继承父母的房子，何时需缴资本利得税？

dootbear

澳洲人报：继承父母的房子，何时需缴资本利得税（CGT）？

我们本报的理财顾问将讨论继承房产何时需要缴纳资本利得税。同时一位读者询问，是否应减少房贷还款去买股票。

欢迎来到本报的 Dollars & Sense（Dollars & Sense） 专栏。

来自墨尔本的Vincent问到：如果我继承了父母遗下的自住房（他们的主要居所），我在出售该房产时是否需要缴纳资本利得税（capital gains tax）？

在房价上涨的市场里，收到一套房，可能是福，也可能拖累你的财务。这取决于房子的状况。

结果还可能取决于是否与手足（兄弟姐妹）共同继承。

手足之间的处境可能不同，计划和需求也可能不同。

结果还可能取决于你的打算：自己入住，持有并出租，还是出售。

如果该房产自始至终都是你父母的主要居所（principal place of residence）。也就是任何时期都没有出租。那么原则上可满足主要居所100%免税。前提是你符合“两年规则（two-year rule）”。

“两年规则”是：你必须在两年内处置该房产，才能避免任何资本利得税。你可以申请延期。但是只有在特定情况下才会获批。更多信息可查看 澳洲税务局（Australian Taxation Office，ATO） 官网。

在一些情形下，如果满足特定标准，该房产仍可能有资格享受资本利得税豁免。但你需要寻求建议。

最简单能100%免税的情形，就是它从未被出租。

如果你让房屋空置和/或把它作为出租房保留。超过两年后再卖出，你将产生资本利得税。计税成本基础（cost base）是去世当日的房产价值，而不是两年后的价值。

为了给你未来管理资本利得税留出选项，你可以考虑通过“遗嘱酌情信托（testamentary discretionary trust）”接受该房产。

但你需要遗产规划专家就利弊提供具体建议。因为这在两年之后才可能有利。

并且，你的父母必须在遗嘱中要求设立该信托。

我是否应该减少房贷还款去买股票？

来自霍巴特的Jason问到：我有房贷，没有任何投资。我是否应该降低房贷还款去买股票？

股票的好处是流动性强。你需要资金时，可以变现。股票有两种收益，资本增值和股息收入。你可以拿走股息，也可以再投资。无论哪种，都是应税收入。

如果你有退休金（superannuation），很可能已投资在管理型基金（managed fund）（一篮子股票）。其税率为 15%。通常低于你的边际税率。但退休金取用有限制，除非你到达一定年龄或退休。

房贷本身，你支付的利息，如果是自住房，一般不可税前扣除。如果你以房产作抵押再借款，用这部分资金去买股票，那么这一部分借款利息可以税前扣除。

需要考虑：你买股票的目的是什么？期限多长？目标是什么？股票是否是合适的策略？应该用何种持有结构，本人名下、配偶名下、联名、信托、退休金、年龄因素？是否该用杠杆（借款）？你有多少可用净值？税务会起什么作用？如果利率上升怎么办？你是否已把五个基础保障（紧急备用金、保险、债务管理、预算、长期计划）都做好，避免在熊市被迫卖出？
wa
这是一个很好的问题。经典答案是“要看情况”，抱歉！需要考虑的很多。在行动前，非常值得向持牌理财顾问咨询。





来源：

https://www.theaustralian.com.au ... 7aaea64818c9d40?amp

Helen Baker
3 min read
September 4, 2025 - 5:00AM

dootbear

本文要点：

1. 继承父母主要居所且从未出租，符合“两年规则”可享资本利得税100%豁免。

2. 超两年仍持有或出租再出售需纳税；成本基础为逝世当日的房产价值。

3. 可考虑以遗嘱酌情信托承接，但须事先写入遗嘱并获取专业遗产规划建议。

4. 自住房贷利息一般不可扣税；用房屋净值借款投资股票，相关利息可扣税。

5. 降低房贷买股须评估目标、期限、结构与风险，行动前咨询持牌顾问更稳妥。

che999

最后一张图感觉和新闻中说的不一样的

2025 1.2mil
2027 1.3mil
超过2年，第三年卖出
Cgt event 的Cost base 不应该是1.2mil,

Gain 100k, 50% of $100k subject to cgt吗

che999

遗嘱酌情信托年费高吗？

比如我想把房子放进信托给我的孙辈，这要考虑信托的年费，比如房租产生的收益会不会被受托人收成年费了，毕竟给后辈的想给的增值的资产

还有孙辈拿到后，是不是又像文中说的一样，有个两年的免cgt 出售的税务优惠

laji

che999 发表于 2025-9-5 07:37
最后一张图感觉和新闻中说的不一样的

2025 1.2mil

差别是
正文 说 father bought house as PRINCIPAL
配图 画 father bought house as INVESTMENT

amyo(∩_∩)o

如果继承投资房是不是就要100%交了？

dabaili

最后一张图，和新闻里解释的，完全是两个答案。

peachynut

不知道如果持牌顾问给出了错误的信息，导致损失的话，这个损失顾问会承担或者部分承担吗？

波风鸣城

原来投资房继承不能饶过cgt

meya

自住房要两年内卖掉！

行吧我遵纪守法！就求父母，干父母给我一套继承房了！

maatthew

最后一张配图说的是当逝者当初购买房屋为investment的情况

如果是自住 那应该以inheritance valuation来作为最终子女卖出的cost base

Rkite

应该禁止房子的继承。

凯瑟琳琳

波风鸣城 发表于 2025-9-5 08:39
原来投资房继承不能饶过cgt

等未来自住房加cgt，连自住房继承都要cgt

blahblah

che999 发表于 2025-9-5 07:37
最后一张图感觉和新闻中说的不一样的

2025 1.2mil

应该是2025年继承时候的价值1.2M，27年以1.3M出售。Gain 100K 50%CGT=50K

maatthew

Rkite 发表于 2025-9-5 08:53
应该禁止房子的继承。

你这比共产党还狠啊。。。

skysadness

以多交税的方法为准。

skysadness

peachynut 发表于 2025-9-5 08:36
不知道如果持牌顾问给出了错误的信息，导致损失的话，这个损失顾问会承担或者部分承担吗？ ...

你可以去找找看有哪个顾问愿意为了几百咨询费承担你成千上万的损失。

cai9801

澳洲房产，是继承好，还是低价卖给小孩好？

虞宅与美丽

cai9801 发表于 2025-9-5 10:32
澳洲房产，是继承好，还是低价卖给小孩好？

低价卖没用，会按照市场价格来算税的，低得离谱那种税局不接受。

xq052b

虞宅与美丽 发表于 2025-9-5 10:35
低价卖没用，会按照市场价格来算税的，低得离谱那种税局不接受。

把市场价略低一点是可以的，多少可以省一点tax，蚊子腿肉也是肉嘛

虞宅与美丽

嗯嗯，那倒也是

sarahlin

那如果父母卖掉房子可以直接赠予孩子一部分财产吗

cherryfly

xq052b 发表于 2025-9-5 10:58
把市场价略低一点是可以的，多少可以省一点tax，蚊子腿肉也是肉嘛

那还是继承好点吧，没有stamp duty呀

mmllyy

sarahlin 发表于 2025-9-5 11:30
那如果父母卖掉房子可以直接赠予孩子一部分财产吗

钱给孩子没有限额啊， 除非要领CENTRELINK 钱， 超过1万要倒查5年， 算资产测试

xinyuebj

mmllyy 发表于 2025-9-5 10:28
钱给孩子没有限额啊， 除非要领CENTRELINK 钱， 超过1万要倒查5年， 算资产测试 ...

赠预不是每年也有限制就一万刀吗，超过了也要交税的？

qiulian

cherryfly 发表于 2025-9-5 12:17
那还是继承好点吧，没有stamp duty呀

继承房产过户时也要交stamp duty吧，哪个州不用交呀？

GraceJoy

OZ tax 越看越复杂、

麦芽儿

自住房继承我觉得如果小孩拿来自住，就不应该有任何时间的限制比方说两年，如果是拿来投资或者空关可以有两年限制

mmllyy

xinyuebj 发表于 2025-9-5 15:34
赠预不是每年也有限制就一万刀吗，超过了也要交税的？

不需要

Flyingfree

Rkite 发表于 2025-9-5 08:53
应该禁止房子的继承。

同学，那你应该搬去朝鲜，一切都是金将军的