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[其他讨论] 别了,投资房 [复制链接]

发表于 2026-3-20 21:41 |显示全部楼层
此文章由 大黑天 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大黑天 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
别把投资房当成“自动赚钱机器”,现在这盘账,算得很清楚,只是很多人不愿意摊开看。
过去一年,澳洲现金利率维持在 高位(RBA至今仍未明确进入降息周期),本周加息,现金利率突破4%,投资房贷款利率普遍在 6%左右,随着中东局势恶化,石油涨破150美元,那5月份加息铁板钉钉了。以悉尼一套150万的投资房为例,贷款100万,每年本息支出大约 7万以上,还不算物业费、维修、空置期这些杂七杂八的成本。
再看收入端。CoreLogic和SQM的数据,2025年底到2026年初,悉尼独立屋租金中位数大约在 750–850澳元/周,公寓在 650–750澳元/周。一年算下来,大概 3.5万–4.2万,而且这是税前。扣掉个人所得税之后,真正能拿到手的更少。
问题就出在这里——房价可以加杠杆,租金不行。你买房是用银行的钱在放大收益,但租金是实打实的现金流,还要被税再削一刀。现在很多投资房的现实情况就是:利息支出是租金收入的2倍左右,极端一点甚至到2.5倍、3倍,中间的缺口,全靠自己工资往里填。
有人会说,租金还能涨。但你看看现实约束:
一是租客收入没同步上涨,ABS数据显示实际工资增速这两年是被通胀吃掉的;
二是政府对租赁市场的监管越来越多(涨租限制、租客保护);
三是2025年以来净海外移民已经从高点明显回落,租房需求的边际增量在减弱。
在这种情况下,指望租金继续大幅上涨,其实空间很有限。
再叠加宏观环境。油价波动推高通胀预期,RBA不敢轻易降息;失业率从历史低点 3.5% 已经回升到 4%以上,一旦就业走弱,最先受冲击的就是租房支付能力和购房信心。
所以现在的本质是:现金流长期为负 + 利率高位不下 + 房价又不涨甚至震荡。这种结构下,你买投资房,本质是在用自己的工资补贴一个不赚钱的资产,还要赌未来房价上涨来“翻本”。
问题很简单——这种倒贴,你能撑多久?两年?三年?如果房价不配合上涨,那不是投资,是硬扛。
在今天这个利率环境下,还笃定“房价一定涨”,多少有点不看账本说话了。

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skyviewer + 1 你太有才了

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发表于 2026-3-20 21:51 |显示全部楼层
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悉尼 墨尔本 这一轮太弱了
买其他州拿的很轻松
这种情况3年前都不敢想

发表于 2026-3-20 22:32 来自手机 |显示全部楼层
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不是房子升值,主要还现金贬值。人们能够靠现金来对抗现金贬值?

发表于 2026-3-20 22:35 |显示全部楼层
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准备再买两套的,可惜要先盖自己的自住房,只能忍忍了

发表于 2026-3-20 22:44 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 chcfy 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 chcfy 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 chcfy 于 2026-3-20 22:45 编辑

Re  #1  
"中間的缺口, 全靠自己的工資往裡填”
“這種倒貼 .....”

“工资往裡填” 和 “倒貼”
這不 正正就是“負扣稅”嗎?  正能量  好事兒啊!?


发表于 2026-3-20 22:47 |显示全部楼层
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悉尼租售比这么低,最近几年入场的是蛮难受的啦
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发表于 2026-3-20 23:03 |显示全部楼层
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在澳洲当residential lessor都是大善人在做慈善

发表于 2026-3-20 23:09 |显示全部楼层
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,2025年底到2026年初,悉尼独立屋租金中位数大约在 750–850澳元/周,公寓在 650–750澳元/周。
--悉尼租金这么低?

发表于 2026-3-20 23:18 |显示全部楼层
此文章由 hellochina 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 hellochina 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
“ 扣掉个人所得税之后,真正能拿到手的更少。”楼主一边在分析投资房支出比收入高,一边又说还要交个人所得税?投资者明明是妥妥的负扣税啊

发表于 2026-3-20 23:19 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 猪头小怪兽 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 猪头小怪兽 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
你都是是负现金流了,还怎么被税?需要ATO给你退税呀!这不就是土澳房产的另一个重要支撑点,负扣税吗?

发表于 2026-3-20 23:28 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 天涯浪客 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 天涯浪客 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
cathyqk 发表于 2026-3-20 22:09
,2025年底到2026年初,悉尼独立屋租金中位数大约在 750–850澳元/周,公寓在 650–750澳元/周。
--悉尼租 ...

你找高的就有高的,你找低的就有低的。悉尼一直都是这样。
足迹最穷地产投资人
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发表于 2026-3-21 00:42 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 凯瑟琳琳 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 凯瑟琳琳 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
楼主没玩过投资房。
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禁止发言

发表于 2026-3-21 00:51 |显示全部楼层
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在土澳多买几套都是烦, 出租更烦, 时间精力都耗着,

发表于 2026-3-21 01:09 来自手机 |显示全部楼层
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呵呵,冷暖自知
如果选了合适的地段和入市时机,正现金流哗哗的,增值哗哗的
公寓就算了,太多坑

发表于 2026-3-21 06:37 |显示全部楼层
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这么多年了,刘司令还是初心未改啊

发表于 2026-3-21 07:01 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 粤式油鸡 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 粤式油鸡 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
skyviewer 发表于 2026-3-21 06:37
这么多年了,刘司令还是初心未改啊


不是司令,是主席
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发表于 2026-3-21 07:12 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 amyo(∩_∩)o 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 amyo(∩_∩)o 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
楼主足迹著名反向明灯,是出来安抚市场的吗

发表于 2026-3-21 07:14 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 kangarooo 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 kangarooo 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
玩投资的最好时间段过了,配置一套正常。

发表于 2026-3-21 08:02 |显示全部楼层
此文章由 pan123au 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 pan123au 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
是啊,房价和利息太高,只能等市场大跌。拭目以待。

发表于 2026-3-21 14:30 |显示全部楼层
此文章由 粤式油鸡 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 粤式油鸡 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
pan123au 发表于 2026-3-21 08:02
是啊,房价和利息太高,只能等市场大跌。拭目以待。

烧鸭等了好多年了,从Roseville一直等到3E,然后从3E等到山区,最后从山区等到奥本,也不知道他现在怎么样了,买到了哪里

我就更惨了,希望不久的将来可以等到市场大跌
智商二百五

发表于 2026-3-21 14:32 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 明月悠悠 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 明月悠悠 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
近期各种利空叠加 今天的拍卖一定很难看 很难看
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发表于 2026-3-21 15:17 |显示全部楼层
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粤式油鸡 发表于 2026-3-21 14:30
烧鸭等了好多年了,从Roseville一直等到3E,然后从3E等到山区,最后从山区等到奥本,也不知道他现在怎么 ...

等悉尼大跌,可能要有几十年的耐心。

发表于 2026-3-21 15:18 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 gcc 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 gcc 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
如果投资房没有贷款呢?

发表于 2026-3-21 16:23 |显示全部楼层
此文章由 he275 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 he275 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 he275 于 2026-3-21 16:28 编辑

市场像一个钟摆,上升期越长,积累的势能就越强,调整期也会越深,兑现力也越弱。这不只是贷款能力问题,还有资产保值问题。


发表于 2026-3-21 16:24 |显示全部楼层
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gcc 发表于 2026-3-21 15:18
如果投资房没有贷款呢?

你那是为澳洲的政府,人民和ato做慈善工作。

发表于 2026-3-21 16:27 |显示全部楼层
此文章由 sun111 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 sun111 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
关于房子对黄金主要取决于时间段。
https://www.owenanalytics.com.au/2024-11-14-houses-v-gold
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发表于 2026-3-21 16:51 来自手机 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2026-3-21 16:24
你那是为澳洲的政府,人民和ato做慈善工作。

那怎样才能不为他们工作呢?任何有收益的投资,有不用交税的项目吗?

发表于 2026-3-21 16:59 |显示全部楼层
此文章由 xq052b 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xq052b 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
gcc 发表于 2026-3-21 16:51
那怎样才能不为他们工作呢?任何有收益的投资,有不用交税的项目吗?

这么说吧,不上杠杆就不要买投资房

现金直接去买NASDQ ETF,升值速度远超投资房

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"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2026-3-21 17:05 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 txyz 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 txyz 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
如果所有东西都涨价的话,房价不可能跌了。

钱不值钱了。

发表于 2026-3-21 17:08 |显示全部楼层
此文章由 Hillwang 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Hillwang 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
楼主思路是有点乱。
比如投资房支出70000多,收入42000,亏损还提交税?
何必非要买个250万的house收租金1000一周呢?
依我看,离开悉尼,就新洲境内就有不少小镇房价被低估,而且房租还很高

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