别了，投资房

大黑天

别把投资房当成“自动赚钱机器”，现在这盘账，算得很清楚，只是很多人不愿意摊开看。
过去一年，澳洲现金利率维持在 高位（RBA至今仍未明确进入降息周期），本周加息，现金利率突破4%，投资房贷款利率普遍在 6%左右，随着中东局势恶化，石油涨破150美元，那5月份加息铁板钉钉了。以悉尼一套150万的投资房为例，贷款100万，每年本息支出大约 7万以上，还不算物业费、维修、空置期这些杂七杂八的成本。
再看收入端。CoreLogic和SQM的数据，2025年底到2026年初，悉尼独立屋租金中位数大约在 750–850澳元/周，公寓在 650–750澳元/周。一年算下来，大概 3.5万–4.2万，而且这是税前。扣掉个人所得税之后，真正能拿到手的更少。
问题就出在这里——房价可以加杠杆，租金不行。你买房是用银行的钱在放大收益，但租金是实打实的现金流，还要被税再削一刀。现在很多投资房的现实情况就是：利息支出是租金收入的2倍左右，极端一点甚至到2.5倍、3倍，中间的缺口，全靠自己工资往里填。
有人会说，租金还能涨。但你看看现实约束：
一是租客收入没同步上涨，ABS数据显示实际工资增速这两年是被通胀吃掉的；
二是政府对租赁市场的监管越来越多（涨租限制、租客保护）；
三是2025年以来净海外移民已经从高点明显回落，租房需求的边际增量在减弱。
在这种情况下，指望租金继续大幅上涨，其实空间很有限。
再叠加宏观环境。油价波动推高通胀预期，RBA不敢轻易降息；失业率从历史低点 3.5% 已经回升到 4%以上，一旦就业走弱，最先受冲击的就是租房支付能力和购房信心。
所以现在的本质是：现金流长期为负 + 利率高位不下 + 房价又不涨甚至震荡。这种结构下，你买投资房，本质是在用自己的工资补贴一个不赚钱的资产，还要赌未来房价上涨来“翻本”。
问题很简单——这种倒贴，你能撑多久？两年？三年？如果房价不配合上涨，那不是投资，是硬扛。
在今天这个利率环境下，还笃定“房价一定涨”，多少有点不看账本说话了。

stanthefat

悉尼 墨尔本 这一轮太弱了
买其他州拿的很轻松
这种情况3年前都不敢想

pureboy

不是房子升值，主要还现金贬值。人们能够靠现金来对抗现金贬值？

xq052b

准备再买两套的，可惜要先盖自己的自住房，只能忍忍了

chcfy

Re  #1  
"中間的缺口, 全靠自己的工資往裡填”
“這種倒貼 .....”

“工资往裡填” 和 “倒貼”
這不 正正就是“負扣稅”嗎？  正能量  好事兒啊！？

lzm

悉尼租售比这么低，最近几年入场的是蛮难受的啦

lazyvictor

在澳洲当residential lessor都是大善人在做慈善

cathyqk

，2025年底到2026年初，悉尼独立屋租金中位数大约在 750–850澳元/周，公寓在 650–750澳元/周。
--悉尼租金这么低？

hellochina

“ 扣掉个人所得税之后，真正能拿到手的更少。”楼主一边在分析投资房支出比收入高，一边又说还要交个人所得税？投资者明明是妥妥的负扣税啊

猪头小怪兽

你都是是负现金流了，还怎么被税？需要ATO给你退税呀！这不就是土澳房产的另一个重要支撑点，负扣税吗？

天涯浪客

cathyqk 发表于 2026-3-20 22:09
，2025年底到2026年初，悉尼独立屋租金中位数大约在 750–850澳元/周，公寓在 650–750澳元/周。
--悉尼租 ...

你找高的就有高的，你找低的就有低的。悉尼一直都是这样。

凯瑟琳琳

楼主没玩过投资房。

shyangying

在土澳多买几套都是烦, 出租更烦, 时间精力都耗着,

Laker2

呵呵，冷暖自知
如果选了合适的地段和入市时机，正现金流哗哗的，增值哗哗的
公寓就算了，太多坑

skyviewer

这么多年了，刘司令还是初心未改啊

粤式油鸡

skyviewer 发表于 2026-3-21 06:37
这么多年了，刘司令还是初心未改啊

不是司令，是主席

amyo(∩_∩)o

楼主足迹著名反向明灯，是出来安抚市场的吗

kangarooo

玩投资的最好时间段过了，配置一套正常。

pan123au

是啊，房价和利息太高，只能等市场大跌。拭目以待。

粤式油鸡

pan123au 发表于 2026-3-21 08:02
是啊，房价和利息太高，只能等市场大跌。拭目以待。

烧鸭等了好多年了，从Roseville一直等到3E，然后从3E等到山区，最后从山区等到奥本，也不知道他现在怎么样了，买到了哪里

我就更惨了，希望不久的将来可以等到市场大跌

明月悠悠

近期各种利空叠加 今天的拍卖一定很难看 很难看

pan123au

粤式油鸡 发表于 2026-3-21 14:30
烧鸭等了好多年了，从Roseville一直等到3E，然后从3E等到山区，最后从山区等到奥本，也不知道他现在怎么 ...

等悉尼大跌，可能要有几十年的耐心。

gcc

如果投资房没有贷款呢？

he275

市场像一个钟摆，上升期越长，积累的势能就越强，调整期也会越深，兑现力也越弱。这不只是贷款能力问题，还有资产保值问题。

pan123au

gcc 发表于 2026-3-21 15:18
如果投资房没有贷款呢？

你那是为澳洲的政府，人民和ato做慈善工作。

sun111

关于房子对黄金主要取决于时间段。
https://www.owenanalytics.com.au/2024-11-14-houses-v-gold

gcc

pan123au 发表于 2026-3-21 16:24
你那是为澳洲的政府，人民和ato做慈善工作。

那怎样才能不为他们工作呢？任何有收益的投资，有不用交税的项目吗？

xq052b

gcc 发表于 2026-3-21 16:51
那怎样才能不为他们工作呢？任何有收益的投资，有不用交税的项目吗？

这么说吧，不上杠杆就不要买投资房

现金直接去买NASDQ ETF，升值速度远超投资房

txyz

如果所有东西都涨价的话，房价不可能跌了。

钱不值钱了。

Hillwang

楼主思路是有点乱。
比如投资房支出70000多，收入42000，亏损还提交税？
何必非要买个250万的house收租金1000一周呢？
依我看，离开悉尼，就新洲境内就有不少小镇房价被低估，而且房租还很高