在Perth买房子——接触Financial Broker

Perth-newcomer

以前总以为贷款嘛，一家家银行去问去比较就好，干吗花那个冤枉钱去找financial broker！后来才知道，原来人家financial broker是不收客户钱的，他们会根据客户的实际情况提供专业建议帮客户选择最合适的银行以及最合适的贷款方式，之后再向客户所选择的银行收取佣金。——嗯，既然有这等好事，何乐而不为呢？

这样，昨天（08年9月3日）我们就来到了房屋中介所推荐的“Perth最好的Financial Broker”，找到Colin Lamb,跟他谈我们的贷款问题。

大致了解了我们情况以后，Colin便推荐了ANZ银行的产品：在我们首付20%的情况下，ANZ房贷没有申请费，没有年费，利息也相对较低。除此之外，CBA也不错，他们是最friendly的银行，也是没有申请费，没有年费，不过利息比ANZ高一点（？？记不清了）。当然，如果我们选择的是professional package，那么就有年费了。

由于我们事先做过功课，便仔细询问了offset这个产品。首先可以肯定的是，如果手里没有闲钱，那么offset便一点作用都没有，还要多付几百刀年费，实在不划算。

“可是”，我问到，“如果我们少付一点首付，留一半钱下来，一部分把车贷还掉，一部分放银行做offset，那样是否可行呢？”

“如果付不到20%的首付，那么你们就要买贷款保险。而这个贷款保险的钱，也是银行贷给你的，以后也要生利息的。”

“我知道要付这个贷款保险，可是一般来说，贷款保险是多少钱呢？几百刀？还是几千刀？”

“至少几千刀！”说着，Colin便噼里啪啦的算起来：“按照你们购买的房价，如果贷款95%的话，就要交9000刀的保险；如果贷款90%的话，要交5000刀的保险。”

啊？这么多啊！如果要多交5000刀的话，拿我还不如不要offset呢。

“可是，”Colin继续说：“在WestPAC，可以只交15%的首付，贷款85%而不用交贷款保险。WestPAC也是不错的银行，利息稍为高些（现在是8.91%，因为昨天储行刚刚降息，所以肯定过两天他们也会将息），Professional Package的年费稍为高些（$395），但是比较符合你们的要求。而且，我们可以争取到0.7%的折扣。”

“只有0.7%的折扣吗？”之前看帖子，好像有的broker能争取到0.8%的折扣。

“What do you mean by ‘only’?!”Colin叫起来……嗯，其实我也不懂呢……不过确实也听说最近银根比较紧张，哎，这个问题，就不多讨论了吧，0.7%也不错了。

接下来，大家就锁定WestPAC银行，继续讨论。

写到这里，有必要先讲一下我们的这个购房合同。第一次看房的时候，中介说房价是440K，但是从前一天开始打折，每套房子都降25K，所以现在房价是415K。然后当天我们就出offer了，合同上写的是405K。两天后，中介说，开发商不卖，counter-offer，还是要价415K。后来我们又去看房，还是很喜欢，于是提价3000，准备出408K。这时候再看合同，看到房价那里开发商还是写的440K，然后在下面的condition里写了在settlement的时候会返还25K。也就是说，还是415K，不过换了一个写法。延续开发商的写法，我们出第二次offer的时候，房价那里写的就是433K，这样433K-25K，就是408K。第二次的offer被接受了，所以现在合同上，房价就是433K，condition里写到会rebate25K。

看着合同，Colin说，由于我们选择的是WestPAC，hopefully他们不会仔细研究合同，看不到减价25K，会按照433K的85%贷款给我们，这样我们就付433K的15%首付（65K），贷款368K，然后开发商返还的25K用来还车贷，而我们多余的钱（81K-65K=16K）就放offset里抵扣贷款——perfect!(不过如果是CBA，就不行了，因为他们很smart，会仔仔细细研究你的合同)

假设上述说法可行，那么这368K的贷款怎么还？两种选择：1，本息同时一起还，30年还完，那么每个月要付2936刀。2，split account拆开还，比如说，把368K拆成300K和68K，300K在3年之内只付利息（interest only，简称IO），68K在3年之内本息兼付（Principal + Interest，简称P & I）。这样做的目的是在现阶段每个月少还些贷款，以后工资高了再多还钱。不过，这68K如果我们有能力的话，越早还完越好，如果在一两年之内还完了，到时候大家再坐下来，再从300K里拆一部分帐出来，再来部分IO部分P & I。这种还款方式，适用于现在interest rate比较高的情况下还贷，也许3年以后降息降了很多了，那么我们可以再重新选择新的还款方式。

不用说，我们选择了比较flexible的第二种方法，至于这个帐怎么拆，我们当时计算了一下：
IO 300K, P & I 68K的情况下，月付2770刀；
IO 310K, P & I 58K的情况下，月付2765刀；
IO 320K, P & I 48K的情况下，月付2759刀；
也就是说，其实根本差别都不是太大，于是我们就选择了IO 300K, P & I 68K，月付2770刀。

谈到这儿，finance怎么做基本上就定下来了，下面就是填写申请单。亏我机灵，不仅带了contract，还把我的LG的pay slip也带来了。由于我刚刚上班，只有一张pay slip，我还特意带了工作合同，上面写了我的年薪。为了保险起见，他们说会再email给我一份文件让我的老板签字。

Finance谈完之后，顺便见了一下同一个building里的settlement agent。中介给我们一张他家的75折优惠券，不过人家主动把价格降到7折，也就是原价1500刀，现在1000多刀就做了。

两件大事搞定，心里有底多了。现在就是希望WestPAC能够按照433K的85%贷给我们，那就完美啦！

[ 本帖最后由 Perth-newcomer 于 2008-9-4 13:34 编辑 ]

ddww

我也是用的broker,他们挺好的

风中旗

恭喜搂主！！

garysu

broker给的deal未必是最好的，他可能给手头里最好的产品，但不等于市面上能找到的最好的产品。必须得自己把多个产品的细节都算清楚了，才能做判断。

Perth-newcomer

原帖由 garysu 于 2008-9-4 14:04 发表
broker给的deal未必是最好的，他可能给手头里最好的产品，但不等于市面上能找到的最好的产品。必须得自己把多个产品的细节都算清楚了，才能做判断。

同意，所以自己事先要多少做些功课.

feier97

本人情况和LZ差不多，这个帖子受益匪浅，学习了好多，全记在本子上了，下次再去BROKER那里就可以问的更明白了，请问这0.7%的折扣是指什么折扣啊？利息折扣吗？

idog8818

有些地方不明白哦.interest only的好处在哪里呢?总的贷款数量一定,就算现在还的少了，以后要还的多啊，而且时间拖的越长,产生的利息就越多啊,从数量上来说,似乎反而还亏了啊.为什么还推荐interest only这个方式呢?本人不是学经济的，入门菜鸟，请大虾们赐教

大球球

原帖由 idog8818 于 2008-9-5 09:39 发表
有些地方不明白哦.interest only的好处在哪里呢?总的贷款数量一定,就算现在还的少了，以后要还的多啊，而且时间拖的越长,产生的利息就越多啊,从数量上来说,似乎反而还亏了啊.为什么还推荐interest only这个方式呢?本 ...

you can repay the principal, mate.
whenever you repay the principal, your interest payable will shrink a little.

idog8818

既然是这样，为什么还要只还利息啊?

OneLeaf

原帖由 Perth-newcomer 于 2008-9-4 13:32 发表
在WestPAC，可以只交15%的首付，贷款85%而不用交贷款保险。WestPAC也是不错的银行，利息稍为高些（现在是8.91%，因为昨天储行刚刚降息，所以肯定过两天他们也会将息），Professional Package的年费稍为高些（$395），但是比较符合你们的要求。而且，我们可以争取到0.7%的折扣。

这个8.91是折扣后的利率吧，如果是折扣前的，那岂不是8.21，那bankwest的rate tracker还有什么竞争力。

bigbigblue

首付20%的情况下，ANZ房贷没有申请费，没有年费，利息也相对较低。

这个带OFFSET功能吗, 是不是都有年费啊

Perth-newcomer

原帖由 bigbigblue 于 2008-9-5 14:37 发表
首付20%的情况下，ANZ房贷没有申请费，没有年费，利息也相对较低。

这个带OFFSET功能吗, 是不是都有年费啊

不带的呀，有offset功能的是professional package,有一定年费

Perth-newcomer

原帖由 idog8818 于 2008-9-5 10:01 发表
既然是这样，为什么还要只还利息啊?

因为要减轻现在的还款压力
至于以后，工资肯定比现在高呀！

mei68

借鉴借鉴

raym792

原帖由 idog8818 于 2008-9-5 10:39 发表
有些地方不明白哦.interest only的好处在哪里呢?总的贷款数量一定,就算现在还的少了，以后要还的多啊，而且时间拖的越长,产生的利息就越多啊,从数量上来说,似乎反而还亏了啊.为什么还推荐interest only这个方式呢?本人不 ...

估计中国人多不会这样,可能LOCAL有人会这样选择的. 好处是你的还款压力很小,以楼主的例子来讲. 36万贷款,如果本息一起还,每月2700左右,如果只还利息,可能每月只用还几百块. 当然你会说那这样不是很亏? 还了30年后你还是欠银行36万? 是的,可有些LOCAL认为这样挺好,每月几百块,压力很小,照样可以住在这个房子里,只要我还利息就行了.

就像是在长期租银行的房子,按时交房租就是了.

fifiwoo

原帖由 idog8818 于 2008-9-5 09:39 发表
有些地方不明白哦.interest only的好处在哪里呢?总的贷款数量一定,就算现在还的少了，以后要还的多啊，而且时间拖的越长,产生的利息就越多啊,从数量上来说,似乎反而还亏了啊.为什么还推荐interest only这个方式呢?本人不是学经济的，入门菜鸟，请大虾们赐教

我是觉得interest only比较适合投资房。

fifiwoo

原帖由 bigbigblue 于 2008-9-5 14:37 发表
首付20%的情况下，ANZ房贷没有申请费，没有年费，利息也相对较低。

这个带OFFSET功能吗, 是不是都有年费啊

年费，申请费这些，根据自己的银行信誉都可以跟银行讨价还价谈判的。

Connie71K

顶

outsider

国外的金融行业和机制和中国很不同，所以入乡随俗最好了