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银行贷款--预批到Settlement基本流程 [复制链接]

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发表于 2009-6-24 03:39:33 |显示全部楼层
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最近看了一些帖子,发现好像有很多关于贷款申请过程的疑惑。在这里分享一下我的工作经验,希望能够最起码让大家了解到,从银行的角度,房屋贷款申请的基本操作流程是怎样的。

但要注意的是,每个银行的规定会不一样,我这里写的是个基本的过程,并不代表任何金融机构。仅供参考使用。如果需要了解自己银行的流程,最佳方式是问你的贷款经理。

      基本流程

1.    预批 – Pre Approval
预批代表你的借款能力,但并不代表银行一定会借给你钱。去看房之前还是做一个吧,至少心里有底。


2.    正式申请。
如果你看中了房子,交了小定金,拿了购房合同。把你的工资单,购房合同等文件(主要是这两样)交给银行。这个时候,银行才会正式地开始处理你的申请。


3.    银行审核以及房屋评估– Validation & Valuation

    1)  Valuation

你的银行会让评估师与中介商议一个看房的时间。Valuation一般有两种结果。

第一,与你的买价相符,你不需要补差价。
第二,与你的买价不相符,有差价。第二种情况会影响你的贷款审批,因为银行只会根据评估师的估价来给你放贷款。

简单举例:如果你想借80%,售价是50万,但评估师只评了48万。银行能够借给你的钱只有$48万x0.8= $38万4千。你自己要出11.6万。除非你能够跟中介把价格砍下来。

评估师会在看完房以后,在1-2个工作日内,出评估报告。

    2)  Validation:

银行会审核你的收入,最常见的是两张最近的,连续的工资单。同时银行会跟你的雇主联系以核实你的工作情况。一般会打电话给Payroll,或者Human Resources。

根据实际情况,银行还可能审核你其他的文件。例如,三个月到半年的存款证明。如果是Refinance,那么会需要目前贷款的Statements,等等。

4.     Unconditional Offer。
通常情况下,如果银行在一开始就有了所有需要的材料,5个工作日内可以拿到Unconditional offer。


如果5个工作日内拿不到,也不要急,让你的律师去跟对方交涉,延长几天。你交了小定金,在NSW会有5个工作日的Cooling Offer Period,可以让律师延长到10个工作日。

不拿这个Offer就交10%,风险太大,所以需要在这5-10个工作日内把Unconditional Offer 拿到手。

而这个也是整个贷款里面最紧张也出问题最多的一步。这一步做完了,你需要做的工作就完成了90%。

5.    贷款合同
Unconditional Offer以后,2-3个工作日内,银行会把贷款合同做出来,然后一周内寄给你。当然,如果情况紧急,可以Email或者EMS。


6.    签合同并寄回银行
收到合同以后,别忘了把合同给你的律师看看,确认没有问题以后,再签字。


7.    房屋交接。
你的律师,银行的律师会自动交涉。你无须出席。


      容易出问题的地方:

    姓名:
在购房合同上面的名字必须跟你贷款申请表的名字一致。对于华人,常见的问题是第一,姓写在了前头。第二,名字如果是两个字组成,在合同上,两个字之间使用了空格,而在申请表上则没有,反之亦然。

    Employment Check:
有的公司不会轻易提供自己员工的信息,建议提早通知自己公司的Payroll或者人力资源经理,给他们授权。这样银行在查你工作的时候不会有阻碍。

    房产评估:
银行对这个没有控制权。发生最多的情况是 -- 评估师联系不上中介。建议尽早提供中介的最佳联系方式给银行,以提高效率。

    Cooling Off Period。
不要轻易放弃你的Cooling Off Period,否则会给自己带来太大的压力。让你的律师帮你延期,也可以直接说银行的Unconditional Offer下不来,律师不让签字。记住,中介永远是催你的。

    Settlement Date,
在NSW,settlement day 一般是在交换合同之后的42天。不要轻易答应提早Settle。房屋买卖很复杂,涉及的人员很多,你需要给自己,银行和律师充分的时间。事情做得太快,就容易出错。另外,买房子一般都会看很久,也不着急这几天。

    过于依赖:
自己要主动,问你的律师,问你的贷款经理。他们是帮你办事,但他们不仅仅是在帮你做事,我有一次同时要盯8个客户,真的忙不过来。所以你自己一定要盯紧了,不要拍“烦”他们,你“烦”反而是他们的动力。

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2009-6-24 02:46 编辑 ]
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发表于 2009-6-24 03:57:23 |显示全部楼层
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