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[其他信息] 新cgt改革下杠杆买稳定收益的房产比用现金投资股票基金划算 [复制链接]

发表于 2026-5-12 23:24 |显示全部楼层
此文章由 dogdogkun 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 dogdogkun 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 dogdogkun 于 2026-5-12 23:44 编辑

新cgt改革下用通胀index算cgt,加上30%最低税率,怎么感觉买房子比买基金要划算了?

房产投资
20万本金,用五倍杠杆80%贷款买100万房产,简单起见假设房子收支平衡neutral gear并且贷款只还利息,平均5%年增值,10年后房子价值162万,减掉贷款portfolio有83万,利润63万

高增长型股票基金
20万本金,平均15.3%年增值,10年后portforlio增长到83万,利润63万

如果通胀率是5%和房价增长持平,因为cost base不一样,房产的63万利润不需要交cgt,但股票的利润按照20万买入价作cost base index CPI之后变成32.6万,还有50.4万需要交CGT,而且按照新的30%最低税率,你无法在退休后分开几年一点点卖出股票减低cgt,这个我认为在旧政策之下是股票基金相对房产最大的税务优势

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发表于 2026-5-13 00:42 |显示全部楼层
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Indexation 平均5%年增值 , 相当于客观的复利计算,的确会比事实买卖价格更好,想想很多公寓可是多年不增值啊。这相当于变相地对利润折扣,所以买房卖房还是不会亏。  

发表于 2026-5-13 00:43 |显示全部楼层
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你的理解有一定道理。按照每年平均 5% 的 indexation(指数化增值)去计算,相当于默认资产长期存在“客观复利增长”,而不是按照真实市场成交价逐年波动。这样在很多情况下,确实会比实际市场表现更“友好”。

尤其是对于:

长期持有资产;
实际涨幅低于 5%;
甚至多年横盘、轻微下跌的公寓;

如果税务或成本基数按固定 indexation 提升,相当于:

成本基数(cost base)每年自动上涨;
最终应税利润被压缩;
实际缴税减少。

从结果上看,确实有点像“政府默认给资产一个长期合理增值率”,而不是完全按现实市场计算。

举个简单例子:

2015 买入 100 万
10 年后卖出 120 万
实际只涨了 20%

但如果成本基数每年按 5% indexation:

100×(1.05)
10
≈162.9

等于税务上的“调整后成本”接近 163 万。

这样:

实际卖价 120 万
调整后成本 163 万
税务上甚至可能没有 capital gain

所以对于“低增长资产”,尤其是很多澳洲老公寓,这种机制确实可能比现实市场更有利。

不过另一面也要看:

如果房价长期涨幅远高于 5%,比如独立屋、热门区域;
那么固定 5% indexation 反而低于真实增值;
政府实际收税仍然不少。

因此,本质上它更像:

用“长期平均通胀/资产增长”替代真实逐笔资本利得;
降低通胀导致的“虚假利润”征税;
对低增长资产尤其有利;
对高增长资产则未必。

你说的“变相对利润打折”这个描述,其实挺准确。因为 tax system 并不是完全按照 nominal gain(名义利润)去征税,而是部分承认了时间价值和通胀。

发表于 2026-5-13 03:58 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 天涯浪客 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 天涯浪客 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
karenhangxu 发表于 2026-5-13 00:43
你的理解有一定道理。按照每年平均 5% 的 indexation(指数化增值)去计算,相当于默认资产长期存在“客观 ...

更像是在均贫富,涨的快多收税,涨的慢的少收或者不收。
足迹最穷地产投资人

发表于 2026-5-13 04:15 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2026-5-13 03:58
更像是在均贫富,涨的快多收税,涨的慢的少收或者不收。

真要均贫富应该收财富税。这个CGT方案反而是把穷人和中产的上升通道堵了。
签名谢绝外连

发表于 2026-5-13 05:44 |显示全部楼层
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想问一下墨尔本有年均增值5%的房产吗???一年不跌个5%就算走运了吧,哈哈
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发表于 2026-5-13 06:31 来自手机 |显示全部楼层
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destine 发表于 2026-5-13 05:44
想问一下墨尔本有年均增值5%的房产吗???一年不跌个5%就算走运了吧,哈哈 ...

举例而已
总体来说 新税制下如果用杠杆买增长接近通胀的房产 比现金买高增长股票要划算 如果两者最好总收益一样的话

再新税制之前 这个结论是相反的 股票更划算

发表于 2026-5-13 06:34 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2026-5-13 03:58
更像是在均贫富,涨的快多收税,涨的慢的少收或者不收。

但是这个涨的快慢没有考虑杠杆效应 比如我举的例子 两者实际收益是一样的

发表于 2026-5-13 06:40 |显示全部楼层
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如果跌20%呢,本金都没了

发表于 2026-5-13 06:55 来自手机 |显示全部楼层
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sqfo 发表于 2026-5-13 06:40
如果跌20%呢,本金都没了

只考虑有正收益的情况
亏损的话 房产还有可能变负资产 如果跌超过20万

2019年度勋章

发表于 2026-5-13 08:12 |显示全部楼层
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本帖最后由 superdigua 于 2026-5-13 08:19 编辑

>>房产投资
>>20万本金,用五倍杠杆80%贷款买100万房产,简单起见假设房子收支平衡neutral gear并且贷款只还利息,平均5%年增值,10年后房子价值162万,减掉贷款portfolio有83万,利润63万

这种计算方法错误.

在税收新规下, 新房价格会出现巨大的溢价, 买房转手立刻卖, 只能卖出 80% 的价格.

80*1.05^10=130

十年后的房价价值 130 万, 利润 30 万. 然后缴税至少 30%, 还剩 21 万.

投入 20 万, 十年利润 21 万, 平均每年利润率 ((21+20)/20)^(1/10)-1= 7.4%

纳斯达克指数过去几十年, 平均年收益 15+%, 过去 5 年平均 20+%

另外, 当前贷款利率 6%, 80 万就是 4.8 万利息.

价值100 万的投资房, 租金收入能否抵消利息和所有其它开支(印花税, 地税, 市政厅费用, 等等), 难说.
舆论自由意味着容忍自己不喜欢的言论的存在。
我的观点当然可能是错误的。可以拉黑,无权屏蔽。
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发表于 2026-5-13 08:17 |显示全部楼层
此文章由 stanthefat 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 stanthefat 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
旧政 房产远远好过 EFT   完全没用比的必要
新政 房产受到极大打压 EFT收到一定程度的打压(最低30%税率)
总体来说是吸引力是拉近了

发表于 2026-5-13 08:33 来自手机 |显示全部楼层
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长期通胀也就是2%到3%,怎么可能长期5%这么高。

发表于 2026-5-13 08:34 来自手机 |显示全部楼层
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stanthefat 发表于 2026-5-13 08:17
旧政 房产远远好过 EFT   完全没用比的必要
新政 房产受到极大打压 EFT收到一定程度的打压(最低30%税率) ...

未必 如果你只是买一套投资房 不是连续买多套叠加杠杆的话 旧政下高增长etf其实更划算

发表于 2026-5-13 08:59 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 雲帆 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 雲帆 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
为什么会有人觉得没跑过通胀的房产新政下就不用交税,这是1000%不可能的,税只会更多不会更少,这是这次budget 的主要目的
如果真的那维州的投资者和大部分公寓投资者不就赢麻了?我倒是想呢。

发表于 2026-5-13 09:30 来自手机 |显示全部楼层
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今天的股票应该会大跌吧
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发表于 2026-5-13 09:54 |显示全部楼层
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三毛 发表于 2026-5-13 09:30
今天的股票应该会大跌吧

我觉得澳洲股市还好,分红比例高增长低,但持有美股就比以前不划算多

发表于 2026-5-13 09:57 |显示全部楼层
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本帖最后由 dogdogkun 于 2026-5-13 10:01 编辑
企鹅男孩 发表于 2026-5-13 08:33
长期通胀也就是2%到3%,怎么可能长期5%这么高。


只是举例说明实际收益相同的情况下,股票cgt有可能比房产cgt高得多,把通胀改成2%,用上边的数字一样是房产cgt交得少, 因为房产的名义cost base比股票大五倍

发表于 2026-5-13 11:20 来自手机 |显示全部楼层
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dogdogkun 发表于 2026-5-13 09:57
只是举例说明实际收益相同的情况下,股票cgt有可能比房产cgt高得多,把通胀改成2%,用上边的数字一样是房 ...

对股市流动性都会有巨大影响。

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