资本利得税新规将如何影响退休后出售投资资产

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澳洲金融时报：资本利得税新规将如何影响退休后出售投资资产

即使在预算案修改税制之前，退休也不会让大额资本利得变成免税收入。

问：

我原本计划退休后再出售一些投资资产，因为届时我的个人所得税税率应该会比较低。资本利得税改革后，我还能这样做吗？我今年64岁，计划在2027年7月1日之后退休。尤其是，我20年前以50万澳元买了一套度假屋，现在价值约150万澳元。我原本以为退休后出售，所缴资本利得税（CGT）会很少。新规对我意味着什么？，希瓦尼（Shivani）

答：

Integral Private Wealth首席顾问西蒙（David Simon）表示，这次改革并没有打乱你的退休计划。退休后仍然可以出售投资资产，而且由于届时工资收入很少甚至没有，小额资本利得所缴的税确实可能减少。

不过，西蒙指出，即使在这次预算案修改资本利得税之前，退休也不会让一笔巨额资本利得变成免税收入，新规实施后依然如此。

出售资产当年，应纳税的资本利得会被计入个人收入。因此，一笔较大的资本利得本身，就可能把你当年的收入重新推入更高的个人所得税税率档次。

他说：“即使按照现行规则，你原本认为出售这套度假屋只需要缴很少资本利得税的预期，也不太可能实现。”

西蒙以希瓦尼独自持有这套房产为例进行计算，并假设这套房产从未作为她的主要自住房、没有任何资本亏损可以抵扣，同时50万澳元包括所有获认可的买入成本和房屋改善支出。

他说：“假设这套房产在2027年7月1日价值150万澳元，那么截至当天累计的资本利得就是100万澳元。按照现行50%的资本利得税折扣，应纳税金额会降至50万澳元。这里的50万澳元并不是你最终要缴的税款，而是税务上计入个人收入的金额。”

“即使你没有工资或其他收入，50万澳元的应纳税资本利得仍会令其中相当大一部分进入45%的最高个人所得税税率档次，而且还要缴纳Medicare levy。由于个人所得税实行累进税率，并不是整笔50万澳元都会按45%征税，但最终税款仍会相当可观，绝不会只是很少一点。”

Luca Partners合伙人库里（Leon Khoury）也认为，在这个案例中，等到退休、其他收入较低时再卖房，能够带来的税务帮助相当有限。

他说：“50万澳元的应纳税资本利得，通常已经足以令个人在出售资产当年进入最高边际税率档次，不论他还有没有其他收入。在这个案例中，真正决定税率档次的就是这笔资本利得本身。”

西蒙补充说，一个非常重要的地方是，对于过去20年已经累积的资产增值，你并不会失去现行50%的资本利得税折扣。

他说：“对于你在2027年7月1日仍然持有的投资资产，资本利得会被分成两个时期计算。”

“截至2027年7月1日之前累积的增值，仍然适用现行50%的资本利得税折扣，即使你很多年以后才卖掉这项投资也是如此。只有从2027年7月1日之后产生的增值，才适用新规则。”

对于2027年7月1日之后的部分，房产在当天的价值将成为新的计算起点。之后，这一基准价值会随着通胀上调。

西蒙表示，最终出售资产时，只有房价超过经通胀调整后的基准价值的那部分增值，才需要缴税。

他说：“对于这一时期的资本利得，不再自动享有50%的折扣。如果房产升值速度较慢，新计算方式可能更有利；但如果房价上涨速度远高于通胀，新规可能带来更差的结果。”

那么，2027年7月1日之后的税款又将如何计算？

西蒙表示，这一日期之后产生的资本利得通常还将受到最低30%税率的限制。

他说：“这意味着，即使你没有工资或其他收入，也无法再利用免税门槛和较低的个人所得税税率来降低这部分资本利得的税负。”

不过，对于希瓦尼来说，这个30%的最低税率实际上意义不大。

西蒙说：“因为前面那50万澳元的应纳税资本利得，本身就已经会把你推入最高税率档次。2027年7月1日之后产生的任何额外应纳税增值，都会叠加在这50万澳元之上，因此通常将按45%的税率征税，另外还要缴Medicare levy。”

库里提醒，30%只是最低税率，而不是统一税率。

他说：“如果纳税人针对这笔资本利得适用的边际税率高于30%，那么就要按照更高的边际税率缴税。如果2027年7月1日之后产生的一笔资本利得把纳税人推入最高税率档次，那么就按照最高税率征税，而不是最高只收30%。”

至于一项资产的资本利得中，有多少应归属于2027年7月1日之前，可以通过正式估值确定，也可以采用财政部制定的比例分摊公式计算，纳税人可以等到最终出售资产时再决定采用哪种方法。

库里补充说：“虽然不是强制要求，但对于房地产来说，建议在2027年7月1日前后取得正式估值证明，这是一种审慎做法。”







来源：

https://www.afr.com/wealth/perso ... ent-20260907-p60v04

Debra ClevelandContributor
Sep 8, 2026 – 5.00am

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本文要点:

1. 退休并不会让大额资本利得免税，出售资产产生的应纳税收益仍会计入当年个人收入。

2. 价值从50万澳元升至150万澳元的度假屋，现行规则下100万澳元增值折扣后仍有50万澳元计入应税收入。

3. 2027年7月1日前累积的资本利得仍保留50%折扣，之后的增值则改用通胀调整后的新计算方式。

4. 2027年7月1日后的资本利得最低税率为30%，若个人边际税率更高，则仍按更高税率征税。

5. 专家建议房地产持有人在2027年7月1日前后取得正式估值，以便日后划分新旧税制下的资本利得。