调查：您认为悉尼在近两年内房产会升会降？

Consultant

调查：您认为悉尼在近两年内房产会升会降？

吃喝拉撒睡

at least 25% in next 2 years.

夢回唐朝

不用分地区吗，东南西北差别很大

Consultant

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-19 20:32 发表
不用分地区吗，东南西北差别很大

总体趋势，不用分区。

bulaohu

今天Costello才放口风要银行收紧贷款尺度的，如果真的实行的话，就是传统的property cycle的紧缩期到了。

Consultant

原帖由 bulaohu 于 2007-8-19 20:33 发表
今天Costello才放口风要银行收紧贷款尺度的，如果真的实行的话，就是传统的property cycle的紧缩期到了。

我们现在已经明显感觉到贷款的难度了.....

vivian

一个家伙说他要把手上的物业全部换成cash

贷款有难度说明什么？

jewar

原帖由 Consultant 于 2007-8-19 20:34 发表


我们现在已经明显感觉到贷款的难度了.....

能不能详细说明一下?:si91

vbuzzer_06

贷款有难度说明什么？

休

一般房市大旺时贷款容易,楼市下跌时,贷款较难,银行变保守,怕变成负资产.

vbuzzer_06

楼市要下跌.......

bulaohu

贷款的难易程度体现了银行对房地产市场的态度，一般来说，房地产快速上升的时候银行会放松贷款尺度，让很多原本没有足够收入证明的人也能贷到款，银行可以从中牟利；因为银行知道房产市场接下来几年会上升，所以low doc的贷款风险相当小 - 最差的情况是default，银行收屋拍卖，由于市场不错，往往能卖到好价钱。当房产市场已经到顶，银行在吃饱喝足以后，就要开始修理坏账，趁房价还没有大幅下跌，把还款拖延的人的房子default来消除风险；接下来就是要严格控制新的不良贷款，保证能拿到贷款的都是有稳定正当收入的良民。

贷款尺度的收紧将直接导致贷款额度的下降，从而导致能进入房地产市场的资金总量下降，从而导致房价的下跌 - 房价最终决定于购买者能offer的最高价，一栋房子要卖100万，很少有买家手里能拿出100万的现金来买，大家都是去银行贷款。本来有10个人能轻松贷到100万，但现在政策收紧，只有6个人还能从银行贷款出来，其中只有2个人还能贷到80万，另外4个只能贷到70万，那么这栋房子最高只可能卖到80万，而且卖出的可能性降低了，因为只有两个能负担80万的买家了。

我在不同的来源都看到这个理论，自己也感觉比较合理。银行的行动为什么可信度高？因为它们有的是研究的资源，比个体的投资者把握市场脉搏的能力高出千万倍；而且一个个人的一生也许就能见识两三个房产的完整周期，银行已经见识了上百年了，它们早就知道下一步会发生什么，也知道市场变化的标志是什么，当然也就知道该怎么做。

当然现在是财长要求银行收紧尺度，银行可没义务听他的。

[ 本帖最后由 bulaohu 于 2007-8-19 21:26 编辑 ]

pal

原帖由 bulaohu 于 2007-8-19 21:13 发表
贷款的难易程度体现了银行对房地产市场的态度，一般来说，房地产快速上升的时候银行会放松贷款尺度，让很多原本没有足够收入证明的人也能贷到款，从中牟利；当房产市场已经到顶，银行在吃饱喝足以后，就要开始修理 ...

是不是打击投资了？

garysu

我建议各位有兴趣的朋友把去年这个时候讨论房价的帖子找出来

bulaohu

http://www.abc.net.au/news/stories/2007/08/19/2008908.htm


Federal Treasurer Peter Costello is warning the states to crack down on high-risk lenders or hand over their power to regulate the sector.

High-risk loans have helped trigger the financial crisis in the United States, which has spread to some Australian companies.

Mr Costello wants tighter controls on mortgage providers who give low-documentation loans.

He has told Channel Ten the states should create uniform laws across the country or refer their power to the Commonwealth.

"In 2006 a ministerial council of the states met to talk about getting a uniform law," he said.

"It's time that that's brought forward, it's time that the states enact a uniform law and I am very concerned that some of these low-doc lenders are pushing money onto people they know are bad risks, and I want to see that ended."

[ 本帖最后由 bulaohu 于 2007-8-19 21:22 编辑 ]

bulaohu

原文链接在上面，Costello到底只是在玩指责对手的把戏，还是在间接回应RBA的boss关于再次加息的威胁，大家自己揣摩吧。。。

夢回唐朝

原帖由 pal 于 2007-8-19 21:15 发表



是不是打击投资了？

不应该是打击投资，是紧缩了，对投资市场不看好

vbuzzer_06

星岛日报/美国政府周四公布的上月新屋动工率下滑6.1%，至10年新低的水平，跌幅较市场预期大，加上上季楼价也呈连续第四个季度的下滑，反映楼市经过18个月长的低迷期尚未有复苏的迹象。

　　商务部公布，7月份新屋动工按月减少8.9万间或6.1%，至138.1万间的年率，较市场预期(140万间)少1.9万间，更创下1997年1月以来的最低水准。此一水准若与去年同期比较，更是大减20.9%；同时，反映未来建筑活动的同月建筑批准宗数也下跌了2.8%，至137.3万间年率的10 年新低，这一数字较去年同期下降了23%。

　　除此之外，根据美国房地产商业协会的最新资料，房价已连续四季下跌，以中等独栋住宅来看，第二季在22.38万美元，较去年同期下跌1.5%，较2005年第三季高峰时的22.76万美元跌1.7%。目前为止，最大的按年跌幅出现在去年第四季，跌幅达2.7%。难怪有官员表示，房市现在一团糟。

　　投资者担心美国次级按揭坏帐恶化将会拖累更多信贷商倒闭，其引发的信贷危机进一步拖累银行和金融机构水紧，连日来动摇全球股市，令市场更加忧虑股市下跌加上利用物业按揭借贷能力下降的美国消费者，消费支出将因此转弱，实际影响到美国的经济表现。

　　纽约FTN财务的分析师皮埃扎认为，即使是最具野心的建筑商，面对如今的情况也不会推出新发展计划，他预期楼价持续下滑、需求呆滞和按揭信贷收缩，将会继续对住宅建筑构成沉重压力。

　　上述疲软的经济数据公布后，引发债券买盘。其中，10年期债券息率上涨4.667%，周三收盘为4.703%；30年期债券息率上涨至4.977%。

黑山老妖

这次贷款变难了不是因为房市差，而是因为受美国次级贷款风波影响。

个人看法是：看涨。
理由非常简单：供需关系。

夢回唐朝

原帖由 bulaohu 于 2007-8-19 21:23 发表
原文链接在上面，Costello到底只是在玩指责对手的把戏，还是在间接回应RBA的boss关于再次加息的威胁，大家自己揣摩吧。。。

不管如何这又是一重大利空，现在就看利多的因素有多强了，比如说澳洲的经济强劲。。。但关键到底有多强，还有。。。大家继续

vbuzzer_06

一項調查顯示，由于近期利率再次調高，八月份消費者信心指數大幅下跌。
相比較七月份的120.8，八月份Westpac-Melbourne Institute消費者信心指數下跌8.1%，僅為111.1。

Westpac首席經濟學家Bill Evans說，由于央行上周把官方利率從6.25%調高到6.5%，對消費者信心造成打擊。但此次消費者信心指數下跌的幅度并不像我們預計的那樣猛烈。

2005年3月，由于央行把利率調至5.50%，當時的消費者信心指數下跌了13.8%。

2006年5月利率升高至5.75%時，消費者信心指數下跌6.4%。

當央行再次上調利率時，消費者信心指數分別在2006年8月下跌16.2%, 2006年11月下跌9.7%。

在這次調查中，工党支持者對最近一次利率升高表示出更大的憂慮，他們的信心指數下跌了15.7%，而自由党支持者的信心指數僅下滑3.3%。

有貸款在身的群体信心指數下滑14%。

租賃房屋的人信心指數下跌8%，而擁有房產的人信心指數下跌5%。

而在問到現在的時机是否适合購買房產時，持肯定態度的人下跌了19.6%，而七月份則下滑7.9%。

Evans說，這次的信心指數調查結果稍好于我們的預期，我們預計在未來几個月消費者信心指數會有所回升。

vbuzzer_06

悉尼房价近來有所下降，但是房屋租金价格卻一路上漲，几乎達到頂峰。
上個季度，悉尼房屋价格平均下跌5.7%，但新的數据顯示，去年以來，在某些城區，中等价位房屋租金卻上漲了50%以上。

過去的一年，悉尼內城區房屋售价上漲約1%，然而有些城區价格卻下跌了4.2%。

下跌最多的區是Strathfield，達19.3%，而升幅最大的區是North Sydney，達26.4%。

同時，新州政府最近的“租賃及銷售報告”顯示，Woollahra區的房租上漲已經超過可控制水平，三房別墅的租金上漲了53.8%。

悉尼遠郊的房租上漲還不算過分，大約為8.3%。

去年以來，中等价位房屋租金每周上漲約$25，而內城區租金每周平均上漲$35。

Auburn及Marrickville的一房公寓租金上漲約20%，而Mosman的兩房租金上漲約16.6%。

Macquarie銀行的高級經濟學家Brian Redican說，那些潛在的首次購房者可能會延長租房的時間，這導致目前悉尼房屋空置率僅為1.5%，增加了租房的壓力。

內城區房屋需求量不斷上漲，租金也隨之水漲船高，從去年到現在已經上漲9.6%，每周平均租金超過$400。

新州租賃聯盟的Chris Martin說，目前還有一种情形，即房東由于無力支付貸款，房屋可能被銀行收回。如果租客這時自愿离開，但房東后來又和銀行達成還貸協議，房東就有可能強迫租客支付所謂“拋棄”租屋時的租金。但目前法律對處于這种情形的租客還沒有任何保護。

夢回唐朝

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-19 21:29 发表
这次贷款变难了不是因为房市差，而是因为受美国次级贷款风波影响。

个人看法是：看涨。
理由非常简单：供需关系。

好，多方老妖回击，理由：供需关系
也就是澳洲房产需求旺盛，请教论据支持，这也是一直困惑我的，到底怎么供于求

[ 本帖最后由 夢回唐朝 于 2007-8-19 21:43 编辑 ]

黑山老妖

供应严重小于需求。
从房屋空置率可以看出。目前澳洲所有的大城市租房空置率都是在/靠近历史最低点上。悉尼空置率才1.5%左右。
造房速度远远低于需求增长。
家庭平均人数下降，人口上升说明一个问题：住房需求的增长百分比需要高于人口增长的百分比才能满足需求。但是近期的数据显示房屋建造数量低于人口增长。double wammy

夢回唐朝

目前足迹调查多方以超过半数的优势大大领先

夢回唐朝

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-19 21:41 发表
供应严重小于需求。
从房屋空置率可以看出。目前澳洲所有的大城市租房空置率都是在/靠近历史最低点上。悉尼空置率才1.5%左右。
造房速度远远低于需求增长。
家庭平均人数下降，人口上升说明一个问题：住房需求 ...

精彩精彩，必将是潜力贴，到时可以总结一下多空的论点论据为广大的买房tx学习参考

吃喝拉撒睡

我从不认为affordability是问题。affordability实现象，sub-prime crisis才是真正的问题。我们在这个crisis的分界点，非常需要掌权方面及时地有力量的引导，注入资金/改变政策来boost up市场的信心。市场是玩不过RBA的，但市场是会狗急跳墙的。


affordability低那就低去吧，还是有很多区的房子跟affordability没什么关系的。


猫本这个星期的auction clearence高，好像84%。但从价格上看加息和second week into spring rush还有有些细微的影响，价格相比过去还是很高，但是涨幅比例有所减小，看平。

[ 本帖最后由 吃喝拉撒睡 于 2007-8-19 22:25 编辑 ]

zn7726

sub-prime crisis

吃喝前辈给解释下这个"大词"啥意思呀?

同样看涨, 理由同样是, 供需关系决定一切 ...
没觉得affordability有多低, 这两周看房的仍然大有人在 ...

吃喝拉撒睡

原帖由 zn7726 于 2007-8-19 22:25 发表

吃喝前辈给解释下这个"大词"啥意思呀?

同样看涨, 理由同样是, 供需关系决定一切 ...
没觉得affordability有多低, 这两周看房的仍然大有人在 ...

没啥，这连天不是米国折腾什么“次级信贷危机”么，这得就是它。

zn7726

跑个题.

一直想问, 吃喝前辈照片上那个是啥东西? 宠物猪? 最开始我以为整个照片是个长开的大嘴哪 ~~~