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[其他讨论] 这个方法可行不可行？请参与讨论（地产方面） [复制链接]

发表于 2009-6-26 11:24 |显示全部楼层

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决定暂时不买生意啦，所以又回来关注房地产
反正就这点小钱，又不想借给银行
现在我想到了一个方案，但不知道可行不可行，请同学们积极参与讨论
（这里说的房子是指house，本人是地迷，只喜欢独立block 的 house）
比如一个地区的平均地价1000元/sqm
也就是说，一个不算太新的房子坐落在一块500平方米的地方，参考房价大约50万，但是具体卖价还要根据位置，地势，房屋状况等等决定的。这里暂且忽略这些因素

如果一个不太新的房子坐落在一块1000平方米的地上，卖价就会比100万便宜些，这就好比是零售和批发的区别，地越大，卖价就会略低于平均地价。

现在我关注的几个地区就是这个情况，买一个500多平方米地的house，要50+万；
但如果买一个1000平方米地的house，就<100万
而500平方米的地，其实际利用价值其实和300，400平方米的地差不多，多数市政府是不批准盖2栋townhouse的。所以多花钱买这多出来的100多平方米无非就是增加了活动空间而已，实际产生的经济效益并不大，所以对于用作投资的房产，意义不大。

而1000平方米的地，其实际利用价值就远远超过了500平方米的地，有的政府可以批准盖4个townhouse.

举个例子更恰当，比如10米的布可以做一套西装，那5米的布无非是比4米的布做的裤子长一些或者肥一些，而你又不需要裤子太长太肥的情况下，那多花钱买的一米布对你来说就没意义。

基于上述原因，我当然倾向于买1000平方米大地的房子，价钱划算，而且将来的发展潜力大。
但问题是，钱，我没那么多钱买1000平方米地的house,但买一个500sqm地的房子又不甘心。
所以我就考虑到和朋友合买一块大地，若合作成功，又会有新问题。
他是要自己住，而我需要租金做现金流，但这块地上只有一个房子，他住里面，我就不能出租，也就没有现金流，也就没有足够的钱交银行利息。

谁把谁当真

patricb

银靴族

发表于 2009-6-26 13:21 |显示全部楼层

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原帖由 华丽的家 于 2009-6-26 11:24 发表
举个例子更恰当，比如10米的布可以做一套西装，那5米的布无非是比4米的布做的裤子长一些或者肥一些，而你又不需要裤子太长太肥的情况下，那多花钱买的一米布对你来说就没意义。

This is quite interesting

终于自立门户了，咨询贷款问题请站内短信

patricb

银靴族

发表于 2009-6-26 13:25 |显示全部楼层

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纯从投资的角度上说，地大容易分割的土地当然是好的。但是要和朋友合资，就要谨慎了，因为如果双方的资金情况和投资理念不同的话，很容易今后产生分歧。

终于自立门户了，咨询贷款问题请站内短信

thya2008

草鞋族

发表于 2009-6-26 16:27 |显示全部楼层

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我有个同事, 在十五年前买了BRUNSWICK HOUSE 17万,700平米的地, 现在估价70万. 他想拆掉旧房子, 盖TOWNHOUSE.
找了两个BUILDER QUOTE. 2个TOWNHOUSE 的PLAN 和3 个TOWNHOUSE 的PLAN.
计算下来, 卖掉TOWN HOUSE 的所得, 减掉所有开销, 这样并不赚钱.

如果是按照现在的地价买进来, 做DELEVOPMENT, 要亏30%.
实际房地产赚的就是增值. 并不是DEVELOPMENT.

携顺

皮靴族

发表于 2009-6-26 16:39 |显示全部楼层

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原帖由 thya2008 于 2009-6-26 16:27 发表
我有个同事, 在十五年前买了BRUNSWICK HOUSE 17万,700平米的地, 现在估价70万. 他想拆掉旧房子, 盖TOWNHOUSE.
找了两个BUILDER QUOTE. 2个TOWNHOUSE 的PLAN 和3 个TOWNHOUSE 的PLAN.
计算下来, 卖掉TOWN HOUSE 的 ...

"实际房地产赚的就是增值. 并不是DEVELOPMENT"
好,很同意

qichxi

木屐族

发表于 2009-6-26 19:36 |显示全部楼层

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是土地的升值吗？用实际例子说明了，升值的是地皮。。。谢谢啊

Devil_Star

白金靴族

发表于 2009-6-26 20:23 |显示全部楼层

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原帖由 thya2008 于 2009-6-26 16:27 发表
我有个同事, 在十五年前买了BRUNSWICK HOUSE 17万,700平米的地, 现在估价70万. 他想拆掉旧房子, 盖TOWNHOUSE.
找了两个BUILDER QUOTE. 2个TOWNHOUSE 的PLAN 和3 个TOWNHOUSE 的PLAN.
计算下来, 卖掉TOWN HOUSE 的 ...

不是所有赚钱的房地产商都用BUY & HOLD STRATEGY或者都是超强的MAKRET SPECULATOR的，我觉得DEVELOPMENT也同样重要，搞个REZONING什么的或者旧DA只能融4个UNIT，你重新PLAN的能容6个，利润就是这样来了。当然说起来虽然轻松，但没有一个经验相当丰富的团队很难把利润最大化。

海賊王に俺はなる！
背中の傷は、剣士の恥だ！
生きたいッ!
パンツ見せてもらってもよろしいでしょうか!
It is not the strongest of the species that survives, nor the most intelligent, but rather the one most adaptable to change.
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[/img]

ilovefamily

白金靴族

发表于 2009-6-26 20:29 |显示全部楼层

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原帖由 thya2008 于 2009-6-26 16:27 发表
我有个同事, 在十五年前买了BRUNSWICK HOUSE 17万,700平米的地, 现在估价70万. 他想拆掉旧房子, 盖TOWNHOUSE.
找了两个BUILDER QUOTE. 2个TOWNHOUSE 的PLAN 和3 个TOWNHOUSE 的PLAN.
计算下来, 卖掉TOWN HOUSE 的 ...

可是知道好多builder买大地的破house，推了重新盖townhouse卖，，，，他们也都赔钱？？？那他们这么做为什么啊？？？

shangpin

白金靴族

发表于 2009-6-26 20:43 |显示全部楼层

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这种买地建房，我觉得满足以下两个条件，才能有利润：

1：在约定的土地上，能申请建更多的房。

2：建房要自己的队伍，利润最大化。

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