想来想去不知道投资房怎么赚钱的，我举个例子

win7

原帖由 红樱桃 于 2012-2-28 12:00 发表
5年才长5万？！5年才长10%？！
这两年是低迷，但是不代表以后5年10年都低迷哒。你看过那些个地方国家的房子5年才长10%嗒
买投资房就是hold住了，等个10年翻一翻的，没个一翻也得80%，不然投资啥

http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=464052&extra=page%3D1
但如果投资成上面链接的那个情况，该怎么办呀？

corexin

单卖房子还得倒贴回去啊。

corexin

说的是。单除非老了退休。谁也不想自己工资降吧哈哈。

corexin

房价越来越贵。不可能每10年double的。不然谁也买不起

netstat

在天朝就会发生，澳洲就不知道了

corexin

这已经是一个空手套白狼的买卖了。你根本没投1分钱，白得一房子啊，
* 当然是拿自己住的房子提出钱来呀。

虽然是贷款。就算房价不涨，租金总会涨啊，等租金涨了你不就变成正现金流，最后慢慢就把房子还掉了，几十年后你白得一房子啊，反正你没投1分钱。这还能亏了？
* 这是真实的事。几年了，房价没涨，房租没涨，知道中国人都喜欢投资房。涨了房租，还容易租吗？空几个星期，还不如房价稍微便宜点那。 （地点不错，新的中心吧，周围到处是新房子，很多都是投资的，所以我说的都是事实，没有啥漏洞）

jungle

LZ，I服了U，你自己说的100%贷款，又说从自己的房子提出钱来，你提出钱来干什么啊？交印花税？要知道印花税这部分一样可以从银行贷款来交的

我说的意思很简单，就是你这个“投资”按你原帖的假设，在完全没有任何资金投入的情况下能实现现金流平衡，那么就根本没有什么风险可言～～一定要说风险，只有两个：1. 房租跌；2.利息涨。利息涨可以通过FIXED RATE来规避，而房租跌这种情况，，我确实还没有见过

另外就只补充一点，印花税等各种税项，都是计入你买房成本的，你最初的计算有一些错误

完全达到像你描述的这种无本买卖的机会，我一直在找，还没有找到

corexin

是100%啊。一个账号全部贷款就是为了投资房。投资房的人都会这样做吧。我认识一个专门做投资朋友也这么说。投资房尽量多贷款。我帖子里都算了，确实退税后差不多平衡啊。我说退税以后。你平时的亏损基本退的税可以补上。也就说这一年没从你口袋里掏出钱去啊。

我不是说风险的问题。我是说投资5年后。房子卖了，自己没挣钱。投资不是为了挣钱吗。投资房子卖了没挣钱。那投资不就耽误时间了。

房租这几年确实没涨，房租是看大家租多少来定的不是我定的。大家房租没涨。我怎么敢涨房租，不然不就难出租了吗。这几年你也应该知道，市场不景气，利息下调，移民减少。都影响出租的。

印花税是算入成本的，所以第一年可以退税。但卖房子就不能算上印花税了吧。因为你已经退税了。我不是学会计，金融的，只是自己的理解。不知道对不对。

[ 本帖最后由 corexin 于 2012-2-28 22:11 编辑 ]

ialienam

最大的風險就是房價會跌.. 如果跌了, debt還是一樣不會少..

不過老實說, 房子成本要完全算出來太難了..

就也前面朋友講的, 很多時候是不漲..一漲就很多之類..  誰知道明年你會不會突然要用錢??

你不用想找到完全完美的投資.. 每個投資都有風險, 不要把negative gearing想太美..也不要相信房子一定賺..但它也的確是他投資的一個效用..Investment portfolio裡面一定都會有defensive & growth assets. 看你用什樣的心態..

我一直覺得Investment property可以放到後面一點再投資..這我是以個人lifestyle角度出發..
因為它要得成本太高, 先買自住房 build up your equity and buy another investment property..太早買最主要錢都卡住.. 如果以後要wedding, 小孩和車子等等就都沒錢了..很多人就因為這樣變的要賣掉房子來cash flow..

如果我可以話, 希望是late 30 or early 40來用super的錢買investment property, 因為這是long term investment

corexin

说的很实在

mxgong

又看了一边楼主的意思。

楼主你是理想主义者啊。。。50万的房子全部100%贷款，租金500， 你竟然说可以持平，你告诉我HOW？？

除非贷款利息到2% ？？

另外租金会涨，你这个100%的贷款，你算过租金要涨到多少才能持平吗？

[ 本帖最后由 mxgong 于 2012-2-28 22:16 编辑 ]

红樱桃

原帖由 win7 于 2012-2-28 19:57 发表

http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1
但如果投资成上面链接的那个情况，该怎么办呀？

我不是说了么,投资前,先问问自己那四个问题,
那上面链接的情况,她投资前有没有问问这几个问题,她现在就是要生孩子,资金链断了,衔接不上,hold住压力大了,她不是也说了么,那个地段,只要hold住她也知道会涨的.
换做是我,既然房子跌了,我是不可能割肉的,想办法顶住,把房间分分隔,多租一两间,给学生也好,私人出租也好,想办法撑过去了,就好了.

corexin

1楼不是算了嘛
36000利息-25000房租+15000的(depreciation) = 26000损失。 如果按 38%税率。大约可以退回1万刀。
其实你平时损失的也是1万刀大约（36000-25000），对吧。这样基本持平。当然我算的不准,都是大约的数字。

[ 本帖最后由 corexin 于 2012-2-28 22:26 编辑 ]

西门吹哨

NG不是目的，只是少亏一点而已，最后房子本身增值才是目的

Momotaba

原帖由 flyspirit 于 2012-2-28 12:10 发表




这个理解是错误的。depreciation不算CGT

我的理解是如果你已经claim了depreciation,那么当你卖房时算CGT时，要用reduced cost base.

具体计算方法如下：

Guide to CGT 2011： http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=73&H73

（读一下example 52,所以我还是同意楼主的计算方式)

flyspirit

原帖由 Momotaba 于 2012-2-28 22:35 发表


我的理解是如果你已经claim了depreciation,那么当你卖房时算CGT时，要用reduced cost base.

具体计算方法如下：

Guide to CGT 2011： http://www.ato.gov.au/individual ... c=/content/00270251 ...

多谢说明。

但这个ＣＧＴ还是不对，　印花税和卖房费用难道不算ｃｏｓｔ　ｂａｓｅ？　算了后要交的税就不是这个数字了。

jungle

原帖由 corexin 于 2012-2-28 22:13 发表
说的很实在

我实在搞不懂，LZ和这个40楼的同学究竟要怎么样才能明白我在说啥啊？还实在呢，我倒

我反复说反复说，在满足LZ原帖所说的情况下（1.100%贷款；2.现金流平衡）购买投资房根本没啥风险，而你们俩个究竟看明白没有啊？投资是为了赚钱，没错，那也要你投了资啊。100%贷款的情况下你投了什么啊投？那叫空手套白狼好不好？它根本没占用你任何资金。假设过了5年不赚钱，比如房子不但没涨反而跌了，那你还卖什么啊卖？再等5年呗，再不行再等50年呗。反正这房子是白来的，你自己手里的钱该干嘛还是可以干嘛，一点都没受影响

40楼更加是莫名其妙，根本没看前提就在那儿自说自话，什么占用资金啊，钱卡住啊什么的，你究竟懂不懂什么叫做100%贷款啊

另外再指出LZ理解的错误，印花税不能作为买房的开销在第一年退税，而只能在卖房的时候计入购房成本，削减CGT而已

全家桶

APT每年的管理费好贵哦，你租500/W，给中介大概8%，就剩460了，然后按一年6000的开销算（水，council，body corp），一周就只剩340了，房客修点东西，5年刷刷墙什么的，strata收点special levy，5年每年按500吧，每周就剩330了。

AMYJERRY

原帖由 全家桶 于 2012-2-28 23:52 发表
APT每年的管理费好贵哦，你租500/W，给中介大概8%，就剩460了，然后按一年6000的开销算（水，council，body corp），一周就只剩340了，房客修点东西，5年刷刷墙什么的，strata收点special levy，5年每年按500吧，每周就剩330了。

8太高了。。。6

adversity

投资有赚有赔，本来很正常，包括房产；

有些人一定要说投资房产包赚不赔，谁喜欢信就信好了。

mel666

其实买投资房不是钱的升值而是起到保值的作用

钱因为通货膨胀会贬值，所以你现在100万存银行，和100买房子
10年后的利息收入就那么多，但是100万已经没有了100万的购买力了，而100万的房子我想肯定会高于通货膨胀的发展速度，（不考虑房产市场崩盘因素），所以就起到了保值的作用！

fyang1024

投资房子一定要做好Hold到退休的思想准备，否则乱折腾耗精力，钱全给银行和中介赚走了。

ialienam

這位朋友你火氣也太大了把..

你也不用氣到不完全贊成你觀點就不開心..

我前面就說到不可能會有完美的投資..樓主這個100% loan和fully neutral gearing以現實生活的確來說是不可能..但我不贊同你完全說沒風險的說法 (even 100% loan + positive cash flow). 每個投資都有風險, 有借錢一定有它的風險..房價跌沒有單純一般的economy reason...
如果flood or fire哩?? 房子沒了, 你的debt是不是還在?? 這也是為何lenders在loan document都有講到insurance.. 現在QLD房價不一定是economy reason, 有一些也多少是天然原因.

你說的沒錯, 5年不漲..50年.. 恩....樓主要30年後應該也50, 60歲把?? 只要到一定年紀 銀行就不借錢了..如何等到50年?? 可能他30 or 40年就一定要賣房 (因為太老, bank not allow to refinance).. 那好像也等不到你說的50年??

我後面說到現金卡住是堆一般現實情況的考量...是off the topic, 沒有寫明白..是我不對, 主要也只是提供給樓主另外個考量.. 不是所有投資都只是為了賺錢, 賺錢就是為了更好lifestyle.

p.s. 你可以很不高興的我說法.. 樓主講法的確有出入現實, 但這裡討論版 大家可以好好講.. 我覺得沒必要不好口氣來突顯別人或自己..
如果版主覺得我這發文不妥, 請拿掉沒關係.

靠谱的不多

大家有没有觉得，房价涨跌与利率涨跌成反比呢？
房价带动利率的走动。

fyang1024

利率和房价基本同方向运动，利率涨房价涨，利率跌房价跌。
澳洲央行的水平不错，利率比房价要先行一两个月。

samrent

因为靠谱的不多

king'stouch

THAT'S GOOD THINKING.

jhsun3

唉，一帮人围绕着近十年房价的走势来谈房价会一直10年翻翻。房价是从1999年左右在GST推出前开始腾飞的，如果把过去60年的数据全算进去，从来没有这样过，唯一房价过去这样疯狂过的日本，美国，爱尔兰都死翘翘了。这次人大将会做出把经济增长控制在7。5左右，是必影响澳洲矿产业，澳洲又没有像美国和日本那些高端的加工业，有没有欧洲那么丰富多彩的历史来拉旅游业，制造业在高持的人工和澳圆汇率在GDP里的份量越来越小，唯一还有希望的就是服务业，但也在向印度东南亚转移。房价是要就业率和高人均收入来扶持的，哪位可以拍着胸脯说这两样还会持高和快速增长。

simplyjean

原帖由 jhsun3 于 2012-2-29 16:05 发表
唉，一帮人围绕着近十年房价的走势来谈房价会一直10年翻翻。房价是从1999年左右在GST推出前开始腾飞的，如果把过去60年的数据全算进去，从来没有这样过，唯一房价过去这样疯狂过的日本，美国，爱尔兰都死翘翘了。这次人大将会做 ...

恩。。有理。50年不敢言，20年应该还行。。那赶紧现在买房，趁现在还能涨。。。

何去何从

限制移民算不算控制房价的一项政策？