[VIC] 建筑小白Owner Building 经历记 - (15-11-2015) Hydronic Heating。

nz-au

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 15:26
将近2w一sq，绝对豪宅标准。

Ringwood 前段向你咨询的那个我放弃啦。

laohai002

mark mark

karaoke_oz

楼主你70万预算还折腾啥owner builder啊？
折腾owner builder的都是准备花30万以下盖38sq房子的。

cyvs

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 15:26
将近2w一sq，绝对豪宅标准。

应该不会是豪宅，我们比较讲求实用，设计每一个间隔都是我们会常用的。这个预算是上限，预计了交学费，不是现在的报价。我们没有去预算成本，只是走一步算一下，我们注重的就一定会做下去。大理石，豪华吊灯，戏院之类都不会有。

cyvs

nz-au 发表于 2013-6-17 15:29
楼主在哪盖啊，是墨尔本吗？

是墨爾本东部。

karaoke_oz

cyvs 发表于 2013-6-17 16:03
应该不会是豪宅，我们比较讲求实用，设计每一个间隔都是我们会常用的。这个预算是上限，预计了交学费，不 ...

你要有个预算的，
比如30万，或40万。
这样造出的房子会在35万，45万。

如果不控制成本，owner builder失去意义了。

2da6

学习，多谢分享

cyvs

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 15:45
楼主你70万预算还折腾啥owner builder啊？
折腾owner builder的都是准备花30万以下盖38sq房子的。 ...

之前有提过了，省钱不是我们主要的动力。

Wangmingtaoau

关于窗户的位置，最好是在北边，而且较高位置的窗户采光较好，其次是东边，也可以开窗，再其次是南侧，尽量少开窗，最差是西侧，由于夏季西晒的问题，尽量避免。

cyvs

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 16:05
你要有个预算的，
比如30万，或40万。
这样造出的房子会在35万，45万。

心里有计较的，暂时没有乱花，主要的项目如水电煤气，地基，屋顶，结构没的省，都找几家报价比较。水冷和hydronic heating是家里领导的不二要求，我们会recycle五年前装的Breezair 水冷机。ICF 保温效率应该是很好，不然用他也没意思，而且考虑到长期成本，所以infloor heating改成了panels。太阳能热水没有经济效益，放弃了，reuse 现在用的Rinnai既热热水器。这些都省了钱。
Double Glazed是我们必要的，研究到Eco-Classic的aluminium double glazed的效率比很多的uPVC窗好，而且也不会贵太多。还有后院留了地方做shed，做slab时找他们一起铺子，不必以后再找人再来。。
我们对如何平衡性价，而又满足我们的要求，当作一个挑战。我们当然想省钱，但如果没省到也不是世界末日。我们只想要经历这个过程，学习一些知识。
想想如果我没选择这条路，也不会发现新足迹和在这里和大家讨论交流了。

karaoke_oz

cyvs 发表于 2013-6-17 16:58
心里有计较的，暂时没有乱花，主要的项目如水电煤气，地基，屋顶，结构没的省，都找几家报价比较。水冷和 ...

为什么要reuse而不是用新的，一拆一装的人工都够新的了，还有wty？
哥们，钱没必要在这里省。

cyvs

Wangmingtaoau 发表于 2013-6-17 16:23
关于窗户的位置，最好是在北边，而且较高位置的窗户采光较好，其次是东边，也可以开窗，再其次是南侧，尽量 ...

有，西北是rumpus，因为近篱笆和对着邻居的车库，所以只开了两个稍大的窗，Living正北对小小的太阳房，中间放了4.5米bi-fold，高2.4米，上面有60cm hi-light，冬天白天打开，让太阳房暖和的空气流进厅里，晚上关好防止暖气流失，夏天看情况。
东北是饭厅，有个3.5米长的sliding door出去一个不封顶的pergola，打算种一些攀爬植物，夏天挡太阳，冬天落叶后让阳光照进来。
西边车库，rumpus两个小窗，对面邻居有大树，我们也打算种一些native。
东方一个小breakfast nook和一个walk-in pantry，只有一个窗，打算装个百叶什么的。
房子应该是会很光亮，做好后看看有没有我们想的那么美好。

cyvs

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 17:08
为什么要reuse而不是用新的，一拆一装的人工都够新的了，还有wty？
哥们，钱没必要在这里省。 ...

主要是那两个机器都挺新的，买新的也是那两个号型，不re-use就进垃圾场，很可惜。水冷机之前有个在Coldflow工作的TZ说可以重用，可以省二千。断电和煤气后自己拆看，热水器应该是不难，水冷在屋顶比较麻烦，弄坏了才买新的。

xiaofan88

70W 个人感觉已经接近 小豪宅了!!   现在全新2层 70W 能建个不错的 的了  我现在也读BUILDER 课程 希望以后 也能给自己盖个 漂亮 房子

cyvs

xiaofan88 发表于 2013-6-17 18:10
70W 个人感觉已经接近 小豪宅了!!   现在全新2层 70W 能建个不错的 的了  我现在也读BUILDER 课程 希望以后 ...

朋友建Metricon接近五十square，五间房都有自己的ensuite，也是七十多万，但我不喜欢每个房间都有ensuite。很大，但不适合我们。

老五

cyvs 发表于 2013-6-17 16:58
心里有计较的，暂时没有乱花，主要的项目如水电煤气，地基，屋顶，结构没的省，都找几家报价比较。水冷和 ...

同意，eco classic的价格确实比较便宜

老五

cyvs 发表于 2013-6-17 17:25
有，西北是rumpus，因为近篱笆和对着邻居的车库，所以只开了两个稍大的窗，Living正北对小小的太阳房，中 ...

看来楼主很喜欢环保的设计啊， 发个PDF给你。 Bi fold 好看，就是夏天蚊虫---

cyvs

老五 发表于 2013-6-17 21:21
看来楼主很喜欢环保的设计啊， 发个PDF给你。 Bi fold 好看，就是夏天蚊虫--- ...

主要就是想尽量利用地形环境来使屋子住的舒服，但还是看价决定。太阳能热水我就放弃了。
同意，我们地考虑到蚊虫问题，所以bi-fold在living和sunroom中间，不直接开在外面。而另外那个门本来也想用bi-fold，后来改了sliding，可以放防蚊网。

travelangler

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 15:45
楼主你70万预算还折腾啥owner builder啊？
折腾owner builder的都是准备花30万以下盖38sq房子的。 ...

Hahahaha,you are very right mate

bobll_999

cyvs

今天(六月十七日)才决定了一个水管工，是在service seeking上找的，现在说下这个过程。

起初我也不清楚除了floor plan还需要给些什么资料，我只说我要建新房子，需要找人帮我做水管和煤气，就等人回复。在service seeking上的水管工挺多的，两三天后就有七、八个回复说有兴趣，每一个回复我的我都寄一份图纸给他。我也不想等太多回复，这么多还找不到一个的话，再多几个也没有什么帮助，也不想浪费那么多人的时间，就提前结束报价要求。

有听说过有很多tradies不喜欢和OB打交道，因为我们很多东西都不会，浪费他们的时间。这次报价还真让我遇见了。其中一个联络我的先问我在那里建，然后就问我的builder是谁。听说我是OB，他好像就不喜欢，接下来就问我我认为要多少钱做这个。我就说我不知道，所以找人报价啊！他接下来就说"我告诉你，这活要两万，你做不做"。都还没有问清楚我要什么，也不说他的两万包括什么。于是我问他可不可以写下来，他还真发了个电邮，上面写"我报价两万“。 我心都冷了，想拿个报价都那么难。我也不爽他，不想和OB交易可以好好说，不必用这样的态度。把他直接删除了。我接下来和人报价会说自己是OB，先问对方介不介意和我们交易吗？

幸好还有很多水管工不介意OB找报价，另一个告诉我说他就以builder所要求的项目报价，价格包括了这个那个，非常好人。然后从其他报价提出的问题令我对水管报价有了些认识。这是我的认知，不对和不足的地方希望论坛里的能人指正。

建房子需要水管工做很多项目如水管，煤气，屋顶，排污之类的。因为不是每一个水管都全做，所以找报价可以把工作分组。屋顶和gutter一组，家里冷熱水管，煤气管，排污水，storm water和down pipe connection是最复杂的一组，连接water tank也在这。 plumber说这个down pipe也可以放在屋顶那里，但有些做屋顶的做好屋顶就走人，不想回头做这点小工。做家里水管的都会回来连接浴室厨房的设备，所以不介意一起做。还有就是选择性的附加项目如太阳能热水和hydronics 之类，有plumber建议找专门做这方面的公司。当然有些公司会全包，如果用这些公司就省很多工夫，但不容易比较不同的公司报价。

这里只讲家里冷热水管，煤气和排污水那一组。这个报价包括这几方面：
*水管和煤气管从provider access point接到家里，包括安装热水器。
*把家里厕所和其他污水接着authority discharge points。
*连接马桶，浴缸，水龙头，厨房洗衣房冲凉房的sinks之类的。
*连接煤气炉。
*安装设计好了的storm water system.
*Downpipes
暂时只想到这些，以后再发现忘了什么再補充。

得准备回答的问题，或者是必须要提出设备有：
*热水器用煤气，电，还是太阳能?
*有没有hydronic? 他们需要弄接口，而且也要预算煤气用量来决定煤气管的安装。
*有没有water tank?有没有计划用water tank 的水冲厕所，洗澡或洗衣服?
*如果是推倒重建，是不是再用现在的水表?
*电炉煮饭还是煤气灶?
*户外烧烤要不要接上煤气网?
*有水冷要提出安排好供水的水管
*最好知道当局的排污口在那里。
*如果slab的设计里有提AG Drain，记得告诉水管工。

我所知道的就这些了，给的资料越详细"惊喜"的机会越低，也节省大家的时间。

看看上面的时间才知道已经写了好几天了，这几天忙搬家，希望以后搬回来是最后一次搬家罢。

binfen99

楼主太厉害了,自己设计自己建的话,钱不钱的先不说, 光精力就耗不起,各种操心啊! 佩服!!!

cyvs

搬家竟然弄了两个星期还没弄好。拆房子也不是很顺利，进展很慢。电表拆了，煤气还在，Demolition permit他说应该是这一两天，但是他上个星期五到昨天都是这么说的。

上週末找since TZ请教了很多关于ICF建房子的问题，非常谢谢他和太太和我们分享了他们建房子的经验，对我们接下来的准备有很大的帮助。

在这段时间确定了之前替我们做title re-establishment survey的公司做site setout，也确定了电工。

找电工报价比水管报价简单很多，主要是要准备好electrical plan。里面应该是有所要安装的燈，插座，smoke alarms等资料。其他如网络cable之类的很多电工也可以做。还有就是怎么样连接去grid network，是从地下拉线路还是上空，这项很重要，价钱不同，需要做的工作和步骤也不同。另外如果打算用电磁炉，电热水器也记得告诉他们。

最近花了很多时间在研究我们的图，主要是在考虑一些implementation details。之前拿到了设计的图时检查floor plan，看到设备，门，窗户的位置都可以了，却没有仔细看elevation details。结果在和engineering design比较时就看到了一些接受不了的地方。没有办法，只有改图了，现在改却比较麻烦，因为图已经交给building surveyor了，而且已经通过了審核，只差demolition permit就可以拿building permit了。设计师建议先拿BP，再伸请variations。唉！如果早时看清楚就不会有这样的问题了。

主要的改变有两项，提出这些忽略的地方来让大家参考。
- 我们大厅的玻璃门从地面开到天花板，结果设计师把旁边 rumpus 的窗口从半腰开到天花板，和玻璃门对齐。但怎样看都觉得怪怪的，改成离天花板30cm。

- 第二项我们非常在意，设计师建议说box gutter 比较好看，我们在这方面没什么特别讲究，就同意了。在研究屋顶怎么样蓋时，发现了gutter是设计在外墙的内侧，下边就是天花，屋内了。越想越不行，虽然说做的好的话不必担心漏水，但这事总有万一，或是什么百年一次的大水怎么办? 以后每次下大雨我都得提心吊胆。 之前设计师还为了车库的地面高度大闹意见，说要预防百年难见的大雨什么的，在这里却又给我来了个这样的东西。 真心接受不了，一定要改，花钱也得改。

travelangler

cyvs 发表于 2013-6-28 21:09
搬家竟然弄了两个星期还没弄好。拆房子也不是很顺利，进展很慢。电表拆了，煤气还在，Demolition permit ...

Box gutter是最不容易漏水的系统，到现在为止，10年，我改的房子conglaibox gutter不会漏水

这个你可放心，尽量把box gutter的depth调到300左右，包你百年无事，确实好看很多

cyvs

深度如果用300的话overflow的机会就小很多，这比eave gutter 深很多。我看图纸他放的深度大概是100至150左右。但这没办法，parapet wall 高度也只有300，放不下再深的了。

其实他也只在一楼旁边用box gutter，那里的catchment area 很小，只有一米宽，但每次想到如果漏水就直接进家里心里就不舒服，如果能设计到gutter在墙外再用什么东西遮住就比较好。

travelangler

cyvs 发表于 2013-6-29 07:08
深度如果用300的话overflow的机会就小很多，这比eave gutter 深很多。我看图纸他放的深度大概是100至150左 ...

你可以看看能不能把parapet wall的高度在增加两百，如果不是boundray wall应该问题不大

但是如果自己心理过不去，就算了

cyvs

travelangler 发表于 2013-6-29 07:19
你可以看看能不能把parapet wall的高度在增加两百，如果不是boundray wall应该问题不大

但是如果自己心 ...

您这么早:).

增加高度技术上比较难，现在整个墙的高度是3.6M，ICF墙建议一次建的话高度尽量在三米或以下，而且一塊ICF block 的高度是300，如果再加就得3.9M 了。现在建墙己经要heavily braced了，而且要一整天的时间倒水泥，分开两段(要等下边牢固)的话又要再付人工，concrete pump，租braces和scalfolding的价格，觉的不值得。

我之前有提出ICF墙建到三米，之后高出来装饰用的墙用pine架构，设计师怕用两种不同材料那墙看起来不直，而且不同材料热涨冷缩不同步rendering 会裂，就没有改了。

cyvs

老五 发表于 2013-6-15 10:59
是挺贵的，估计LZ因为没用traditional cladding的原因，很多tradies都不会装ICF 和EIFS,lz 找报价时最好 ...

对不起，之前看帖没看到后面的问题。

以前builder报价包括driveway 和灯饰，灯饰就给一个预算自己选，多了自己付，用少了回扣。我是不喜欢这样的，要自己选，又限定了在那选，我不如自己买。

Landcaping就不包了，他也不想做，叫我们自己找。

cyvs

谢谢Gelen版主升了精华，一下抵我整个月的回复。. 升级了可以评的分也多了。

今天除了搬东西终于有点比较有趣的活可以做了。电供断了，煤气和水自己关了，今天去拆煤气热水器和水冷。向玩rock climbing的朋友借了爬山设备，先把自己绑起来再研究怎样拆水冷下来。

fzds

马克