在Alamanda建房的故事（今晚又见小偷）

XR8

好大的地
2种地基没有什么本质区别，也算不上传统

hhyhome

原帖由 aim1900 于 2011-2-25 00:45 发表
地基
工程师会按照土壤的情况来设计footing，在澳洲，一般使用的footing分为：

Stump pad footings - 旧房子用的比较多，我理解是先挖个洞，然后倒一点水泥做一个pad，然后把木桩压在pad上，在用比较结实的泥土把洞填满压实。 ...

JIMMY,什么时候比较比较传统的raft slab和waffle slab的优缺点?

alanrrll

原帖由 hhyhome 于 2011-2-28 23:07 发表



JIMMY,什么时候比较比较传统的raft slab和waffle slab的优缺点?

洗耳恭听

aim1900

因为这两天突然患上重感，所以一直没有更新。

之前说过，澳洲土质主要以clay为主，所以单单把“水泥板”压在地上是不稳固的。因而，需要加edge beam和internal beam（樑）和steel reinforcement（钢筋），这就是所谓的stiffened raft slab。

这种加固是必须的，因为slab下的泥土一旦吸水膨胀或者干燥收缩，就会很容易造成地基变形：




变形后的地基会对房子产生什么影响，大家可想而知：


鉴于大builder用waffle slab比较多，大家都比较熟悉。我这里就只贴一下raft slab在倒水泥之前的样子。

[ 本帖最后由 aim1900 于 2011-3-1 15:21 编辑 ]

aim1900

raft slab和waffle slab的对比

先来看看二者engineering draft的不同：

aim1900

可见，raft的樑与樑之间的距离较大，trench较粗，而waffle的格子则较密而且细。再来看看一些数字对比：
raft slab


waffle slab


                                raft                waffle
樑的宽度                300                110
地板的厚度        至少100                85
格子的大小        N/A                1090（固定）
钢筋                3根/beam                1根/beam（除edge beam外）

另外一个小细节是，从侧面看raft的格子，顶部是梯形的。而waffle的格子，因为都是泡沫，所以只能方方正正。也就是说，raft的樑“开口大”，承重能力更强。

综合来说，raft的承重更加集中（到beam上），而waffle则比较分散。所以前者的设计因房子不同而不同，主力墙或柱都会压在beam上，后者则无所谓。

waffle的一个重要特点是slab above ground，所以要求地面一定要完全平整，不适用于斜坡上盖的房子。
优点有：
1. 不需要挖土填土，泡沫块都是预先做好的，所以建造速度快。
2. 如果slab面积一定，就能较精确地计算最少水泥使用量。
3. beam没有埋在地里，slab受泥土影响较少，成型后沉降不大，且收缩率比raft的小。
4. 据说可以少用30%水泥和20%的钢筋。
5. 我估计，waffle的抗震、抗洪性应该比raft slab要好。

而我认为的raft slab的优点有：
1. 已经过长时间考验，技术比较成熟。
2. 房子比较稳固，不会移动。
3. 地基表面厚，樑粗，房子承重能力较强，日后加建不成问题。
4. waffle的void终究是泡沫，几十年后或者会被腐蚀，担心到时地基下面是空心的。
5. Class S和A的地一般不用waffle，而用raft。估计是因为泥土本身很stable，slab直接放上去更坚固。

[ 本帖最后由 aim1900 于 2011-3-1 16:33 编辑 ]

alanrrll

hhyhome

怪不得我的地基的成本这么贵,比大BUILDER的地基贵很多呢

aim1900

这两天再次被banker耍了一回，这次已经是第三次了。

事情是这样的。上周一builder寄给我base stage invoice，上面说我需要7天内付清。我收到invoice后发了一封email给banker。鉴于之前的经验，这个banker一般很少follow up邮件，需要我打电话给她，她才打开看。周二，我打电话给banker询问progress payment claim什么时候能放，结果打了4次她或是见客或是会议中。到了周三，又打了四次，到了第四次（下午3点多）还是不在，这时我发飙了，对着她同事大骂一顿。结果，过了15分钟，她终于给我回电话了。

她说，我还没填claim form。我说那你要寄给我啊。她接着说，之前给我的贷款合同里面已经有5张form了，分别对应五个stage。我说，我根本没看到。然后，她email给我，叫我填好后再fax给她。这样一来一回搞好后，已经快4点了。我当时再次确认，之前寄给她的关于我盖房的材料是否已经齐全，她说OK。我当时以为大概可以放心了。

这周一，builder打电话来问怎么资金还没到。我说银行在5个工作日内会pay的。上周三claim的话，最迟周二应该会到。等到周二，我打电话给banker，从早上到下午打了三次都unavailable。第四次，我再次对她同事发飙，结果几分钟后她仓猝回了email，说NAB要builder的insurance document，之前给她的文件里没有。这时我真的气疯了，三番四次在last minute才告诉我缺文件！！

Builder马上把他们的insurance扫描给banker。同时，在对她忍无可忍的情况下，我打电话问朋友他是怎么claim的。他给了我一个1300的电话，说那里的人效率高，而且态度好。我试着打过去，是NAB的premium banking team。我询问了一下情况，结果发现，原来claim的申请在10多分钟前才放到他们的系统上！！！而且，claim的数额有几百刀的shortfall。说NAB要调查一下，最后可能我要自己掏钱把shortfall补上。我当时糊涂了，翻了一下贷款contract。这时我才发现，建房贷款金额竟然少了几百刀。我实在太大意了！！真不敢相信银行可以如此疏忽！！到此时，我已经完全放弃了banker，打算以后的事情都自己跟进。

到了周三，打1300电话，问有没有收到builder insurance的材料。接线生说他们的系统还没有显示，估计要等到中午。我说，这样不行，如果系统没显示我可以直接fax过去。她说我可以fax，不过也只能等中午系统更新后，如果确实没有再帮我attach上去。中午过后，我又打电话过去。她说已经帮我跟进了，说NAB内部处理文档都是要先打印，然后再扫描传给另一个部门，这样一来一回至少花一天。我想，不会吧，澳洲第四大银行还用这么原始的方式人手操作？效率还如此低下？

到了下午4点，我又再打电话查询进度。这时是另一个人接，经过一轮complaint之后，我说要马上escalate我的申请，无论如何都要给我在本周办好。另一边厢，builder也不断追问我银行的情况，因为这次是第一次claim，他们生怕我的贷款有问题。

到了今天上午，我本来打算请半天假到branch找manager投诉并且监督他们帮我处理这件事。结果出门后突然收到NAB的留言，说claim已经批了，我可以选择要他们转账或者直接到附近branch拿支票。我马上转向到NAB的branch，提了支票，直接交给builder。到此，这件事才完满结束。

[ 本帖最后由 aim1900 于 2011-3-3 13:28 编辑 ]

melliangmian

可怜的，我刚和NAB 吵完，想提醒下NAB stage payment 不可靠，结果就看到你的“遭遇“。
关于贷款额度：银行贷款 = 建筑合同价格 * 百分比，如果是有零头的，一般都会抹掉，要客人自己负责。 我建房贷款在ANZ ,  按建筑* 80% 应该等于$xxx,200. 结果银行贷款就把200元抹掉了，我要事先给Builder，然后银行才肯付stage payment.
关于stage payment, 永远永远不要相信你的banker 可以自发自觉地把事情办好，这个是不可能的！！！

aim1900

找到知音，很感动啊～～
不知道银行的所谓零头有四舍五入吗？不然999也是”零头“了。我的零头是600，而且banker事先没有通知我这个。我第一次建房，根本不知道这些。谢谢LS提醒！

wss45

完了，我的贷款也是Nab的，这种事看来也只有在Nab才会发生吧。

之前就发现Nab的系统和service很有问题。这么多年在别的银行何曾想过要complaint,但我在刚转到Nab的头一个月就分别向Branch, customer service，lender还有我的broker complaint了无数次, 很多事情到现在都还没有回应，complaint多了，自己也就习惯了，人的适应能力比自己想的要强，银行的服务差就只能迫使自己什么都要多上点心，谁让我们盯上了它那点利率呢，看来不能再像以前在别的银行那样轻松的活着了～～ 55～～

[ 本帖最后由 wss45 于 2011-3-3 17:52 编辑 ]

aim1900

工地被小偷光顾！！

昨天下午，爸妈散步的时候发现前天送来的长木方竟然少了10多条，而且temporary fencing也被人推倒了。之后他们在附近走了一圈，发现竟然少了的木方在4个block以外的工地找到。那个block的房东我见过，房子是Carlisle在建。他们的地基已放好泡沫块，钢筋铺了一半。我们的木方被那里的工人拿来作为地基外框，挡水泥之用，有一些被锯短用作支撑。这么好的木方，太浪费了！

爸妈看到还有3条完整的房子外面的草皮上，连忙把它们捡回来，并用绳子把temporary fencing系好。估计他们已经用了至少10条！！

这帮工人真TMD贱！！！

[ 本帖最后由 aim1900 于 2011-3-5 12:10 编辑 ]

hhyhome

原帖由 aim1900 于 2011-3-5 09:48 发表
工地被小偷光顾！！

昨天下午，爸妈散布的时候发现前天送来的长木方竟然少了10多条，而且temporary fencing也被人推倒了。然后他们在附近走了一圈，发现竟然少了的木方在4个block意外的工地找到。那个block的房东我见过，房子是 ...

是不是看你木材好才偷你的？你有把这事情告诉vico吗？

xujie

原帖由 aim1900 于 2011-3-5 09:48 发表
工地被小偷光顾！！

昨天下午，爸妈散布的时候发现前天送来的长木方竟然少了10多条，而且temporary fencing也被人推倒了。然后他们在附近走了一圈，发现竟然少了的木方在4个block意外的工地找到。那个block的房东我见过，房子是 ...

都这样的， 不用担心， 你的 builder 也拿别人的东西用在你们家的啦  。。。 房子没有hand over 给你之前 少什么和你都没有关系 。。。 不用太在意的 。。。。
你以后还会发现 有人用你们的水啊， 电啦 之类的 。。。。

aim1900

还没有跟builder说，等会儿再打电话过去吧。我觉得那些工人只是因为“就手”，顺手拈来而已。

aim1900

我是不紧张的，因为builder负责建筑时的所以损失，他们也有保险。只是被人偷了东西，心情总会有些不顺畅，尤其知道是谁偷之后。

白雲山民

ＬＺ是專家！頂

银锭桥

那叫借用，不叫偷。
你的builder也一样，他们之间经常这样互相拆解。
你也够逗的，还自己扛回来，再闪了腰。
木头丢了，你不用花钱；闪了腰，你就要破费了。
真是想不开。

aim1900

不同意LS的说法，我的是小builder跟大builder一点关系都没有，更谈不上借来借去，因为他“借”走的木材根本没法还，我的builder用的木材比所有大builder的都要好，我下周谈framing的时候会谈到。
另外，同一个公司的工地可以叫借，不同公司之间难道还有这种借材料的协议吗？

我在此对冒着闪到腰的危险捡回木方的父母表示崇高的敬意！

xujie

lz  大家只是在宽慰你而已， 何必要 这样针锋相对的， 说声 谢谢 就是了。
不论大小buildier 缺材料到别人工地拿 很“正常” 的事情， 工地上的house 被 break in 的情况也比比皆是的， 警察都没有办法。。。  你以为builder 会为了这区区几根木料 在 工地上 装摄像头， 找专人 来保护， 或者 去和 carlisle 交涉 ？！别天真了

aim1900

谢谢LS的朋友。我现在心情已经放松了。看来我是太天真了。有些事情不应该看太重。我更加看重建筑质量和工期。毕竟给人家借了木材，可能builder又要再去订，这样又要拖几天。我相信大部分人盖自住房子都是和我一样怀着的心情的。

stella_hq

重新定不会延误总工期的，搂主宽心拉。木头的质量是差别很大的，但是都是符合要求的。关键还是看做工拉。

hhyhome

原帖由 aim1900 于 2011-3-6 21:02 发表
谢谢LS的朋友。我现在心情已经放松了。看来我是太天真了。有些事情不应该看太重。我更加看重建筑质量和工期。毕竟给人家借了木材，可能builder又要再去订，这样又要拖几天。我相信大部分人盖自住房子都是和我一样怀着的心情的。

没关系的,我和女朋友也都属于对事情非常上心的人,对于房子的事情,很难做得到"随意"的心态,所以在整个盖房过程中,花了不少精力的

银锭桥

你家builder从上到下给你用全是mgp12的木料啊？

不赖

银锭桥

每个builder都收临时fence钱，但是这钱不一定花。因为旁边的工地可能先立了fence，所以就不用再租了。
虽然我没问过，但是我想他们builder之间八成不会互相去讨账。
还有不同builder互相借用水电，这都非常常见，没见过两个ss为这些事带领工人互相械斗的。
看看无论是盖房子还是建fence，材料运来以后就是往路边一扔，根本没人看着，说明人家根本不在乎。
楼主这是初来乍到，还没看习惯呢，看多了，就见怪不怪了。
再说盖完房以后，工地上剩的那些木头，好些还是整根的呢，就往垃圾桶一扔，垃圾车来了夸夸夸砸断了就扔斗里了，看得我都心疼。整捆的砖也如是。
说明什么？说明builder根本不在乎这点小钱。为什么呢？因为钱从你手里早就挣够了。

weic

原帖由 aim1900 于 2011-3-3 13:16 发表
这两天再次被banker耍了一回，这次已经是第三次了。

事情是这样的。上周一builder寄给我base stage invoice，上面说我需要7天内付清。我收到invoice后发了一封email给banker。鉴于之前的经验，这个banker一般很少follow u ...

哈哈我也是NAB，记得有一次，我的第一个payment晚了一个月左右他们才给builder,buidler期间也打电话给我，我就告诉已经让银行弄了，发现nab的personal banker老是换，好像调动挺频繁的，而且很难打通他们，每次打通他都告诉你已经process了，他们很快就会收到钱之类的，不过无所谓啦，他晚一个月交，我们少付一个月的利息，几万块一个月的利息也不少哈哈，不过我的builder还可以呵呵，没有停工，也没有罚钱，该干什么就干什么，只是隔一个星期打电话问我为什么钱还没有收到，后来我就得让他自己打电话给nab了， builder就没有再来烦我了。

shiaojin

潜伏

aim1900

原帖由 银锭桥 于 2011-3-8 22:16 发表
你家builder从上到下给你用全是mgp12的木料啊？

不赖

不是冲上到下，common stud和nogging用MGP10， 某些主要支撑的stud和plate用MGP12，大梁可以会用到MGP17，因为我家alfresco是cornerless的。
不过即使是同样硬度的木头，我们用的是45mm厚的木头，而不是大builder的35mm

另外，因为这段时间又下雨了，工期继续延误中...

aim1900

2月26号 framing stage正式开始

本来打算等连truss一起做好后再更新的，不过由于builder调度和天气的问题，framing的进度很慢，我也只能慢慢更新了。

因为builder之前主要盖大房子，double storey居多，所以在做frame的时候，也是按照高标准来执行。具体说来，我们的frame比大builder的有两点优势：
1. 木材的用料好：
   - 大builder（看过PD，big M，henley，glenville，carlisle）普遍使用F5做stud，MGP10做top plate和bottom plate。Simonds比较好一点，stud用MGP10，某些大樑用到MGP12。而木条的厚度大家都是35mm。
   - 我们builder木材至差也是MGP10，承重受力的都用MGP12或F7，据说之后有几条跨度大的beam用MGP17。另外，木条的厚度统一是45mm

2. stud的密度：
   - 所有大builder的stud间距single storey是600mm，double storey一楼是450mm，二楼600mm。
   - 我们builder统一用450mm。我查了一下建筑标准，这个stud间距的范围是450-600mm。

用料好固然重要，不过我对做frame的tradie的手工不是很满意，有不少nogging（stud之间的短横木）和stud的joint都做得不好，就是说没有连接在一起，钉子都露出了。另外，就是工人们看图纸不仔细，有几处明显出错（两个窗调转了，或者该有门的地方做了stud）。幸亏本周二的时候和builder开了个on site meeting，他承诺会把问题fix。

另一方面，看过大builder的frame，一般都做得不错，而且两三天内就完工了。

昨天，部分砖已经运到，因为我家车库外墙是直接砌砖，中间砌几条柱做支撑，而不是普遍的搭frame再包石膏板，所以要把这面墙先砌好，才可以上truss。

这两天我们忙于挑铝窗的颜色。按照原本的计划，facade和后面family都用木窗。但builder几经游说，说木窗一来贵，二来物理性能比铝窗差，不是lifetime的。现在我们改为全部用铝窗，不过挑颜色确实有点头大，标准的八种颜色没有一种100%满意。另外，由于我们室内的门都是国内运来，而且pre-finished，我们想窗框和脚线的颜色可以match门框，而不是用普通的白色复合板材。builder说我们可以多加几百刀升级成实木的，这样就可以上色，而且有木纹，整体感觉会高档很多。我接受了这个option。

过后我会上一些先阶段的图片，还会谈谈frame的相关知识。

[ 本帖最后由 aim1900 于 2011-3-10 15:01 编辑 ]