投资房

吃喝拉撒睡

再过两天就考试了，紧张复习中冒个泡，放松一下。

回顾一年来走过的投资道路，可谓收获多多，教训多多。暂且归纳一下，若能帮助有缘人，那我由衷高兴。

投资，个人认为，其中心思想，是机会成本(opportunity cost)。目的说选择一个asset/asset class，权衡capital gain and CF的需求，它是之前所有avaliable选择中表现最好的。

这是我去年从实践中学到的最重要的部分。作为一个新手，由于经验不足和视野短浅，一年下来opportunity cost已经millions。但我不沮丧，因为这更清晰地告诉了我以后投资的方向。


1，户型的选择。
很多人在house和units/townhouse选择中摇摆不定，是一个位置好的离城近的小户型还是大地大房离城稍远一点？个人认为，Location 始终重于Land size。因为Location guarantee Land value。我们处在一个“乡村废墟”的时代，越来越多的人在近城方便的location居住，同时极其缺乏可开发的inner的土地，inner的土地价格将会加速涨，exponential increase，同时具有有更强的抗风险能力。

2，Capital Gain为先
考虑投资时，capital gain为先，然后考虑Cash和税务优惠。

3，贵的房子有贵的原因，便宜的房子又便宜的原因。
有一个大家都公认的事实，就是有权人和有钱人永远分不开。所以贵区的房子不会因为贵不涨，一般区域的房子不会因为价钱低所以涨价。澳洲地产中“location”，不单单是位置，更代表了人文。

4，心态
投资就是数字游戏。我们应当适当把握同理心和理性的平衡。喜欢一个房子不代表它肯定是投资的优良选项，花钱多少不要有压力。经验认识可以学习，而最后阻碍成功的，大多是心态。

5，长线
短线赚了钱，你因该高兴，因为长线来说你的增值基数更大了。在这个完善的资本系统，Cash的代价是最高的。


说来道去，不要忘了最重要的一条：物业增值潜力不外乎将来的supply和demand。在信息如海的今天，把握住这最基本的一条，便步步为营。


呵呵，斑斑看看能不能加精，可怜我到现在都没有精华。:si5

patrickzhu

虽然我无法做一个“专业的”房产投资者，但还是为“吃喝拉撒睡”同学捧场一下。

hehe

有时候还是要看现金流的，现金流不够，想买也买不起呀。


学习了！

[ 本帖最后由 hehe 于 2007-11-4 13:52 编辑 ]

高西西

吃喝同学考试前还撰文一片,是要加分奖励的哦 ++

高西西

吃喝TX投资应该是有强大的CASH FLOW做后盾,不然一年买这么些个早就破产了,而且我的会计给我灌输的观念是买便宜的,地大的,占用你CASH FLOW少的房子,才能经久不衰,可能投资的立足点不同把,所以我想来想去还是觉得是CASH FLOW的问题,如果你现在的opportunity cost 都可以以MILLIONS来统计,那么当然有能力买位置好的甚至地大的,但是钱不多的情况下,投资的方向也可能不同的哦.多多讨论

不过我是赞同买房子的3 个重要因素 : LOCATION  LOCATION  LOCATION

51688

受益,解惑,谢

dingding

谢谢吃喝同学！

有个问题始终搞不懂，第一个投资房（60 万）out of pocket 每年需要2-3万，对一般家庭来说可是一笔不小的开支啊。难道大家都是在这种压力下投资的吗？

我这种想法有什么错误吗？

[ 本帖最后由 dingding 于 2007-11-4 20:22 编辑 ]

rdcwayx

我对投资房的盈利方式始终不是太懂。这里就一起问一下楼主。因为在现在的银行贷款利率下，我总算不出有正的现金流。

比如现在有套unit30万，租金是250刀一周。这样的房子很普遍。 如果我出于投资考虑，买了这样的一套房子。那么，我如何能保证有正的现金流呢？因为unit的房价增幅很小，我们暂时忽略不计。如果我只首付20%， 贷款利率为7.5%，那么每周的利息为346刀。加上物业管理费，维修费，水费，中介费之类的，这样合起来大概花费在400刀一周。扣除赚的230刀租房费（只能打满算平均11个月租房时间），还差170刀，如果退税的话，退个42~47%。那么，还差100刀，这负的100刀怎么办呢？ 我的计算是不是有问题？

这负的100刀，就是你的风险吗？因为可能房价会有增幅？

[ 本帖最后由 rdcwayx 于 2007-11-4 20:47 编辑 ]

rdcwayx

原帖由 dingding 于 2007-11-4 20:07 发表
谢谢吃喝同学！

有个问题始终搞不懂，第一个投资房（60 万）out of pocket 每年需要2-3万，对一般家庭来说可是一笔不小的开支啊。难道大家都是在这种压力下投资的吗？

我这种想法有什么错误吗？

如果扣除其他费用，自己总的out of pocket 每年需要2-3万,抵上退税，自己只要付1.5万。对于一个如果年薪在8万的（austeps平均个人收入。）筒子，应该还是付得起。但是我们都看过“富爸爸”的书，这个算是负现金流，除非你的房子本身有升值，这样的话，才有的赚。

我也不是太懂，还是听听楼主的意见。

[ 本帖最后由 rdcwayx 于 2007-11-4 20:54 编辑 ]

闷闷

不叫出发房子本身有升值,而是肯定有升值

闷闷

楼主赚的应该就是升值.就看能挺多久了

dingding

原帖由 rdcwayx 于 2007-11-4 20:53 发表


如果扣除其他费用，自己总的out of pocket 每年需要2-3万,抵上退税，自己只要付1.5万。对于一个如果年薪在8万的（austeps平均个人收入。）筒子，应该还是付得起。但是我们都看过“富爸爸”的书，这个算是 ...

我说的2-3万是negative gearing之后的。 这是对60万的投资而言的。为了更好的capital gain，投资房应该是尽量靠近city的，60万的预算已经是紧紧巴巴了。

另你的另外一贴，投资房的现金流肯定是负数的，要不然都买投资房了，是不是？

spirit1

原帖由 rdcwayx 于 2007-11-4 20:42 发表
我对投资房的盈利方式始终不是太懂。这里就一起问一下楼主。因为在现在的银行贷款利率下，我总算不出有正的现金流。

比如现在有套unit30万，租金是250刀一周。这样的房子很普遍。 如果我出于投资考虑，买了这样 ...

你假设的UNIT增值很小这个前提应该不是特别正确.不然的话,买UNIT的肯定都亏了.但实际上并不是如此.

[ 本帖最后由 spirit1 于 2007-11-4 22:23 编辑 ]

hehe

负数是肯定的了，如果算上抵税，应该只有1.5-2万左右吧（60万）就看自己的现金流能不能cover这个负数，坚持到涨价那天了。

spirit1

在其他地方的回帖,希望和大家一起讨论:

现在回头讲澳洲房地产.
澳洲的房地产在2000年以后不是不疯狂的,而是相当疯狂的,不比国内差多少.如前2年的PERTH,最近的ADELAIDE, MEL差点.这实际上和人口的变化有着密切的关系的.也必将影响着今后房地产价格的走向.从大了说,南澳由于移民政策的倾向,在一段时期内将会达到房地产空前繁荣.房价会逐渐向细腻靠拢.MEL和BRISBANE都是人口净流入城市,也带动房价上涨,尤其是MEL,文化教育上的优势,和居住成本的低廉吸引大量移民(不单指华人移民,包括外省,英国,新西兰等的移民,他们是推动房价的主力军).
而细腻由于前些年房价的上涨及经济发展的落后(BOB CARR搞经济理念相当落后),导致人口净流出,房价走低,尤其是对价格非常敏感的低价房地产区域,和非UNIQUE的区域,下跌明显.在几年内,只能是部分UNIQUE的区域会有较好涨幅.
那么哪些是UNIQUE的区域呢.见仁见智了.我还是觉得用人口理论比较好.就是哪些地区会有人不惜一切代价想要迁入的地区,而供应量却没有显著增加的地方,那么这个区域就是今后CAPITAL GAIN绝佳地点.大家寻这个思路找找看,集思广益.

结论,房产投资主要的2个方面:
即1.以获得租金回报为主
2.以获得CAPITAL GAIN为主
我侧重于CAPITAL GAIN(具体原因有时间在探讨). 寻找人口将要显著增加,但是房产供应却相对不足的地方,是房产投资能获得超额回报的法则.

希望对大家有借鉴作用.

hehe

澳洲大城市就这么几个，我认为可能房价会交替上升，差价不会太大，只是时间早晚问题，但perth除外（还是很看好它，因为它有资本）。

[ 本帖最后由 hehe 于 2007-11-4 22:28 编辑 ]

degra

上升是一定的。 问题是，升幅可以有多大? 如果只有 inflation 那末少就等于没有升了。

spirit1

关于MEL的30W的PACKAGE的开发区,我是亲自去看过的.应该在MEL的西边.从地理位置来说,离市中心大概20多分钟的车程,是个理想距离.不过最后我是没买.只不过有以下一些考虑:
1.最重要的原因是这里没有大的市政计划,除了开车以外的公共交通非常不方便,而MEL30年的规划里面对这里没有很具体的工程项目,这是个比较大的RISK.虽然从常理上讲,以后有大规模的人口迁移过去,应该会带动一些工程,但是,这只是假设,没有个具体计划,这样的RISK不好TAKE.当然不会否认MEL房产上涨会对它有带动,但是想找超过平均回报的CAPITAL GAIN, 这里不是理想的地方.
2.西边有大量的土地正在被RELEASE,市场供应量会在将来的一段时间里逐步放大,也制约了房价的上涨.
3.西边的地势一马平川,如同细腻周边LIVERPOOL往西的地貌,注定了它缺乏房地产投资最重要的一个因素:UNIQUE. 即在环境地理上特殊性. 所以只能在价格上找到竞争优势,这又是妨碍CAPITAL GAIN的地方.
4.房屋的建造牵扯比较大的精力,尤其是在另外的城市.而建筑公司的价钱,基本只是最低的配置,如果要让居住有舒适性,必然增加很多成本(比如要增加层高,置换地毯,灯具,插座,增加绿化等等).不然在将来卖房子的时候,劣势明显.

当然还有一些其他考虑,打字太累,就不多写了.
要强调一点,我以上的意见,是建立在要获得超过平均的CAPITAL GAIN这一理念基础上的.所以可能和你的侧重点不同,并不是拍砖,因为正好看到你要了解这方面的信息,而我有恰好研究过,因而互相探讨.

spirit1

两位斑竹还真是勤劳啊,都在啊!问个好.也感谢加分

applenet

原帖由 rdcwayx 于 2007-11-4 20:42 发表
我对投资房的盈利方式始终不是太懂。这里就一起问一下楼主。因为在现在的银行贷款利率下，我总算不出有正的现金流。

比如现在有套unit30万，租金是250刀一周。这样的房子很普遍。 如果我出于投资考虑，买了这样 ...

我是这么理解的,现在投资BUY-HOLD-SELL这个策略下,能够达到正现金流的很少了,因为房子价值高,而租金市场还没能够COVER到银行费用(悉尼平均租金RETURN 4%, 而银行贷款要7%, 加上你所说的其他费用1.5%左右). 但是在广大的澳洲境内,也不乏有正现金流的房产投资机会,就看你怎么想了. 举两个例子:

1. CITY CBD的APT房子普遍租金RETURN高,也许能够让你OUT OF POCKET每周也就是几十块或者更少,但是你会选吗? 大多数人不会,因为从投资角度来说,还是以CAPTIAL GAIN为主

2. 另外就是有些采矿郊区,因为突然出现的大量工人及其家属,有限的房产供应被限制,拉高了房租RETURN,你也可以看到POSITIVE RETURN,但是要问自己的问题是: 这种现象能维持多久? 那你就要做很多RESEARCH,看这个矿源还能开采多久,当地政府在开采完矿源后还有没有其他措施来留住这些突然出现的人口,例如交通,学校, 工作机会等等

说到底,房产投资的赚利是在CAPTIAL GAIN上,那是个大头,再给你举个例子,以澳洲平均7年房产翻倍的理论来推算(当然不乏你买的投资房会比这个数值低或者高,这就又回到你要做大量的研究区域和你买的房产的工作), 如果你今天买如你所说的30万UNIT一套,估不论你在这七年中OUT OF POCKET以每周负一百来算,CAPTIAL GAIN在7年后是翻翻, 60万, 一种是你可以选择把房子卖了套回至少除以所有费用赚20万以上,另一种是七年后租金市场也有增长,就不是250/周,而是更高,可是你的RETENAL RETURN是以你买房时候的价钱来算的, 请计算 400/周, 30万房子,你的RETURN能不能变成POSITIVE GEARING? 或者正在走向POSITIVE GEARING呢? 反过来想,你现在30万买的房,这个房子有人是在7年或者10年前以15万左右买的,试问你现在以250/周的租金来算,这是不是也是正的现金流呢?

抛砖引玉啊,欢迎讨论.

[ 本帖最后由 applenet 于 2007-11-4 23:12 编辑 ]

villa

原帖由 spirit1 于 2007-11-4 22:48 发表
关于MEL的30W的PACKAGE的开发区,我是亲自去看过的.应该在MEL的西边.从地理位置来说,离市中心大概20多分钟的车程,是个理想距离.不过最后我是没买.只不过有以下一些考虑:

1.最重要的原因是这里没有大的市政计划,除了开车以外的公共交通非常不方便,而MEL30年的规划里面对这里没有很具体的工程项目,这是个比较大的 RISK.虽然从常理上讲,以后有大规模的人口迁移过去,应该会带动一些工程,但是,这只是假设,没有个具体计划,这样的RISK不好TAKE.当然不会否认MEL房产上涨会对它有带动,但是想找超过平均回报的CAPITAL GAIN, 这里不是理想的地方.

2.西边有大量的土地正在被RELEASE,市场供应量会在将来的一段时间里逐步放大,也制约了房价的上涨.

3.西边的地势一马平川,如同细腻周边LIVERPOOL往西的地貌,注定了它缺乏房地产投资最重要的一个因素:UNIQUE. 即在环境地理上特殊性. 所以只能在价格上找到竞争优势,这又是妨碍CAPITAL GAIN的地方.

4.房屋的建造牵扯比较大的精力,尤其是在另外的城市.而建筑公司的价钱,基本只是最低的配置,如果要让居住有舒适性,必然增加很多成本(比如要增加层高,置换地毯,灯具,插座,增加绿化等等).不然在将来卖房子的时候,劣势明显.

当然还有一些其他考虑,打字太累,就不多写了.

要强调一点,我以上的意见,是建立在要获得超过平均的CAPITAL GAIN这一理念基础上的.所以可能和你的侧重点不同,并不是拍砖,因为正好看到你要了解这方面的信息,而我有恰好研究过,因而互相探讨...

精彩！ 特别是有关“UNIQUE”的论述，其实我认为UNIQUE不仅仅是地貌地势，更多的还在人文积淀。


下面是截止今年9月底，墨尔本地区房价最便宜的区：







从2000年春季到2007年春季墨尔本房价升幅最高的suburbs排名：

黑山老妖

从投资来看，最重要的是compound。这个是无敌的。
如何最大化的利用就是学问。为什么说capital gain才是最好的呢？因为房子不卖掉不用缴税，也就是说capital gain不实现之前是没有税的。这样反复的叠加上去就能飞速上涨。如果要交税（比如rent），然后再投资就没有这个效应了。
不信可以自己用excel算算。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-11-5 08:19 编辑 ]

spirit1

现在没有租金正回报,不等于将来没有.

applenet

讨论还是很热闹滴!

crystal

现金为王，没有富裕的现金，只能买一套两套，数量有限。要想象楼主一样大批量进货，不可能。

spirit1

原帖由 黑山老妖 于 2007-11-4 23:04 发表
从投资来看，最重要的是compound。这个是无敌的。
如何最大化的利用就是学问。为什么说capital gain才是最好的呢？因为房子不卖掉不用缴税，也就是说capital gain不实现之前是没有税的。这样仿佛的叠加上去就能飞 ...

有道理.这实际上就是利滚利了.:si156

applenet

原帖由 crystal 于 2007-11-4 23:09 发表
现金为王，没有富裕的现金，只能买一套两套，数量有限。要想象楼主一样大批量进货，不可能。

everything is possible! main point is how do u think and act. 你可以买LOW COST HOUSING,可以买楼花,可以和别人JOINT VENTURE(倾向与别人付首付,你来做RESEARCH, 大家分担OUT OF POCKET, 然后将来利润再分开....我怎么都没找到这么好的PARTNER??嘿嘿), 要是想进入市场,都总有办法.

lss123

投资房....真的算来算去
主要感觉是CAPTIAL GAIN增长比较小
上课的时候老师讲说,NEGATIVE GEARING ,为什么负收入政府还这么鼓励呢
就是要等CAPTIAL GAIN的增长,如果长期NEGATIVE GEARING的话,而房价不涨的话,那就亏了
如果手头有点CASH,其实投资大学附近的APTMENT不错
不到2O万的投资,每个星期大概可以收25O,MEL U对面,明年有一些一房的学生公寓都涨到275了
收入还是可以COVER一下支出的~~

hehe

原帖由 applenet 于 2007-11-4 23:15 发表


everything is possible! main point is how do u think and act. 你可以买LOW COST HOUSING,可以买楼花,可以和别人JOINT VENTURE(倾向与别人付首付,你来做RESEARCH, 大家分担OUT OF POCKET, 然后将来利润再分 ...

楼花不错，争取下一次试试这种方式。

铁枪

足迹最昂贵精华贴横空出世.    

07年真是个丰收年