开贴记录50年老房的加建和装修

hy841

2010年买了个老房，四个卧室2厕所，不喜欢结构，不喜欢老房子的霉味，不喜欢后院的游泳池，更不喜欢附近的public transport。。。（我也不知道一点也不喜欢的房子当时为什么会头脑发热把它买下来）当然。。。优点也是有的，就是地很方正，南北朝向，校区，还有就是房子很结实。孩子大了快要到了读书的年龄了，旧家什么都很好，交通，装修，结构。。。但是太小了，还没有好学校。4年来围绕这个老房子的话题永远都在简单装修，或轰到重建，或加建做全新装修。每种option所需的价格当然是完全不同的。基于老房子原来那股结实样和现有并不是很小的平方面积，以及最重要的budget考虑，我们觉得做extension加reno。

hy841

开贴感谢论坛两个朋友，一个是lucazzzzz
（网名好像就是这么拼的）她写过一个双砖房加层的帖子，我去她家看了，她给我介绍了那个builder还详细说了她家加层的情况，我觉得价格稍微有点高，但质量不错，再说她说她当时shop around的一圈，最后还是找了他，我觉得自己是时间不够用的主，老公又完全甩手的，有现成的人用就不去浪费时间再找啦。

另外一个是karaoke（可能拼写有问题，但他网上很有名，相信知道他的人很多）他给我推荐过builder还找人实地去看过，又告诉我一些前期准备工作需要做些什么。真是很热心的一个同学。

我们家的情况是双职工，俩娃，一男一女，还有楼主的妈妈常年在这里帮忙带娃，所以5个人需要四个房，情况允许的话最好还有个study，妈妈年纪慢慢大了一个人，如果有个ensuite和小孩都分开也会比较方便。

hy841

这层留着，天气好的时候 拍些新房照片上来，目前已经全部弄好，并且已经搬进去了，全程历时6个多月。

hy841

贴一些旧房的老照片，和一张我自己画的草图。我不是什么制图的人，专业也和画画没半点关系，这个图是我翻了无数建房公司新房型图后结合自己实际需要画的，没想到draft man和builder看了都说能做，于是我就go ahead啦。
生了老二以后时间完全不够用，很少发帖了，居然发现连贴图键都找不着了

hy841

最开始的草图和最后的施工图稍微有些出入，主要是把厨房和餐厅的位置对换了，然后把toilet的入口开在了laundry里面，这样的好处是有人上厕所不会瞄到主卧里面，然后厕所对面多出来的地方加了台盆和镜子，变成了像模像样的powder room，所有这些都死了楼主不少脑细胞，有阵子梦里都是这个房子的图纸。

hy841

总结来说，4房变5房，两卫生变成了三卫生，外加超大3米层高的双车库，还有27个平方米的转角decking/pegolar，前院drive way,footpath,还有新型fence带电动side to side gate，包括画图纸，各项杂费，如果energy rating， soil test， engerneering，总价共33万。
楼主不介绍生意，不讨论地区，相关问题请不要问我，如果有类似extension想法的朋友个别问题可以私信。谢谢

hy841

再留个坑，有空补充一点细节。

细节一：房子离开m3 稍微近了点，虽说原来也不觉得房子里有车子的声音，但是既然重做，我就选择了双窗，既隔音又保暖。
细节二：我们全家都很怕冷，所以额外花了点钱加了特别多的隔热棉，四面墙体和房间和房间中间都放了，隔热隔音。
细节三：还是怕冷的问题，除了ducted的heating、cooling，浴室不大，但除了浴霸，还都加装了ducted heating的出风头。
细节四：我打了两付洗衣机出入水管在laudry，中国搞了一个海尔全自动2公斤的洗衣机过来，专洗小东西的
细节五：公共卫生间其实也不大，但为了俩娃早上刷牙不要抢，我弄了double vanity

所以这些的价格都包括在33万里面了，其实原价是30万，造的过程中总有这样那样的upgrade在所难免，所以这个房子除了roof和原有的tassie oak的地板，所有的东西都是新的。

wdl8

hy841 发表于 2014-7-24 17:41
这层留着，天气好的时候 拍些新房照片上来，目前已经全部弄好，并且已经搬进去了，全程历时6个多月。 ...

期待图片

waynepublic

楼主悉尼吗？面积加大了多少？

hy841

楼主在墨尔本，原房子没有车库是160个平方，新房加车库是240多个平方，其中车库大概46个平方。

kici

感谢楼主热心分享，可以说一下画图设计师的价钱吗？方便私信给我builder的信息吗？ 我们也打算加建，只加一个房间和一个浴室，其他部分不变也不装修，问了1个builder，价钱居然200K + 。。。

2373

扩建过程中需要全部搬离和清空房子吗?

期待更多细节和图片。

hy841

kici 发表于 2014-7-24 19:12
感谢楼主热心分享，可以说一下画图设计师的价钱吗？方便私信给我builder的信息吗？ 我们也打算加建，只加一 ...

加建其实远不如造新的容易，加出来的部分要和主体相连的比较入眼，不能让人一眼就看出来那个是加建的，然后头顶，地下，电线，排水，原房的地基承重。。。什么都要考虑，所以价格就这样蹭蹭蹭的加上去了。比如老砖头7cm厚，新砖头9cm厚，造在一起相接的部分根本不match啊，为了match就要敲掉更多的老砖，但是domolish要花钱，车垃圾要花钱，买新砖要花钱，还要请bricklayer做活也得花钱，就是花了4倍的钱，然后砌出来的老砖新砖颜色还不一样啊，为了好看，还得render。我当时花了22万的时候房子敲的和碉堡没啥两样，每个房间都和外界想通，连roof都没给我装回去，工人就去过圣诞了，妈呀，我心想如果builder逃走了，这楼烂尾了，我还真是没办法了呢。幸亏还错靠谱，终于完工让我住进去了。

旺旺的节奏

感谢楼主的分享，我想请问下，这样的加建，从开始动工到建好，大概需要多长时间呢

hy841

2373 发表于 2014-7-24 19:13
扩建过程中需要全部搬离和清空房子吗?

期待更多细节和图片。

肯定得清空啊，连房顶都没有，怎么住人啊。我们的情况是投资转自住，刚好住客的女儿12年级毕业考上大学了，不需要这个房子了，我们才去弄的，不然还想再过一阵再弄的。所以不需要搬家租房再搬回来这么麻烦。

hy841

旺旺的节奏 发表于 2014-7-24 19:23
感谢楼主的分享，我想请问下，这样的加建，从开始动工到建好，大概需要多长时间呢 ...

6个月

hy841

忘了说，原房还有个4.5X10米的游泳池，后院总占地面积11X18米，然后还有个shed，所以后院除了几条foot path，什么富余地方都没了，而且那个pool50年了，看着就恶，一缸50年的老卤啊，哥们，还能游不了？所以10年找了buwood hwy上面一家pool的公司，填了，用了最便宜的那种方法，就是抽水，墙体打洞，然后back fill土，一共花了5千，cash，所以不喜欢pool看见带游泳池房子的同学也不必发憷，填了就是了。我现在用掉一部分面积做了deck，一部分打算搞playground，还有一小部分打算种草，弄mini golf就算完了。

hellochina

33万，都能起套新的了吧，还不如当初多花个10万8万买套符合要求的房子呢

yaduo

楼主的builder怎么样？可以短信给我吗？谢谢

shawn-oz

探讨一下，感觉你那demolition的总开支能有8W以上吧，为什么不多保留existing部分而向后院扩建呢？这样性价比不更高吗？ 还有，你原来的master room位于阳光比较好的北向位置， 而让位给了使用时间较少的dining room， 可惜了

hy841

前院tripple frontage多土啊，早就过时了，拉平把原先浪费掉的面积找回来，还能弄个internal access的车库。后院剩下部分到fence还剩11米，不算大了，再造后院就太小了。我家前院setback规定是九米，原厨房刚好落在规定的九米处，房子前后总长16米，后院还剩11米。

domolishing做的很艰难，因为要一点点，一点点小心敲，做一点敲一点，不能一下子鼓捣坏了
弄个房子扒掉一层皮，不过总体来讲是个愉快的过程，也学到很多知识。

emma123456

全新的2层house才27万多，你干嘛不推了重新盖啊！难道老区的情况就这样，重盖也贵。

hy841

shawn-oz 发表于 2014-7-24 21:39
探讨一下，感觉你那demolition的总开支能有8W以上吧，为什么不多保留existing部分而向后院扩建呢？这样性价 ...

这个朝向问题我自从搬进来就很 confuse，按说原先master朝北，但事实上新房的主卧和书房才是朝北的，厨房两扇kitchen-garden window definitely朝东，而dinning和剩余三个卧室朝南，厕所laundry那排朝西。所以我怀疑方位图标错了。

hy841

emma123456 发表于 2014-7-24 21:52
全新的2层house才27万多，你干嘛不推了重新盖啊！难道老区的情况就这样，重盖也贵。 ...

老区site cost8万起，这样一个26-27sq的房子推倒重建，最后总价很容易就50万了。

emma123456

hy841 发表于 2014-7-24 21:57
老区site cost8万起，这样一个26-27sq的房子推倒重建，最后总价很容易就50万了。 ...

我才8000全包，有不包的6000，其实地下啥也没有！主要还是看你的地下有什么！难怪老区新房价钱吓人

白雲山民

感谢分享

Mylittlelover

哇噻我真是佩服你佩服你佩服S你了，还有珍贵的手绘图！ 太厉害了！！！

jiwen629

楼主你太厉害了 能短一个填游泳池的电话吗？ 最近也想把游泳池给填了

hy841

emma123456 发表于 2014-7-24 22:02
我才8000全包，有不包的6000，其实地下啥也没有！主要还是看你的地下有什么！难怪老区新房价钱吓人 ...

你可真幸福啊，羡慕。

hy841

Mylittlelover 发表于 2014-7-24 22:09
哇噻我真是佩服你佩服你佩服S你了，还有珍贵的手绘图！ 太厉害了！！！ ...

新发的我小女儿闺房图，你家的沙发看到了吗？她超喜欢，逢人便拉去看沙发，小女房间的墙纸和窗帘都是妈妈我亲手贴亲手做的。