自住房转为投资房 capital gain tax 怎么算？

故垒西边

09年买的，我是自住了7年，从2016年至今又投资了8年。如果最早买的时候是40万，现在卖了80万。

capital gain tax 是 （80 - 40）/2 吗？  
还是按比例 （80 - 40）X (7/15) /2 ?

是不是要做一个2016年的 Retrospective valuation report? 如果报告说2016年价值70万
capital gain tax 是 （80 - 70）/2 吗？  

谢谢啊

pureboy

应该是做一个2016年的 Retrospective valuation report。

pureboy

问题是，在转投资的时刻做估计， 还是 Retrospective valuation report合适？
中介的估价有用吗？

故垒西边

pureboy 发表于 2024-9-13 20:38
问题是，在转投资的时刻做估计， 还是 Retrospective valuation report合适？
中介的估价有用吗？ ...

中介的估计肯定是没有法律意义。所以才有专门的公司做Retrospective Property Valuation

QianNing

楼上这两位？

一楼：故垒西边问
二楼：pureboy答
三楼：pureboy问（针对二楼）
四楼：故垒西边答（针对三楼）

ozzy

大号小号自己搞晕了:)

pureboy

ozzy 发表于 2024-9-14 09:23
大号小号自己搞晕了:)

哈哈，哪里有那么复杂？

pureboy

QianNing 发表于 2024-9-13 21:43
楼上这两位？

一楼：故垒西边问

明知故问？

Forbne

这是大小号做广告啊

2000lily

科普一下没啥不好，我也有同样的问题想知道答案

Forbne

2000lily 发表于 2024-9-14 10:02
科普一下没啥不好，我也有同样的问题想知道答案

有啥好科普的，只要不按时间比例来，且出入很大，税局就一定查你，哪怕你有报告，也会查你。如果和时间比例差不多，那又何必花钱做这个报告？这种花钱税上最多省个1000-2000，还有被查的风险，还不如按时间比例来呢，特别是对你悉尼业主来说，这么多年房价是如何涨的，心里没数？

天涯浪客

按照年头算吧，差别不大。

他乡是故乡

LZ 的是house 还是unit
这升值的差别可就大了

故垒西边

QianNing 发表于 2024-9-13 21:43
楼上这两位？

一楼：故垒西边问

是有点混乱。

故垒西边

Forbne 发表于 2024-9-14 10:48
有啥好科普的，只要不按时间比例来，且出入很大，税局就一定查你，哪怕你有报告，也会查你。如果和时间比 ...

看来您也不懂，答案我贴17楼了，我是雷锋。

故垒西边

他乡是故乡 发表于 2024-9-14 13:07
LZ 的是house 还是unit
这升值的差别可就大了

unit, 想卖了了换house. 又感觉税应该很多。

故垒西边

2000lily 发表于 2024-9-14 10:02
科普一下没啥不好，我也有同样的问题想知道答案

自己找到答案了，贴这里，看看能不能帮到你。
https://www.ato.gov.au/individua ... -rental-or-business


“Example: 'Home first used to produce income rule' does not apply

Peter bought a house on 1 October 2010 for $550,000. He rented it out until 30 June 2013.

Peter moved into the house on 1 July 2013 and lived in it for the entire period until it was sold on 30 March 2023 for $780,000.

The ‘home first used to produce income rule’ doesn’t apply as the house was rented from the time Peter acquired it. This means that Peter isn’t required to use the market value of the house at the time it was first used to produce income.

Peter works out the capital gain based on the cost base of $550,000. Peter is entitled to the main residence exemption from 1 July 2013 to 30 March 2023 (3,560 days).

The assessable part of Peter’s capital gain will be calculated as follows:

    Capital gain for the entire period is $780,000 − $550,000 = $230,000
    Peter’s home was rented out for 1,004 days (1 October 2010 to 30 June 2013)
    Peter’s total period of ownership was 4,564 days.
    Capital gain for the period that was rented out is $230,000 × (1,004 ÷ 4,564) = $50,577.

Peter is entitled to the CGT discount of 50% which will reduce his capital gain.

Peter’s net capital gain would be $25,288.”

“Example: home becomes a rental property

Erin bought a house in July 2012 for $450,000.

    The house was her main residence until she moved into a new house on 1 August 2023.
    On 2 August 2023 she began renting out the old house.
    At that time, the market value of the old house was $650,000.

Erin didn’t want to treat the old house as her main residence under the ‘continuing main residence status after moving out’ option as she wanted the new house to be treated as her main residence from the date she moved into it.

In June 2024 Erin sold the old house for $696,000. Erin is taken to have acquired the old house for $650,000 on 2 August 2023 and calculates her capital gain to be $46,000.

Because Erin is taken to have acquired the old house on 2 August 2023, she is taken to have owned it for less than 12 months and can’t use the CGT discount to reduce her capital gain.”

长话短说，就是先自住后出租，就按出租时间那一刻的市值算。
先出租，后自住，按时间比例算。

故垒西边

pureboy 发表于 2024-9-14 09:53
明知故问？

我是想知道哪个是答案，您说得，感觉不太可能。所以，我就给否了。不好意思啊。

Forbne

故垒西边 发表于 2024-9-14 18:20
看来您也不懂，答案我贴17楼了，我是雷锋。

为了网友找你做报告可是不遗余力啊，就说多少钱吧，另外能帮网友多估多少啊？不高估是不是不用给钱啊？

pureboy

故垒西边 发表于 2024-9-14 18:31
我是想知道哪个是答案，您说得，感觉不太可能。所以，我就给否了。不好意思啊。 ...

您在将自住房转成投资方的时候，要有有资质的房产评估机构进行估算。
如果您持有该房产超过一年，那么你的CGT就是卖出该房产的价格减去当时的评估价格再除以2，来计算CGT。

故垒西边

Forbne 发表于 2024-9-14 20:08
为了网友找你做报告可是不遗余力啊，就说多少钱吧，另外能帮网友多估多少啊？不高估是不是不用给钱啊？ ...

借你吉言啊。我也想当老板啊。话说您要是知道做这个的公司，请告知一下。谢谢啊。

Forbne

故垒西边 发表于 2024-9-14 20:53
借你吉言啊。我也想当老板啊。话说您要是知道做这个的公司，请告知一下。谢谢啊。 ...

1-4楼楼主两个马甲一问一答，明眼人不都是看出来了，楼主你小看网友智商了

故垒西边

Forbne 发表于 2024-9-14 21:02
1-4楼楼主两个马甲一问一答，明眼人不都是看出来了，楼主你小看网友智商了 ...

好吧。你赢了。

pureboy

故垒西边 发表于 2024-9-14 23:03
好吧。你赢了。

咱两间个面吧？

故垒西边

pureboy 发表于 2024-9-15 20:45
咱两间个面吧？

你不是我的马甲吗？

pureboy

故垒西边 发表于 2024-9-15 23:09
你不是我的马甲吗？

那我就照照镜子。

故垒西边

pureboy 发表于 2024-9-16 07:20
那我就照照镜子。

我也照照，看看你的模样。