请大侠给算算，20万如何买房划算？

wwwgjhxx

假如手里有20万，老公年收入10万(税前)。大家说说是把所有钱都买自住房划算呢，还是都买投资房合算（避税）？如果一部分用来买投资房，一部分买自住房，如何分配资金划算？自住房想买50万以下的，最多贷款30万；投资房30万左右的。

非常感谢！

北风

两个房子价格一共应该在75万左右,
其中贷款55万

黑山老妖

目前情况下还是把钱放在offset比较划算。

北风

我倒是觉得
个人年薪10万的
有一个投资房还是可以的
除非有别的退税手段

patrickzhu

原帖由 wwwgjhxx 于 2008-9-11 14:46 发表
假如手里有20万，老公年收入10万(税前)。大家说说是把所有钱都买自住房划算呢，还是都买投资房合算（避税）？如果一部分用来买投资房，一部分买自住房，如何分配资金划算？自住房想买50万以下的，最多贷款30万；投资房30万左右的。

如果你老公也没啥别的避税手段，那么建议如下：

50万买个自住房，10-12万首期，贷款38万，连本带息还。
35万买个投资方，7万首期，贷款28万，interest only。

这样对你们的生活应该没什么大影响。

我是老人

:o ,请问,一个投资房能退多少?

黑山老妖

原帖由 我是老人 于 11/9/2008 15:26 发表
:o ,请问,一个投资房能退多少?

要看收入。

patrickzhu

原帖由 我是老人 于 2008-9-11 15:26 发表
:o ,请问,一个投资房能退多少?

看你工资多少，租金，和贷款多少了。

比如楼主的例子，
假设，
楼主买个投资房（unit），7万首期，贷款28万，interest only，利率9%好了，那么一个月还2100刀（30年）。
租金350/w，strata + council rate + water 大概700刀/quarter。
其他维护费用+折旧等等杂费，假设一年2000刀。

计算一下，
支出： 2100x12=25200, 700x4=2800, 2000, total 30,000.
收入： 350x52=18200
所以楼主一年里在投资房上净亏30000-18200=11800

楼主收入100,000一年，应该交27100刀的税。
现在negative gearing，年收入变成了100000-11800=88200，所以交22380刀的税。
所以退回来的税有27100-22380=4720刀。

所以楼主实际上养这个投资房一年净投入了11800-4720=7080。
就是说，每个月楼主花7080/12=590刀 在养这个投资房。

好不好，各人有个人的判断。

我是老人

欠楼上白条一张.

wwwgjhxx

原帖由 黑山老妖 于 2008-9-11 15:12 发表
目前情况下还是把钱放在offset比较划算。

啥叫offset？

wwwgjhxx

原帖由 patrickzhu 于 2008-9-11 15:22 发表

如果你老公也没啥别的避税手段，那么建议如下：

50万买个自住房，10-12万首期，贷款38万，连本带息还。
35万买个投资方，7万首期，贷款28万，interest only。

这样对你们的生活应该没什么大影响。

通常都有哪些避税手段呀？只听说了做生意可以

patrickzhu

原帖由 wwwgjhxx 于 2008-9-11 16:54 发表
通常都有哪些避税手段呀？只听说了做生意可以

俺是上班族，这个就不懂了。

西门吹哨

原帖由 patrickzhu 于 2008-9-11 15:46 发表

看你工资多少，租金，和贷款多少了。

比如楼主的例子，
假设，
楼主买个投资房（unit），7万首期，贷款28万，interest only，利率9%好了，那么一个月还2100刀（30年）。
租金350/w，strata + council rate + ...

每个月花590，最后如何赚钱？要是投资的话就得考虑回报

wwwgjhxx

原帖由 西门吹哨 于 2008-9-11 20:06 发表



每个月花590，最后如何赚钱？要是投资的话就得考虑回报

赚钱主要靠，n年以后，地价和房产增值

西门吹哨

原帖由 wwwgjhxx 于 2008-9-11 22:01 发表


赚钱主要靠，n年以后，地价和房产增值

Unit的话没地，房产增值也多不过590乘以N个月啊(monkey08)

MortgageChoice

楼上各位解释的已经很详细了，我给楼主的建议是：
1. 制定要自己的投资规划组合，要投资房子，还是股市，还是同时。都是可以避税的。
2. 楼主还要确定中短期需不需要大额Cash搞生意之类的，如果需要，还是用10万做首付买自住房，另外10万放到Offset Account里面，等想清楚了再做进一步使用。

关于offset Account，坛子里很多帖子可以查了，给LZ举个例子：

如果是100%Offset Account的功效：
Case 1: 20万Cash做首付，贷款30万：如果你以后又想把其中10万接出来的话，你就要重新申请提高贷款额，会增加手续以及费用。
Cash 2: 10万Cash做首付，贷款40万，另外10万Cash放到Offset Account里面：这样的话，支付利息和Case 1完全相同，而且如果以后生意上或其他用途需要用到这10万Cash的话，直接提取即可，省去从新申请提高贷款额度的麻烦。

把10万Cash放到Offset Account 和单独的Saving Account的区别：
假设贷款利息为： 8.5%， 存款利息为8%
放到Offset Account里：这10万Cash相当于给你带来了8.5%的税后收益。
放到Saving Account里：这10 万 Cash给你带来8%的税前收益，利息收入还要交税。

总结Offset Account的好处就在于可以随时使用较大笔金额的资金，而在这笔资金暂时闲置不用的时候，帮你带来较高的收益。

patrickzhu

原帖由 西门吹哨 于 2008-9-11 20:06 发表
每个月花590，最后如何赚钱？要是投资的话就得考虑回报

说的没错。
这是个例子，具体情况每个人不一样。
有些人买的40万的unit，租金有500多600也不一定，呵呵。

其实这个590刀每月的净损失，也可以这样看。
我举的例子里，
如果楼主不买这个投资房，那么有4720刀每年的税（393刀每月）是上交了，拿不回来了。
实际上这个例子在比较
你是愿意每个月损失393刀（缴税），还是每个月损失590刀（养个房子）？
真的是不好说。。。

黑山老妖

投资房地产的最终目的是capital gain。大家都是寄希望在卖掉的时候可以把亏的钱都赚回来还有多。

cgz

原帖由 patrickzhu 于 2008-9-15 09:12 发表

其实这个590刀每月的净损失，也可以这样看。
我举的例子里，
如果楼主不买这个投资房，那么有4720刀 ...
你是愿意每个月损失393刀（缴税），还是每个月损失590刀（养个房子）？

你这个说法是误导，按照你这说法，每个月买不买投资房的差别是590-393=197刀，一年是2364刀

如果不买投资房，年收入为：100，000-27，100（税）=72，900

买投资房，年收入：100，000-11，800（投资房开资）-22，380（税）=65，820

所以买不买投资房每月的差别是（72，900-65，820）/12=7080/12=590刀

也就是说买投资房是要额外多花590刀

[ 本帖最后由 cgz 于 2008-9-15 22:27 编辑 ]

urhug

高手如云．．．．．

redsummer

受益非浅....

学习了

patrickzhu

原帖由 cgz 于 2008-9-15 22:25 发表
你这个说法是误导，按照你这说法，每个月买不买投资房的差别是590-393=197刀，一年是2364刀
如果不买投资房，年收入为：100，000-27，100（税）=72，900
买投资房，年收入：100，000-11，800（投资房开资）-22，380（税）=65，820
所以买不买投资房每月的差别是（72，900-65，820）/12=7080/12=590刀
也就是说买投资房是要额外多花590刀

是，这位同学说的对，我说的不严密。

这个例子里，
如果不买了投资房，楼主的可支配收入一年是72900刀，如果买了投资房，楼主的可支配收入一年是65820刀。
买了投资房，可支配的收入减少了7080刀一年。

zyzbill

原帖由 patrickzhu 于 2008-9-11 15:46 发表

看你工资多少，租金，和贷款多少了。

比如楼主的例子，
假设，
楼主买个投资房（unit），7万首期，贷款28万，interest only，利率9%好了，那么一个月还2100刀（30年）。
租金350/w，strata + council rate + ...

7万首期，贷款28万 ---- 也就是总价35w的unit，放眼悉尼基本上都是比较差的unit的了，这样的Unit最为投资，我觉得回报不高。 而且没有计算需要支付投资房的Stamp Duty.

我是老人

如果LZ不买自主房, 租房住

只买投资房,扣税还行的通?

masakiwangjun

哎，8楼的算法一般是银行给不懂的人的算法，进行心理攻击。我现在给你讲讲潜在的危害
590一个月确实感觉很少，如果你感觉少了，那银行就压榨成功了！通俗点讲就是欺负农民没文化。

1.你能保证你的房子出租过程不会断档？
2.你能保证你不会失业？
3.又有谁能保证这个社会在几十年发展过程一成不变？战争，灾害，萧条都是不可预知。

太多数字问题也不想说，总之你进行投资房的投资方式最显而易见就是，你每个月在损失590.除了这个你什么都得不到，万一你个人出现问题最后谁最终受益？一个真正的投资者不看什么乱七八糟的，就认准一点，我投资进去了，经过重重收费税收的精确计算，最后我应是（+）而非（-）。这样我保证了我的资本，还拥有了利润回报，即使投资的东西哪天被外星人吃了，我不但不损失我还有盈利！百姓投资一定要坚信,银行是禽兽的概念，一不小心就成了别人的奴隶，绝非危言耸听，你消耗了你的青春这代价不高吗？

（当然我上面的话还是和8楼说法一样，各人有个的看法。）

cgz

我很同意楼上的说法，可惜还不能给别人加分，否则我会给你加分

chu2008

楼上真的是高手如云。

dofu

25楼的。

我看你还是把钱存如银行比较合适。如果银行给你7%的利率，你年年取出来再存进去，等上十年也能翻一翻。

作为一项投资，就有风险存在。沃伦巴菲特买股票也有看走眼的时候。
那么，是不是我们就不投资了？

“一个真正的投资者不看什么乱七八糟的，就认准一点，我投资进去了，经过重重收费税收的精确计算，最后我应是（+）而非（-）。这样我保证了我的资本，还拥有了利润回报，即使投资的东西哪天被外星人吃了，我不但不损失我还有盈利！”

能给本足迹的网友们介绍一个这样的投资吗？

zyzbill

原帖由 dofu 于 2008-10-1 20:20 发表
25楼的。

我看你还是把钱存如银行比较合适。如果银行给你7%的利率，你年年取出来再存进去，等上十年也能翻一翻。

作为一项投资，就有风险存在。沃伦巴菲特买股票也有看走眼的时候。
那么，是不是我们就不投资 ...

25楼的话是对的，而且非常对。

让大家买投资方的大部分是Broker或者在银行做贷款的，或者是售楼的broker。 你可以查一查这些言论的作者和他们在这个论坛的身份，
如果你真的要做的话，自己做一笔非常详细的账面或者找一个第三方的理财方面的专家-- 澳洲很多。 然后让他们给你算帐， 你就知道是不是可以买投资房了。在高利息，世界经济动荡时代，买投资方不是最好的投资。

patrickzhu

原帖由 zyzbill 于 2008-10-2 15:36 发表
让大家买投资方的大部分是Broker或者在银行做贷款的，或者是售楼的broker。 你可以查一查这些言论的作者和他们在这个论坛的身份。。。

我郑重声明，我不是Broker，或者是在银行做贷款的，和楼主也不认识:)

如果楼上诸位觉得我的发言不妥，这方面以后我不说就是了。