债会到45万亿。下一任总统肯定要开战，不然55万亿的国债直接破产了。

所以美国的利率有天花板，澳大利亚的利率也有天花板

zhangwei7461

he275 发表于 2026-9-17 12:00
印钞时代过去了。
人类历史上的第一次投机泡沫（1637年的荷兰郁金香狂热），再也没炒起来。
有些经济波动在 ...

这个理解是错误的。 印钞是经济发展的刚需。

郁金香再没炒起来， 主要问题是郁金香的刚需和价值并不存在。  只要人类还是群居动物，房地产的价值和需求就会一直存在。

zhangwei7461

eguan88 发表于 2026-9-18 15:50
公寓早就失落了10年，现在轮到house罢了

公寓townhouse 尤其是老旧的，低档的，已经经历了一波起飞了。 迟早会回归部分价值。
高档的，地段好的。回报率撑着呢。

pureboy

sun-shine 发表于 2026-9-20 18:54
你说的信用货币大幅度贬值，是多大的幅度，多久的时间？

一般来说， 汇率的贬值，并不影响国内的债务。 ...

未来将进入通胀周期，也就是信用货币购买力急剧下降，那么用货币标价的任何资产都会上升。反产作为固定资产的价格包含了建材、人工、政府税费、利率等等、那么为什么会用货币资本的标注的价格会下降？是供过于求吗？

pureboy

sun-shine 发表于 2026-9-20 18:54
你说的信用货币大幅度贬值，是多大的幅度，多久的时间？

一般来说， 汇率的贬值，并不影响国内的债务。 ...

只要再来一次波及全球的经济危机，各国政府就不得不货币超发，这就是货币购买力大幅缩水。

这样的危机看起来已经不远了。

damogao

pureboy 发表于 2026-9-20 23:03
未来将进入通胀周期，也就是信用货币购买力急剧下降，那么用货币标价的任何资产都会上升。反产作为固定资 ...

假设房价下跌50%，但是人工和建材和各种审批的价格没有下降，利息还在涨，会有人继续盖房子嘛？？？没人盖房子，供需仍然失衡，为什么房价会下跌？？

pureboy

damogao 发表于 2026-9-20 23:14
假设房价下跌50%，但是人工和建材和各种审批的价格没有下降，利息还在涨，会有人继续盖房子嘛？？？没人 ...

坚定看好悉尼CTHS学区房的DUPLEX。

Eric唐

澳洲跟中国的房市有一项非常明显的不同：就是中国是新房太多太多了，严重过剩。所以租售比太低，租赁非常不划算。  是妥妥的资产泡沫。  但是澳洲房产稀缺，人口比住房增长快。实际上房产价值下跌空间有限。投资属性也不是完全消失，反而是全款购房者，最有利。

damogao

pureboy 发表于 2026-9-20 23:10
只要再来一次波及全球的经济危机，各国政府就不得不货币超发，这就是货币购买力大幅缩水。

这样的危机看 ...

现在美国的经济全靠AI这波撑着。中国时不时利用开源的AI往美国的AI泼泼冷水。

澳大利亚全靠政府支出和AI。如果这两个熄火，央行还升什么利息。。。

T1GER

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he275

常理上，房地产属于固定资产，波动不大。但现代房地产早就成为了全社会最大的“高杠杆金融衍生品”。它已经脱离了“居住刚需”的消费品范畴，演变成了一种披着水泥外壳的“高杠杆金融资产”和“社会财富分流器”。就像“长了钢筋水泥”的特大号股票。