[VIC] 建筑小白Owner Building 经历记 - (15-11-2015) Hydronic Heating。

cyvs

最近被篱笆的问题难倒了。之前说过在边界线上的砖墙倒了，到现在还没能和邻居达成共识。他一直认为是我们把墙弄倒的，现在又要说弄个三米高的篱笆在那里，因为之前的墙是三米左右，他有权放回一个三米的篱笆。

有了前面高墙倒下的例子，我是不会答应的。我们的地低他地一米左右，再加个三米对我们来说是四米高了。那里是我们的北面，冬天阳光就是那里来。以前说没选择那只好接受了，现在肯定是要吵一吵的了。

打电话问了康嫂，说不需要，然后让我联络dispute resolution center。 正好屋子架构检查，又问了inspector，也是说不需要。(我们的surveyor最没用，两个星期了又没回电话又不回电邮，今天再去电吵他)。

问题是邻居现在说council surveyor说他可以放三米的篱笆，迟些会寄封伩给我。

实在不明白这些乱七八糟的决定是怎么出来的，有熟悉这方面的TZ吗？我有什么方法?

cyvs

中介昨天和我们说房东想多签三个月合同到九月中，之后拿回去装修之后卖，问我时间适合吗？(我之前和他提过我们在建房子希望可以迟点退房)。
我说随意，可以九月底更好。今天中介打电话说如果九月底的话房东要多收一个月的房租。付房租到十月底，但九月底必须搬走。。。。

jindaming

为什么二楼不用icf? 这样省钱吗？

indeepshit

LZ好人，提供的资料详细，很有学习价值，感谢！

cyvs

jindaming 发表于 2014-6-12 13:40
为什么二楼不用icf? 这样省钱吗？

主要是因为二楼有set back. 如果用ICF那二楼得用钢筋水泥地板，或者很强的钢结构支持。如果两层楼是直上直下，那外墙应该会是全用ICF.

其实本来有考虑楼下用木架外墙polystyrene. 但觉得好像不是很安全，随意就可以打个洞，所以没这样做。

qiaolu

好帖！

cyvs

在Gumtree 上看到Blackbutt feature grade 素板 130x19. $50一平方米值得买吗？ 问了另外一家，standard grade Blackbutt 130x19 要72, standard and better $81, select grade $90.

喜悦阳光

cyvs 发表于 2014-3-10 21:52
这几天在焊工帮助把钢梁架好了。十二米的横梁非常有挑战性，实在太重了。

订购时有吩咐送货司机把钢梁放越 ...

谢谢lz分享！

请问工字钢在哪里能买到？谢

cyvs

喜悦阳光 发表于 2014-6-23 18:58
谢谢lz分享！

请问工字钢在哪里能买到？谢

我用这一家。

www.melsteel.com.au

起初是用 Metalcorp (www.metalcorp.com.au)

Metalcorp 稍微便宜一奌，但只有小型crane truck, 12米钢材运输比较贵。加工设备不齐全，没有打孔机。大多的钢材都是一整條卖(8米至十二米)，不肯卖小段。

Metal Steel 加工设备比较好，有自己的大型crane truck。 大多数钢条可以买一小段(我买过200mm)。

挡土墙的工字钢便宜，而且钢材比较厚，用galvanised 100mm PFC和工字钢。我算少了一条end column, 去Tile Importer 买了一条。比Metalcorp价格高一些，但厚度没Metalcorp 的那么厚。

喜悦阳光

cyvs 发表于 2014-6-23 22:21
我用这一家。

www.melsteel.com.au

谢谢您的信息！

你的房顶做好了？scafolding怎么搞的？是你自己租的吗？

cyvs

喜悦阳光 发表于 2014-6-24 09:26
谢谢您的信息！

你的房顶做好了？scafolding怎么搞的？是你自己租的吗？

不客气。

一楼房顶，gutter, fascia好了。是自己安排的safty rail 和 scaffold。 九天要$1,500，之后每天大概四、五十元。 怪不得双层楼贵那么多。迟点做一楼墙体又一笔。

bigB

cyvs 发表于 2014-6-21 18:58
在Gumtree 上看到Blackbutt feature grade 素板 130x19. $50一平方米值得买吗？ 问了另外一家，standard gr ...

Nanawading Bunnins 边上的Metropolitian Ave上有一家卖实木地板的，不记得叫什么名字。你可以去看看，价钱好像还不错

喜悦阳光

cyvs 发表于 2014-6-24 14:21
不客气。

一楼房顶，gutter, fascia好了。是自己安排的safty rail 和 scaffold。 九天要$1,500，之后每 ...

那二楼房顶到时候再租？不知道买scafold要多少钱，如果你有打算买的话，我可以和你平摊费用，你先用，等我弄的时候再用。用完了卖掉

cyvs

喜悦阳光 发表于 2014-6-24 16:40
那二楼房顶到时候再租？不知道买scafold要多少钱，如果你有打算买的话，我可以和你平摊费用，你先用，等 ...

不好意思，可能讲错了。我们最高那屋顶已经做好了(我想说底层和一楼)，做楼上墙体得再租scaffold。

本来比较省钱应该是scaffold做好让屋顶，墙全一次过。但我们窗口还要一段时间才到，我不想木结构和地板一直淋雨，所以先做好屋顶。

买scaffold比起租借是比较值，但很难操作。主要是WorkSafe的问题。
好像是高度超过四米有很多规定。首先安装scaffold的要有牌，scaffold要certified to standard, 安装后要签证说是符合标准。没有这些contractors 可能拒绝用这。而且万一发生问题保险可能拒绝赔偿，然后WorkSafe罚款，还有吃官司的可能。

上课考牌好像不难，我没有去深入去查。

其实做屋顶不一定要scaffold, 安全方面主要就是safety rail，租金不是很贵。铁皮屋顶plumber 说他们不介意用安全绳。但做fascia和gutter则必须要scaffold。除非plumber两米高，站在3.9米高的架子可以安装。墙体也是，主要是看你和contractors愿不愿意冒那个险。

cyvs

cyvs 发表于 2014-6-24 19:16
不好意思，可能讲错了。我们最高那屋顶已经做好了(我想说底层和一楼)，做楼上墙体得再租scaffold。

本来 ...

http://www.worksafe.vic.gov.au/f ... -trades-contractors

那是我的理解，不一定对。

你可以研究下，或者那位熟悉这方面的TZ可以讲解。

wunova

Lz 加油

SUNNYHXW

cyvs

趁着还没忘记，写下刚学习了有关木结构方面的一些东西。这只是我接触过的，还有其他的材料我不会。而且这只是我的看法，可能是错的，方便的话请知道的TZ改正補充。

我家底层用ICF和水泥外墙，但楼板，内墙和楼上墙体，屋顶和一些横梁都是用木材的。

先说横梁，除了钢材，人造LVL beam非常普遍。市场上主要两个牌子，Smart LVL 15 和HySpan LVL 17。这两个牌子的木梁通常可以互相交替。如果要自己升级，增加高度比加厚度有效。比如说如果工程师放300mmx45mm的木梁，升级的话用400x45会比300x60有效益。

floor joist (也有人说floor truss), 好像都是用Posi Truss 或者是HyJoist了，也有用实木，但实木太贵了。升级也是加高度比加厚度有效益。普遍的高度是300mm，如果设计容许的话用400mm。空间大放排污管，冷气暖气管比较方便。 我个人会选择用Posi, 因为它的设计方便安裝设备。HyJoist 或Smart Joist 安装设备比较麻烦，它们的好处是送货时间快，几天就好了。Posi的话需要订制，很花时间，而且好像比较贵一些。Posi Truss 也有很多版本，每个制造厂都不同，我这次用的厂家用铁架做中间支持，以后我会选择用木材的，我觉得比较牢固。

Floor joist 升级可以有几方面，除了加高度，还有就是数量。通常工程师设计都是每450mm放一个(450mm CTS), 小型升级可以改成每400mm间隔。如果楼上是浴室洗手间因为铺瓷砖比较重，可以升级到300CTS。注意的是因为Yellow Tongue地板尺寸是3600x900, 所以间隔都是300, 400 或450mm, 不会用其他尺寸，不然地板很难铺。另外一个升级选择是木材，从90x35升到90x45(贵15-20%), 然后从MGP10 至MGP12(贵10%)。

我家是铁屋顶，roof truss工程师放900mm间隔，我想以后可能会安装太阳能电板，就改成600mm。Roof battens 也是600mm间隔。

外墙承重木架要升级可以用MGP12 90x45的松木，内墙不承重的话不必浪费钱，用90x35 MGP10就好了。

另外一个可以做的是用treated pine(蓝色木材), 防白蚁，贵7-10%.

知道的就这些了，自己学习的，如果错了请指正，以免我误导人。

FFF9HHH8

cyvs 发表于 2013-8-5 21:04
今天水管工开始做地下排污管，进展还好，中午时终于把连接口弄好，明天等PIC检查了就继续埋屋子底下的排污 ...

首先，对楼主深感佩服。 很遗憾这么晚才看到这么好的帖子。
花了一个多小时每个评论和回复都看过去，
到这里我不禁想问一句， 楼主你有没有和他们签过任何sub-contract？（你应该到现在都没提过）
在维州， 超过5K的都建议要有contract， 超过12K的都需要RBP才能签，其实你所说的人脉啊，或者OB 的散活，碰到好的SB 很难，确实！但是这个没有办法找捷径撒，没有就是没有。 SB最怕的就是Complain（如果他们是RBP）， 但是你需要RECORD， 一般也就只认contract。 所以其实我觉得， 你要做什么之前，contract 里一定要写明白（如果不知道具体要写什么）你就能想多少写多少，到时候和SB沟通在去除（一般当然态度不会好了，原因你懂得.) 。这样相对来说会老实多了. （好像说太多了不能再细了。。。。。）

cyvs

FFF9HHH8 发表于 2014-6-25 04:04
首先，对楼主深感佩服。 很遗憾这么晚才看到这么好的帖子。
花了一个多小时每个评论和回复都看过去，
到 ...

这个问题我也说不清楚。我刚开始还有仔细的在电邮把要求讲了，对方同意就好，没说签字。我的理解是超过了12千的工程他们法律上一定要给保证。但经过了头两次经历后发现我经验不夠，要欺负我们的根本就不管你。现在都没想什么合同了。

第一个水管工，说好了报价，他们条件加了项说只包挖掘至一米五深，再深就必须要做safety加钱。
那可以。然后开挖，才大概一米多一奌就说那水管他不能再深入下去了，再深入main sewer 接口就不符合标准。我很奇怪，到处问人，也没有人有一个肯定的答应。打电话去plumbing 公会也只是叫我找plumber问，转来转去根本找不到一个答案。找人对質，如果我有这样的联系当初也不必用他了。

然后挖到鬆土，他说正确的做法是要工程师来检查，然后提出解决方案，做好了，工程师再来检查通过了，他们才继续。我现在知道大多数水管工都不会这样做，好的会继续挖到硬土，再放碎石填高，可能会讨论加钱。差的不管你，放一些碎石，压一压，丢两包水泥下去，应该是可以保几年，而且在水泥地下，多少机会看到? 这个人这样要求，严格上我也不能说他错，我没有说明他不能这样做啊！

我说不必找工程师，就直接挖到硬土填上碎石，他说这不合标准，一定得工程师给方案检查。我又去找资料求证，这些事实在难求证，除非我有可靠的人可以问，这又回到死胡同了。这个最后炒了还要问我多拿钱。

第二个挖土的也差不多，不讲了，讲起就生气。

最难的是他们会欺负我们是自己的工地，自己的家。第一个炒了不久地下电线给挖走了，没有证据。
第二个在门口倒一堆泥石，对我`说一天倒一堆，然后另一个人说是替他收债的，迟点我建好后过来和我家人一起烧烤。投诉说是合约问题，他们不管，问警察也说是civil, 不管。你会怎样做呢？

Jemini

cyvs 发表于 2013-6-14 17:28
终于找到房子搬出去了，好多东西要做。

继续努力写作业。。

请问5w/sq m这个规定不太合理吧，现在家用大功率电器这么多，很容易超载阿。怎么解决呢？

cyvs

Jemini 发表于 2014-6-25 15:25
请问5w/sq m这个规定不太合理吧，现在家用大功率电器这么多，很容易超载阿。怎么解决呢？ ...

5W只是针对灯光。看下面这个网址。

http://www.build.com.au/bca-lighting-restrictions

我们也觉得这项实在无聊，它怎么能预测和管理我以后用什么灯管? 如果我要多灯，随时可以加台灯桌灯之类的。

设计师当时弄了个数据给他们，我不知道他怎样算的。我们自己也打算用LED节能灯，又没放很多灯具，应该是不会超出。我看很多的display home 比我们放的多太多了，不明白为什么当初说我们超标。

Jemini

网页上有一句：“Concessions to this rule exist if certain lighting controls are used, and vary depending on the particular setup and hardware.”
dimmer and motion dector能够豁免。

另外这个规定只适用于吊顶灯光和固定在地面的射灯，应该还好，落地灯也算是常用光源，可以弥补一下。

:)

cyvs

Jemini 发表于 2014-6-25 19:45
网页上有一句：“Concessions to this rule exist if certain lighting controls are used, and vary dep ...

对，我也有注意到这一项，问题是没有多少个人知道这个怎么算。当时问了surveyor,他们解释不了，给了我们几页天书。问了几个电工，都不清楚这个条例，说只会照图纸安装。最后设计师用最简单的设置弄出一个数字，surveyor就接受了，他们自己也不知道怎样算。

FFF9HHH8

cyvs 发表于 2014-6-25 09:36
这个问题我也说不清楚。我刚开始还有仔细的在电邮把要求讲了，对方同意就好，没说签字。我的理解是超过了 ...

楼主描述的太粗略了吧，以下纯属个人意见
第一个水管工，说好了报价，他们条件加了项说只包挖掘至一米五深，再深就必须要做safety加钱。
那可以。然后开挖，才大概一米多一奌就说那水管他不能再深入下去了，再深入main sewer 接口就不符合标准。

我更具你说的推论：
1.既然他说是符不符合标准， 我看了下 相关标准（AS 3500.2).
2. 问题是出现在”excavation"上面，他说不能再挖深了，接下来是关键， 他说“需要engineer来看过“， 关于plumbing 这一块， engineer 其实根本不管的（从 domestic 的图纸基本都不包含 plumbing service layout 就可以看出来）。 那我猜想肯定是和建筑主体相关（以当时来看就是你的footing system 了）， 关于 underground service excavation 和 footing 的我在AS里只能想到 foundation slope 的问题， 如果你的sewer trench 离最近的footing 不超过5米，应该就是这个情况了（当然如果不是的话接下去你就不用看了）。 如果是， 那我只能说，这个plumber 是真的合格且谨慎的，既然都和你说了最深挖到1.5M 他没有道理不挖的（如果按你说的是坑钱，他肯定也是越挖下去越好，到时候看你付不付钱填石子吧。因为我猜想你肯定没有在合同里写多少包括多少thick的bed）。找engineer 来也不是什么坏事，没什么事，他也就几句话你付他几个小时的钱， 所以其实， 这个plumber 不一定有错。 那些所谓的帮你省事帮自己省事的也不见的好（我们暂且不说这些规定有没有用）。至于如果是我的解决方法...其实也很简单，我有licence，你说哪里不符合我给你找出来看你说的对不对。 对就听你的，不对你听我的，要不你给我滚蛋。（有时候就是这么简单粗暴哈哈哈哈）。
3. 楼主我说句不好听的，你的时间，经验和知识暂时还不能说服他们听从你的意见。但是也有最大的利好消息，你的房子是你自己住的，而且在澳洲他们再怎么瞎搞，房子一般是不会造塌的，所以住里面你基本可以放心的。只是以后repair会多点，会来的早点。这些钱其实你完全会从OB 里面省下来（这个跟着新足迹大神们的经验走，你肯定可以省下来的，你放心.)

关于第二个问题： 那个soil removal 的。
出现了第二个人，收债？去你家BBQ？楼主破财免灾吧。真的惹不起的。他白道不行走黑道的。我相信这个你自己也了解了，估计现在考虑的问题就是付了钱这事算不算完？ 这我真的没什么说的，SMS/email 问他是不是付了钱他会做完这所有的（list）然后就算完全结束了，得到肯定答复以后给钱留receipt吧。

回复很长，可能都是废话，知道其实帮助很少，算作一种鼓励和支持吧。楼主加油。

cyvs

FFF9HHH8 发表于 2014-6-26 01:36
楼主描述的太粗略了吧，以下纯属个人意见
第一个水管工，说好了报价，他们条件加了项说只包挖掘至一米五 ...

是说的很粗略，情况在#203和#206楼提过了，如果有兴趣可以去看下。
1.5米深度和鬆土是两个不同地方。前面是在main sewer 接口处，后面是在build pocket中间，深度只是500mm左右，挖下200mm就是实土了。他说的找工程师来是要检查他们放石头后compact的好不好。

怎么说他都要下挖，因为不挖他整个trench的深度不夠，sewer pipe后段会在slab 里面了，这还是我提醒他们的。
他们说标准问题是在main connection那里，离我的屋前footing 8米。

之后太生气，也没有再来讲解当时情况。

事发时也在新足迹上求解，可惜没人能帮忙。
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=726603

当时去Masters找了个certified plumber问了情况。他说应该是没有这样的问题，但也很负责的说可能有其他情况得考虑，叫我再问下PIC, 但他们只会扯蛋，没有什么好建议。

之后太生气，也没有再去讲解当时情况。

网友Michael介绍个builder朋友过来替我看看，就很普通的一个项目，怎样说得好像在深山沼泽里建房子那样?

我们的房子是自己住的，从来没有想走short cut来省事省材料省钱。
而且结构基础上我们尽可能升级，footing工程师放800mm, 我们加到1.2M。
Slab上130mm, 硬土比较低的地方放double mesh。
钢梁200我们上250，300x45 LVL我们上400x75，屋架木材承重的都放90x45 MGP12。。

虽然多花了钱，建期延迟了，但还是不会走捷径的，我想这是owner builder的一个信念和执着吧！

kstone

FFF9HHH8 发表于 2014-6-25 04:04
首先，对楼主深感佩服。 很遗憾这么晚才看到这么好的帖子。
花了一个多小时每个评论和回复都看过去，
到 ...

说起这规定就生气，我唯一按照规定签了合同的地基部分恰恰引起了纠纷，而且好多SB如砌砖，很少找到有证书的BUILDER。

kstone

看到兄弟还有时间出帖子帮助大家增加经验真的佩服，我现在已LOCKUP了，觉得后面的工作开始更加复杂，因为更加多细节的东西要考虑。给你提个醒有个准备。有个问题也请教你一下，我在做水泥地基时給淋浴留了REBATE，为了铺瓷砖时做坡度，不想要哪种淋浴门口有个台阶的那种，现在想到个问题，不知是否对于这种设计有什么防水或其他要求，因为看过很多展示房都有个台阶。你有这样设计吗？下图为TILER已经做完SCREEDING。下周就来做防水了。

kstone

cyvs 发表于 2014-6-25 20:02
对，我也有注意到这一项，问题是没有多少个人知道这个怎么算。当时问了surveyor,他们解释不了，给了我们 ...

你的engineer应该会算，我付了200刀

cyvs

kstone 发表于 2014-6-27 06:29
看到兄弟还有时间出帖子帮助大家增加经验真的佩服，我现在已LOCKUP了，觉得后面的工作开始更加复杂，因为更 ...

恭喜恭喜! 很快啊！才几个月就超越了我整年的进展。

我楼下没有浴室，都在楼上。Surveyor说明了他不会来检查这项，我必须找到有执照的来做防水，之后把证书交给他。我对这方面暂时没有什么研究，现在在找人做浴室和厨房，打算让他们包或介绍防水的。你找那个防水有执照吗？可以给我他的联系?
还有做石膏板的可以吗？


抄一段网上的资料在下边，你看看有没有帮助?

(http://www.abis.com.au/lockupwaterproofing-stage-inspection)

Minimum Waterproofing Requirements:

The Building Code of Australia (1996) and the Australian Standard (AS 3740-1994)
"Waterproofing of Wet Areas in Residential Buildings" require that the following areas
within a bathroom must be waterproofed:

    Full floor within the shower recess including down into the waste or if the shower is not enclosed, within 1.5 meters horizontally from a point vertically below the shower fitting
    If the shower is enclosed, minimum 100mm over the hob or step-down onto the bathroom floor
    If the shower is enclosed and exposed to a shower fitting to a height 1.8 meters above the floor or to a height no less than 150mm above the shower rose if it is within 75mm of the wall
    Immediately behind a bath, trough, sink or similar fixture
    The junction between the floor and wall of the shower; the junction between the wall and the fixture (the flange)
    The full bathroom floor if it is made from timber, plywood or particle board or is above the ground floor
    Tiled finishes over fibre reinforced cement sheeting or moisture resistant plasterboard provide an acceptable wet area lining except at the junction surfaces where additional precautions are necessary.
    A generous bead (10mm wide) of silicone should also be applied to:
    All wall/floor junctions within the shower
    Junctions between 2 wall sheets within the shower recess up to where the tiling finishes
    The perimeter of the waste outlet/floor junction
    The silicone should be smoothed over so that it extends 5mm either side of each junction.

Many councils now require that new waterproofing work be performed by licensed
waterproofing applicators and a certificate be issued once it has been approved
by a certifier.