该收手时就收手 – 第一次购房经历

HNREN

虽然利率持续上涨，最近猫本买房的桐子依然很多。我也是秉承该出手时就出手的原则，看到在自己的承受范围之内好房，就绝对不能错过。这不，在2次INSPECTION之后我于上周日毅然地出了看房2个月来的第一个OFFER。4房的HOUSE，2卫，700多平，开价居然只要28万加，这个价格在这个区来说绝对算便宜的，于是我毫不犹豫地出了一个令中介满意的OFFER，中介说有75%的希望房东会接受，并说好周一晚上6点半前给我答复。当然没有忘记在OFFER中写上SUBJECT TO BUILDING INSPECTION这个条款（事后证明这个非常重要），只不过这个条款和我想象中的有点不同，是一个盖章上去的标准条款，只需填入几天内必须做完INSPECTION。 中介开始时说3天，也就是COOLING-OFF期间内必须做完，我说不行，时间太紧，要求5天，中介同意了。幸好当时没犯昏同意3天，COOLING-OFF是从你签OFFER的时间算起的，而不是房东同意的时间，我是周日签的OFFER，COOLING-OFF最后一天是周3，如果房东周一同意的话，那我只有2天时间安排INSPECTION。

当天晚上没睡好，紧张，兴奋，充满期待，但也有一种莫名其妙的不安。好不容易熬到了天亮，红着眼睛去上班。见到老板第一句话不是问好，竟然是脱口而出我出OFFER了。老板一楞，马上反映过来，连说好好，当听说我出的价钱时，老板没做声，过了一会说房东肯定会接受我的OFFER，让我放心。听得出来，他认为我出得高了。又问我OFFER怎么写的，我把OFFER拿给他看，老板眉头一皱，说怎么没写SUBJECT TO FINANCE。我说我写了SUBJECT TO BUILDING INSPECTION以为不能再写SUBJECT TO FINANCE了，而且已经咨询过贷款经理了说FINANCE没问题。老板说可以2个可以同时写的，SUBJECT TO FINANCE绝对是对买家有利的条款，以后有什么情况还可以以这个为借口。老板看了SUBJECT TO BUILDING INSPECTION的条款，认为也有问题，因为里面规定了只能是MAJOR STRUCTURAL DEFECT才能终止合同。如果发现了不属于STRUCTURE 的SERIOUS PROBLEMS怎么办，这个条款还是不能保护你。听完后我意识到昨晚真是太冲动了，没有认真看合同就签了字。

HNREN

6点半了手机没响，6点45，7点整，手机依然安静。7点半，中介终于来电话了，第一句就是CONGRATULATIONS，成了！明天去PICK UP合同。比想象中容易，是不是太容易了，料想还有几个回合的讨价还价呢。房子就这样到手了，还真不敢相信。 周2一早联系了铁枪夫妇在论坛里推荐的INSPECTOR WERNER，这里要赞一下，绝对值得推荐，是个非常专业认真的中年人。同时还要赞一下我的老板，真是个好人，要不是他的把关，我就稀里糊涂把自己陷入巨大的麻烦之中。WERNER说周3下午2点有空，我说那好吧。老板得知后说马上再联系他，要求劲快做INSPECTION，周3下午2点绝对晚了，起码要上午，因为我的COOLING OFF最后一天就是周3，周三5点之前一定要拿到报告。我说不是在5天内做好就好了吗，老板说那个只是MAJOR STRUCTURAL DEFECT，如果发现了别的大问题怎么办，在COOLING OFF期间你占主动，有任何问题还可以跟中介讨价还价，3天COOLING OFF后就非常难了，除非发现了MAJOR STRUCTURAL DEFECT，要不根据合同我无论如何都要买这个房子了。 我真是昏啊，赶紧联系WERNER，他说帮我改到周3上午10点，一查完马上告诉我结果，有任何问题我可以马上联系中介，而且他在下午4点半之前将正式报告传真给中介，我就不用去他家拿了，争取了时间。 心里隐约感到不安，在惶惶中度过了周2。

周3上午11点半，WERNER做完了INSPECTION，第一时间打电话给我，情况不妙，发现了大问题，南面的墙和后面卧室的墙上都发现了大的裂缝，地基比较湿，而且热水系统漏水。后面的裂缝差不多有10MM，非常严重。WERNER说如果不是因为移动了墙边的树的话就是比较严重的问题了，他问了中介，中介说不知道以前有没有树在这里。所以他怀疑是BLOCKED DRAIN，或是SITE DRAINAGE导致了地基移位，墙上出现裂缝，这个修起来非常贵。房子裂缝通常产生的原因还可以参见Kling11 在另一个帖子里的专业评论。 http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D2
WERNER还确认了这个裂缝属于MAJOR STRUCTURAL DEFECT，我可以要求终止合同。听到这个另人沮丧的消息后，我六神无主了，还要不要继续这个合同呢。老板说我最好咨询一下SOLICITOR，再马上联系中介。时间紧急，我联系了一个朋友推荐的律师，叫LIZ，人非常好，她告诉我现在当务之急是先终止现在的合同，再根据INSPECTION REPORT和中介NEGOTIATE新合同，因为今天是COOLING OFF的最后一天，今天我可以用COOLING OFF条款任意取消合同，比较简单。过了今天就只能用MAJOR STRUCTURAL DEFECT和中介ARGUE了，这个比较麻烦，中介不一定同意，而且SOLICITOR介入的话就要额外收费了。 LIZ建议我立刻写好书面通知取消合同传真给中介，要提到是根据BUILDING REPORT执行自己COOLING OFF的权利，要求返还全部的押金。按规定COOLING OFF期间取消合同是要付0.2%的PENALTY 的。但LIZ说一般中介为了维持和客户的关系都会退的，何况我还写了是因为发现了MAJOR STRUCTURAL DEFECT。LIZ还不厌其烦的把每句话都写好了EMAIL给我，FREE OF CHARGE，真是好人。下午2点半，传真给中介，再打电话通知中介说先取消现在的合同，并约了晚上6点再谈要不要新合同。中介很平静，相信她也从WERNER那知道检查的结果了，她说没问题，合同取消。她马上和房东联系，看他们有什么建议。

[ 本帖最后由 HNREN 于 2006-8-25 23:47 编辑 ]

HNREN

在回去的路上，我冷静的前前后后想了想，发现其实一开始就不对劲。老西说过这个区的房子3房的都在34万以上。当时没有仔细地想想为什么这个会这么便宜，而且INSPECTION这个HOUSE的时候应该仔细地里里外外查看一翻的。当时看了4个BEDROOM，还有好大一个后院就晕了头了。 而且房东很爽快地就答应了OFFER，根据中介讲这个房才上市一周，按常理房东也应该讨价还价一翻啊，除非他们早知道有问题，急于出手（后面果然证明了如此）。晚上去了WERNER家拿报告，WERNER跟我讲解了一番，说这是他看到过的最糟糕的裂缝，估计修起来非常昂贵。我说房东同意了修，但要我先签合同。我问他如果他是我他会买这个房子吗？WERNER很坦率地说，最好不要先签合同，如果我实在喜欢这个房子的话，要房东把STRUCTUAL ENGINEER的详细报告先给我看，而且还要在合同中写明这个STRUCTUAL ENGINEER保证这个房子修好后地基不会有进一步的MOVEMENT，房东保证没用如果将来有问题了找人都找不到。如果STRUCTUAL ENGINEER不能保证的话，就放弃这个房子。

周4早上，把BUILDING INSPECTION REPORT给我老板看，他看了后就问我还想要买这个房子吗？我说不知道，如果他们愿意降价怎么样。老板说一开始我的OFFER就高了， 就算是降3万，我还要自己找人来做所有的维修，这个报告上除了裂缝这个大问题外还有很多别的问题，澳洲人工很贵，如果自己不是HANDY MAN的话, 一个很小的问题请人上门维修都是非常贵的，再算上时间，精力都不只3万了。他说不能替我做决定，但如果他是我的话，就马上去拿了支票跟他们说BYE BYE。

看来当初我的OFFER的确是高了，今天中介特别殷勤，打了几个电话来，说房东已经做着手准备找人来修了，问我想得怎么样了，我说要先跟律师商量商量。 中介说时间很紧啊，周末又有OPEN INSPECTION，别人可能会出OFFER了。我知道这是鬼话，中介只想我继续这个合同。期间还很奇怪，有个自称是房东请的BUILDER的人给我打了电话，说这个房子问题不大，房东准备下周2把那个有裂缝的墙拆了，重新起一面墙。我问找到了什么原因导致裂缝没有，他说这个是CLAY的特性，VICTORIA气候的原因，CLAY热涨冷缩，导致的墙出现裂缝，并保证我修好后符合居住条件。并说现在的房东5年前搬来的时候裂缝就在那里了，5年间裂缝没有扩大，并有照片为证。 我知道不能相信这个人，就说我会跟中介联系的。老板很奇怪，说这不符合惯例，就算是有这么个BUILDER，也应该是中介把他的电话号码告诉我，问我要不要打电话给他问一下详细情况，而中介不能在没有我的同意下将我的电话告诉这个人，并让他直接打电话给我。 千万不能相信这个人，我想起了当初中介还推荐了个人给我做BUILDING INSPECTION，给我拒绝了，说不定就是这个人。照片的事情还证明了房东是知道这个裂缝的，这就不难解释为什么起价这么低，而且他们急于稳住我了。

ALL CLEAR。打电话给中介问支票寄出来没有，中介说还没有，我不等她说别的，就说下班后我直接去取，她说好。拿到支票后我才从这个麻烦中解脱出来。看来买房真不是件简单的事情，许多细致的工作要做。这里总结几点经验，供大家参考。

1．        INSPECTION房子的时候一定要仔细，不能走马观花，一定要里里外外看，尤其是结构方面的问题，有没有裂缝。
2．        签OFFER时要仔细阅读条款，看COOLING OFF到期的日子，一定要加上SUBJECT TO FINANCE和SUBJECT TO BUILDING INSPECTION。
3．        请独立的INSPECTOR来检查，不要接受中介介绍的任何INSPECTOR，律师，或是贷款经理，尽量找自己熟悉的人。
4．        有任何问题都要在COOLING OFF PERIOD中解决，这样才能有主动权。
5．        发现问题第一时间终止合同，再谈新合同，否则合同生效后再ARGUE很麻烦。终止合同一定要在COOLING OFF的最后一天的下午5点之前以书面形式呈交。

这可是我花了几百大洋买来的经验，大家踊跃加分啊：）

[ 本帖最后由 HNREN 于 2006-8-26 01:23 编辑 ]

Happybanana

Sofa

[ 本帖最后由 Happybanana 于 2006-8-25 22:33 编辑 ]

Happybanana

Wow, I am too quick!

goldenapple

打听一下，哪个区。。

HNREN

别恭喜太早,嘿嘿,仔细看标题

goldenapple

看来没买，呵呵

会飞的马

这个价格应该在zone3了～

东门吹风

哪个区的房子, 4室两卫700平,才开价280,000?

Kling11

还有Subject to 非法侵占比如邻居家的屋檐延伸到你家地盘上来了之类的 咔咔
我当时还写了subject to pest inspection

好在还有一周Cooling off时间，不过Cooling off内反悔人家虽然不能把你怎么样心理肯定骂你中介也不开心

villa

原帖由 HNREN 于 2006-8-25 22:23 发表
SUBJECT TO BUILDING INSPECTION的条款，认为也有问题，因为里面规定了只能是MAJOR STRUCTURAL DEFECT

Major Structural Defect确实是个活话，什么程度才叫Major Structural Defect，如果对方通过律师扯皮，还真扯不清了，因此，经理说得很有道理，一般情况下，出Offer时，Subject to finance确实应该是必须的。

期待下文。


:si74

luckyray

该收手时就收手啊！风风火火买房子啊！伊吖哟。。。。

villa

原帖由 Kling11 于 2006-8-25 22:31 发表

好在还有一周Cooling off时间，不过Cooling off内反悔人家虽然不能把你怎么样心理肯定骂你 ...

昆士兰州的Cooling-off period是一周的时间啊？


对了，Cooling-off period之内买方反悔，中介依然可以收取一定的费用吧？维州这里的规定是：$100 or 0.2% of the purchase price (whichever is more)。

顺便请教各位：

如果购房总额不少，这里的0.2％ of the purchase price  (whichever is more)岂不是远大于$100? 比如，假设purchase price 是$400,000，0.2％就是$800，那么，在Cooling off期反悔，中介是不是要收取买家$800刀呢？ 谢谢！

penicillin

搬个板凳，等着填坑。

HNREN

原帖由 villa 于 2006-8-25 22:43 发表

昆士兰州的Cooling-off period是一周的时间啊？


对了，Cooling-off period之内买方反悔，中介依然可以收取一定的费用吧？维州这里的规定是：$100 or 0.2% of the purchase price (whichever is more)。

...

按合同是要付,不过一般中介还是会退给你的, 他们也不想因为这几百块丢了一个客户啊.

江南叶

等着看

villa

原帖由 HNREN 于 2006-8-25 23:40 发表


按合同是要付,不过一般中介还是会退给你的, 他们也不想因为这几百块丢了一个客户啊.

谢谢HNREN，好惊险啊，与我前阵子出的一个offer经历几乎一摸一样，只是我那个是已经过了Cooling off期之后，才经过双方律师介入取消的合同。呵呵。

melbren

HNREN估计在远东区，离我这儿不远吧。。。
我当年买房时，自己就发现很大的裂缝，紧张坏了，说给同事听，他们都哈哈大笑，说，这个地区，这个年龄的房子，没有裂缝才稀罕呐。。。主要是本地区地层是clay soil，吸水性高，膨胀收束幅度大，砖墙很易出裂缝。但好在澳洲的房子，砖头仅仅是装饰用的，非承重墙，承重的是木架，因此，一般来说，裂缝仅仅是影响美观而已，没什么大不了的。。。可以就此和对方讲点价，不必太紧张。

不过，既然inspector说是大问题，可能真的是地基有问题，还是得信他的。。。。

[ 本帖最后由 melbren 于 2006-8-26 00:32 编辑 ]

HNREN

把Kling11在另外一贴中的评论贴出来, 大家看看, 和WERNER说的一样.

"楼主去看看, brick veneer的房子如果裂缝都, 一般分两种,

1. 鬼佬中介说的那种确实是比较轻微的, 其特征是裂缝顺着砖缝, 成之字往网前(上)走, 劽开的是砖头之间连接的灰浆, 遇到这种问题, 可以不修都没有关系, 不影响安全
2. 第二种是裂缝成直线一直通上去, 遇到砖的地方, 砖都断裂成两部分, 这种裂缝相当危险, 几乎百分百是地基沉降造成的, 要维修非常昂贵, 严重的内墙上都开始起裂纹了, 这种房子一定要躲的远远的. 澳大利亚30年前左右的砖房地基都很浅, 因为那时候没有BOBCAT等工程机械, 地基全靠人工挖, 所以一般都浅, 而当时各地的council都毫无例外的会批准这种构造的地基. 这是>30年的砖结构房子的通病了, 近年以来, council对于房子地基的要求大大增加, 一般挖下去,整个放上一块concrete slab简单省事, 具体可以问kele兄, 呵呵, 我就不说了.

沉降造成的裂缝要维修的话需要把整个建筑沉降的那个角或者面架起来, 然后掏空下面再做underpin. 你描述的建筑,花一二十万块钱是小意思, 可能还要多好多, 而且施工单位绝对不出warranty, 因为这个要复发太容易, 而且主要取决于土质, 如果此地近河, 或者以粘土为主, 这样的土质冷热缩胀很大, 下雨和干旱的缩胀也同样的大. 如果房子前后有几棵大树, 或者墙边种了花草然后又有几个老爷爷老奶奶不辞辛苦的天天浇水, 那么恭喜你中彩了, 因为天天浇水+大树根就很可能是罪魁祸首! 南澳还是什么地方好象禁止在某些建筑周围1米以内种花就是为了防止沉降. 当然, 沙质土或者石地基或者山上的房子就要好很多.

买房的时候主要应该考虑到卖房的容易程度. 谁也不会象在中国一样买个房子住一辈子, 一般顶多5年10年就要换了. 有裂纹的房子一般较难脱手, 哪怕价格便宜, 潜在买主只要稍有常识, 考虑到维修的开销, 都不会下手的, 买了就象买个定时炸弹似的, 什么时候坏掉什么时候倒霉.

楼主去找个building inspector花上几百块钱让人家出一个独立的报告给你就一目了然了. 甚至维修过的痕迹人家都可以看出来告诉你. "

西边雨

这个区的三房应该没有34万，何况你这个房子靠近bayswater和boronia

34万的3房house在这个区应该是地段很好，里面条件不错

villa

原帖由 西边雨 于 2006-8-26 09:39 发表
这个区的三房应该没有34万，何况你这个房子靠近bayswater和boronia

34万的3房house在这个区应该是地段很好，里面条件不错

距离The Glen中心往东十几分钟车程的Wantirna South一带房价确实便宜啊，三十几万可以买到很不错的房子了。是不是华人在那里买房的也渐渐多起来了？



:si170

水晶靴

好险啊。。。所以说一分钱一分货，Too good to be true。买自住房，价格方面只要合理，符合预算就行。

[ 本帖最后由 水晶靴 于 2006-8-26 11:19 编辑 ]

飞行

长知识，++++

philgu

Very very useful!!!

vbuzzer_06

好贴，顶一个！

a711012

不能图便宜啊!, 到底是那个区啊?

dcxg

好。
非常好的经验

astina

感谢分享经验,private sale的话一定要做独立的professional inspection

chenzy0513

能不能分享一下这位专业的WERNER先生的联系方式，我们也在买房，而且买的还有可能是这种老房子，有点怕怕