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[行情讨论] 如果 CGT 折扣从 50% 下调到 25%, 影响究竟有多大? [复制链接]

2019年度勋章

发表于 2026-2-13 10:27 |显示全部楼层
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本帖最后由 superdigua 于 2026-2-15 19:39 编辑

假定投资 100 万买投资房, 持有十年后卖出, 毛利 100 万.

折扣 50%, 按照实际 40% 税率计算, 需要缴税 100*50%*40%= 20万, 还剩 80 万.
折扣 25%, 按照实际 40% 税率计算, 需要缴税 100*75%*40%= 30万, 还剩 70 万.

所以, 账面收益会减少 (80-70)/80=12.5%

但是, 有一些额外因素需要考虑.

1. 通货膨胀不影响结果对比

忽略

2. 无风险国债收益率假定 4.7%(当前十年期澳洲国债收益率大约 4.729%)
https://tradingeconomics.com/australia/government-bond-yield

如果十年前没有购买投资房, 而是购买国债, 那么账面收益 100*1.047^10-100=58 万
(计算过程实际上错误, 但影响不大)

折扣 50%, 实际国债收益缴税后还剩 58-58*50%*40%= 46.4万
折扣 25%, 实际国债收益缴税后还剩 58-58*75%*40%= 40.6万

折扣 50%, 风险收益 80-46.4=33.6 万
折扣 25%, 风险收益 70-40.6=29.4 万

折扣 50%, 十年风险回报收益 33.6/100=33.6%, 年均 1.336^(1/10)=2.9%
折扣 25%, 十年风险回报收益 29.4/100=29.4%, 年均 1.294^(1/10)=2.6%

所以, 如果 CGT 折扣从 50% 下调到 25%, 影响究竟有多大?
账面收益减少 12.5%, 风险收益同样减少 (33.6-29.4)/33.6=12.5%

风险(假定)不变, 收益减少 12.5%.

投资总量会发生怎样的变化?

资本会涌向回报率更高的地方, 例如, 美股市场.

这意味着, 房地产投资的风险大增.

风险大增, 同时收益减少 12.5%.

这意味着, 房地产的供应量将断崖式下跌.
舆论自由意味着容忍自己不喜欢的言论的存在。
我的观点当然可能是错误的。可以拉黑,无权屏蔽。
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发表于 2026-2-13 10:32 |显示全部楼层
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没什么影响。房价跌多了,一开放移民,又上去了。

发表于 2026-2-13 11:17 来自手机 |显示全部楼层
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这明显就是没从投资房赚过钱的人的计算方式 房东们都是投资20万,赚100万,然后再往下计算回报率。。。

发表于 2026-2-14 15:46 来自手机 |显示全部楼层
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是不是没有考虑地产投资的杠杠? 再有,国债的利率是固定的,但是能否直接假设地产十年翻倍?

发表于 2026-2-14 16:09 来自手机 |显示全部楼层
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50%+25%=75%, 房价要涨 75%,

发表于 2026-2-14 16:46 来自手机 |显示全部楼层
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你这个计算最大的漏洞就是十年租金收入忽略不计。
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发表于 2026-2-14 16:53 来自手机 |显示全部楼层
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wxm611 发表于 2026-2-13 10:17
这明显就是没从投资房赚过钱的人的计算方式 房东们都是投资20万,赚100万,然后再往下计算回报率。。。 ...

全款计算也没问题,关键是全款买房十年下来还没有任何租金收入,也是牛人,哈哈。
足迹最穷地产投资人

发表于 2026-2-14 19:09 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2026-2-14 16:46
你这个计算最大的漏洞就是十年租金收入忽略不计。

估计是house不是townhouse,租金加负扣祱和100%贷款利息相抵。

发表于 2026-2-14 19:12 |显示全部楼层
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CGT 对有钱或者现金流很好的 投资人影响不大,

发表于 2026-2-14 19:27 来自手机 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2026-2-14 18:09
估计是house不是townhouse,租金加负扣祱和100%贷款利息相抵。

全款买房,看清楚。
足迹最穷地产投资人

发表于 2026-2-14 19:47 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2026-2-14 19:27
全款买房,看清楚。

租金每年还要交税,确实少算10年租金。
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发表于 2026-2-14 19:56 来自手机 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2026-2-14 18:47
租金每年还要交税,确实少算10年租金。

楼主就是算个数,他说的国债收益不用交税?
足迹最穷地产投资人

发表于 2026-2-14 22:51 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2026-2-14 19:56
楼主就是算个数,他说的国债收益不用交税?

牛B

发表于 2026-2-14 23:27 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2026-2-14 19:12
CGT 对有钱或者现金流很好的 投资人影响不大,


经常炒房的都知道,单纯买进卖出,是在给银行和ATO打工

升值以后refinance是次优解,虽然利息要交,不过总体来说还OK
"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2026-2-15 07:56 来自手机 |显示全部楼层
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xq052b 发表于 2026-2-14 23:27
经常炒房的都知道,单纯买进卖出,是在给银行和ATO打工

升值以后refinance是次优解,虽然利息要交,不过 ...

最优解是什么

发表于 2026-2-15 09:10 来自手机 |显示全部楼层
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没什么太大影响,如果只是当前水平。
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发表于 2026-2-15 12:13 来自手机 |显示全部楼层
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sorga 发表于 2026-2-15 06:56
最优解是什么

Refinance and enlarge your investment portfolio.

发表于 2026-2-15 13:22 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2026-2-15 12:13
Refinance and enlarge your investment portfolio.

一定会受收入或者贷款额度的限制,特别是想超过400-500万贷款。

发表于 2026-2-15 13:25 |显示全部楼层
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要有收入的大而稳现金流,加上投资的现金流,不能是负的,不然是慢性自杀特别是在高利率时候。

发表于 2026-2-15 13:36 |显示全部楼层
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暫時還不會改...

发表于 2026-2-15 13:45 来自手机 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2026-2-15 12:22
一定会受收入或者贷款额度的限制,特别是想超过400-500万贷款。

普通人有个500万的的投资组合就凑合了,应该够生活了。当然有能力的资产过亿也是可以的。我认识的人就有过亿的。
足迹最穷地产投资人
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发表于 2026-2-15 20:19 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 cr4p 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 cr4p 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
要改了吗?

发表于 2026-2-15 21:08 |显示全部楼层
此文章由 xq052b 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xq052b 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整

最优解啊?ATO都明文禁止了^_^
"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2026-2-17 13:29 |显示全部楼层
此文章由 rose2017sy 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 rose2017sy 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
好多人说改不了的,一改房地产玩完了

发表于 2026-2-17 15:01 |显示全部楼层
此文章由 felix7 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 felix7 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
CGT改革,加上今天澳联储纪要。如果利率维持在3.60%,过剩需求不太可能得到纠正。 意思还要再加息。估计房地产未来好不了。Leo哥悉尼的四个unit要爆了。以前说不是在将几次利息就正现金流了,现在妥妥的负的了,而且未来价格还要损失。

发表于 2026-2-17 20:11 |显示全部楼层
此文章由 marlene603 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 marlene603 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
5%的贷款利息,12到15倍的房价收入比,2%到3%的租金收益率,叠加上减半或取消资本利得税优惠,房价如果不大跌多头都应该偷着乐
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发表于 2026-2-18 08:58 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 闲人甲 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 闲人甲 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
CGT改变,肯定有的人不投房地产而改成投资其他资产,房价肯定会下跌一下或者持平,房屋交易肯定慢了,那州政府的印花税就不乐观了,维州政府现在财政缺乏,雪上加霜,估计又要想加摄像头,搞公路罚单了

发表于 2026-2-18 09:10 |显示全部楼层
此文章由 tony111 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 tony111 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
闲人甲 发表于 2026-2-18 08:58
CGT改变,肯定有的人不投房地产而改成投资其他资产,房价肯定会下跌一下或者持平,房屋交易肯定慢了,那州 ...

说实话,我觉得主要就是稳健的投资方向很少,所以你说的有部分会,但是大部分还是不会。

发表于 2026-2-21 13:16 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 aumaple888 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 aumaple888 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
政府单细胞动物

发表于 2026-2-21 13:24 |显示全部楼层
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房地产都不应该是个投资项目。 这是个民生问题

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