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澳洲金融时报：父母银行十万澳元馈赠，如何改变一生？
两位同样聪明、上进、勤奋的律师将于2025年毕业。到了65岁，其中一位将多出140万澳元资产。原因在这里。
来认识一下萨拉（Sarah）和亚当（Adam）。他们都是24岁，将在2025年拿到法律学位。他们都很努力、很优秀，并各自找到年薪9.7万澳元的好工作。
两人都住在澳洲住房危机的中心悉尼，但只有其中一人能接入全国“最慷慨的放款人”：
父母银行（bank of mum and dad）。
到两人65岁退休时，得益于父母及时赠予的100,000澳元，萨拉将比亚当多出140万到200万澳元的财富。
萨拉和亚当并非真人，但“有房者”与“无房者”差距扩大却是真实存在。
随着新供给不足与投资激励推高房价，据ANZ与Cotality的分析，按中位数收入计算，现在要攒够一套平均水平独立屋20%首付需要13.1年。
除非你的父母既有财力又够慷慨——或者至少有很强的“二手错失恐惧症”（FOMO）。
格拉坦研究所（Grattan Institute）住房与安全副项目主任莫洛尼（Joey Moloney）说，富裕家庭一直占优势，但不同之处在于这种“先发优势”如今变得至关重要。
他说：“在市场经济中，不平等总会存在，因为市场会对不同技能给予不同回报。”
“但我们有一个长期的政治难题：人们感受到的不平等更像是运气使然，而非辛勤与才能的回报。长期看，这会侵蚀政治与民主。”
考虑到这些，且政界、商界与社会领袖正准备在堪培拉会面，以修复破裂的代际契约，我们想弄清楚：父母银行的一份礼物究竟有多大威力。
于是我们请会计师事务所威廉巴克（William Buck）按下述假设，推演萨拉与亚当的财富路径。
假设（Assumptions）
1. 两人24岁毕业并开始租房。
2. 两人都合租，每周房租350澳元。
3. 两人每周其它开支450澳元。
4. 房租、开支与年薪9.7万澳元均按平均CPI（消费者物价指数）2.5%年增。
5. 两人各自毕业时有五万澳元的HELP助学贷款（HELP debts）。
6. 未来独立屋与公寓价格年增4.5%。
7. 自住按揭利率为6%。
研究结论如下。
2025—2027：毕业，萨拉买房（Graduation and Sarah buys）
开香槟吧，萨拉与亚当毕业拿高分，并获得年薪9.7万澳元的岗位。
他们搬离父母家，冲刺首套房的比赛开始了。
萨拉一边租房一边努力存钱，到2027年、26岁时，她有了14万澳元首付，足够买下一套价值七十澳元的公寓。
其中三分之二以上（十万澳元）来自父母，剩余部分她用两年攒出。
她进场了，并专注于还贷与积累资产。
与此同时，亚当仍在租房。他的房租与开支虽与收入同速增长，但房价涨得更快。好在他的起薪不错，不是很多24岁能拿9.7万澳元。
2033—2037：亚当入场，萨拉换房（Adam makes it in and Sarah upgrades）
亚当花了8年，到32岁才攒到182,316澳元，够买一套价值911,582澳元公寓的20%首付。要记住，两人都在悉尼买房，亚当有机会买到，但并不轻松。此时是2033年。
亚当踏上梯子的第一阶。此时萨拉已还贷6年。她的房子价值952,603澳元，自有产权（equity）549,501澳元。
到2037年，36岁的萨拉决定升级住房。
她把2027年买的小公寓以1,087,079澳元卖出。
尚余按揭271,965澳元，扣除后净得815,114澳元，用来购买一套三居室（离市中心仍较远），当时价格185万澳元。
亚当的公寓价值109万澳元，他拥有433,706澳元的自有产权。
差距在拉大。
等亚当也能负担“家庭住宅”升级时，他已40岁。这套三居室的价格到了二百万澳元。
2067年及以后：金色岁月与退休（Golden years and retirement）
萨拉54岁还清房贷，亚当58岁还清。
到2067年，65岁的他们资产如下：
萨拉总资产11,184,621澳元，包括：
存款：137万澳元
自住房：693万澳元
养老公积金（superannuation）：288万澳元。
亚当总资产9,815,304澳元，包括：
存款：919,532澳元
自住房：601万澳元
养老公积金：289万澳元。
多亏2025年那100,000澳元的馈赠，萨拉退休时多出140万澳元。
请记住，这些基于相当温和的假设。
两人的起薪都不低；尽管他们每周其它开支450澳元，这已经算很节省，联邦银行的研究发现，18—29岁平均每周实际花费为533澳元。
此外，我们假定两人一开始都与室友分摊房租。如果亚当不想再合租，他的房租很可能会翻倍。
我们使用了4.5%的房价年增假设。但据Cotality，过去25年，澳洲独立屋年均涨6.5%，公寓5.2%。
我们之所以用4.5%，是因为不太可能再遇到一个四分之一个世纪的超低利率时代。当然，未来房价增长仍存很大争议。
还有供给问题。要找到普通工资能负担的独立屋越来越难。
截至2024年8月，在悉尼按中位数收入可负担的房屋占比为19.2%，而1994年是67%。其中距离CBD（中央商务区）10公里内可负担的仅3.8%。
如果亚当不愿搬到更远的郊区，而选择继续住公寓，他退休时的总资产约912万澳元，比萨拉少二百万澳元，原因仅仅是错过了在心仪地段“上车”的时机。
但经济学家说，事情不止于此。住房不可负担带来的生产率影响，从他们二十多岁就开始了。
一切都绕回住房（Everything comes back to housing）
AMP副首席经济学家穆西纳（Diana Mousina）并不惊讶：到退休时萨拉可能比亚当多出数百万。但她强调，这不仅关乎退休，也关乎整个过程中每一年的生活。
她说：“当房价高到难以入场，我们忽略了它对个人生活意味着什么。影响比我们想的更重大。”
一个影响是你更换工作的意愿。假设他们30岁时决定……不想当律师了。可以再培训，但一边付房租或按揭，一边再培训要怎么做？
或者如果他们想创业？想休假？要生孩子？照顾家人？搬家？
莫洛尼（Moloney）同意这种看法。
他说，一旦你买房，无论有无父母银行帮助，而且房价是你收入的多倍，你会非常在意背在名下的债务，并据此调整行为。
“杠杆上身后，你可能更厌恶风险，不愿承担创业风险。这会让经济更缺乏活力。”
另一个挑战是，当住房昂贵，人们更难住在自己想住、且往往有最好工作机会的地方。这导致劳动力市场错配。
毕马威（KPMG）经济学家罗恩斯利（Terry Rawnsley）发现，2019—2023年，悉尼和墨尔本东部郊区的核心劳动年龄人口下降了2.5%（约16,600人），很大程度上是千禧一代被价格挤出。
我们需要更多住房（We need more homes）
部分问题在于税制鼓励房地产投资。
威廉巴克（William Buck）的蒙特菲奥里（Scott Montefiore）说，尽管有许多帮助首置者的计划，但它们往往复杂且难以获取。
他说：“父母通常会有理财顾问来帮孩子，顾问会去研究各种可能的激励。如果你没有顾问，或者请不起、父母也没有顾问，你就得自己研究，而且这些东西确实很复杂，并非一看就懂。”
亚当与萨拉都很聪明，但如果亚当是家里第一个上大学的人呢？如果他并不熟悉个人理财呢？
蒙特菲奥里说：“一些来找我的、并不富裕的年轻医生，开口就会说：‘我家里没人有钱。我完全不知道从哪里开始。’”
不过，虽然投资者税收优惠让首置者更困难，且首置者计划难以导航，但仅仅取消其一、改进其二并不能解决根本问题。更大的驱动因素是：房子不够，而最需要建房的地块太贵，莫洛尼与穆西纳都同意这一点。
穆西纳说：“我们现在大约缺口20万套住房，而净移民仍约每年40万人。我们一年最多只能建19万套，这个缺口还在扩大。”
她认为应考虑暂时降低移民水平，但真正的重点应是让建房更容易。“因为各种规制、劳动力短缺与材料约束，盖一套房的时间比以往更长。”
莫洛尼表示赞同，并以悉尼为例。
“这是个很棒的地方，有很多工作与商业机会。人们自然而然会聚集在一起，因为在一起他们更有生产力，也比个体之和更幸福。”
这就是为何热门城市的土地会升值。要让更多人，尤其像亚当这样的人获得机会，最佳办法是在这些地块上建更多住房，而且要“向上建”，而不是“向外摊”。
“这个长期问题的解决之道、也是长期可行的方案，是改革新州规划体系，让高地价区域允许建设更多楼面面积（floor space），让更多人使用这些土地，建出更多住房。”
来源：
https://www.afr.com/wealth/perso ... dad-20250722-p5mgua
Lucy DeanWealth reporter
Aug 18, 2025 – 5.01am |
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Kangaroo Island 干货篇（遭遇50年一遇特大风暴） (2016-11-3) Lance_Q 
发表于 2025-8-20 07:52
发表于 2025-8-20 07:57
