现在home loan 之比较(update)

maplefire

最近联系了几个home loan lenders.
那个在cannex上评分5星，基本上是最低的advantage finance, (6.9?/ 7.05 %),也是基本上联系不上的，这几天打了几个电话，发了好几封邮件，就是没人搭理我。。。唉，也许是申请的人太多？

接下来是http://www.nationwidemortgage.com.au/
挺热情的，介绍了很多，基本上comparision rate 7.17%,没有offset，其他的基本上都有。就是申请手续繁杂，需要提供很多documents。
然后是 one direct， 7。21％，LD特别喜欢这个，因为觉得是ANZ的附属，安全？？？
今天打电话的时候， one direct的人说下周会推出新产品，利率大概6。9？，有兴趣的可以关注。


现在打算去做后两个的pre-approval,有进一步结果在汇报。 ：）
希望对大家有用。

刚刚看到一个有offset的产品: 7.17%,
http://www.ratebusters.com.au/products.asp
不知道有谁用过这个loan没有?

[ 本帖最后由 maplefire 于 2007-3-9 08:56 编辑 ]

villa

原帖由 maplefire 于 2007-3-7 21:28 发表
最近联系了几个home loan lenders.

今天打电话的时候， one direct的人说下周会推出新产品，利率大概6。9？，有兴趣的可以关注。


现在打算去做后两个的pre-approval,有进一步结果在汇报。 ：）

希望对大家有用。..

有用的，加分支持。++

Pre-approval以后再和大家聊聊，期待中。。。

freshpoint

原帖由 villa 于 2007-3-7 21:38 发表

有用的，加分支持。++

Pre-approval以后再和大家聊聊，期待中。。。

is pre-approval enough for me to make an offer to a property???

linger

pre approval is only tell you how much you can borrow, final approval is subject to property value.
Say, you can borrow 50W, the property is only valued at 30W, you can only borrow 30W.
But if the property is 55W, you can only borrow 50W( to your limit.)

maplefire

想起来另一个事：我在电话咨询的时候，给我的额度好像是家庭税前收入的6倍之多。。。真是没想到阿。。。

gzgrace

哇，真的可以贷到那么多贷款？是不是LZ的条件特别好的缘故呀？

Portal

还是句老话, 能贷否和贷多少不是问题, 关键是自己还款的安全数字

maplefire

今天一早advantage finance终于有人给我打电话了,发了application form,但是是用手机打的...
怎么都觉得是皮包公司的架式...

财神爷

原帖由 maplefire 于 2007-3-8 10:49 发表
今天一早advantage finance终于有人给我打电话了,发了application form,但是是用手机打的...
怎么都觉得是皮包公司的架式...

我也这么觉得。

小lender风险高些，建议lz再三考虑。

我自己用onedirect的感觉是，不能全指望他们，自己要搞清楚各种问题。服务基本到位，时间也不会拖很长。贷款成功后的各种事务处理得也算及时。有大机构办事的感觉。

黑山老妖

6.9%得确是非常的便宜。
在大银行哪里最便宜也就是7.2%左右了。牺牲一点灵活性换取低利息。

Portal

没offset account对99%的华人都是不划算的, 谁能保证自己每年闲钱的投资回报大于贷款利息?

taoyuan

最近作了不少有关home loan的计算工作，发现真正省钱的方法是有钱就还从而大大缩短还款年限，而不是过渡关注利率（当然约低越好）。
还有一个问题，我想提出来和大家讨论：买一个房子究竟要花多少钱？或者贷款（+利息）究竟要还多少钱？
打个比方，老王有现金10万，可以贷35万，理论上可以买45万的房子。
case1假设老王买下了45万的房子，贷了35万，30年还清。如果按部就班，30年的还款，老王一共需要还35万+50万的总数，再加上首付了10万，一共95万。
case2假设老王买下了40万的房子，贷了30万，30年还清。假设老王以每月贷35万的还款金额还款（因为他可以承担的起case1),结果20年就还清了，省了15万的利息。总计，30万+35万+10万=75万。
2个例子比较，45万的房子比40万的房子，其实贵了20万（5万的本金+15万的利息）。当然以上的粗略计算（计算结果有待核实）和假设只是表达一个意思：尽快换完贷款才是正道。还有，假设老王现在30岁，20年还清贷款时50岁，30年还清贷款的时候60岁，数字背后是不是还隐藏着其他需要思考的问题呢？
更想强调的是：这些计算其实在买房之前就该作好，而不是马后炮，买了房子再“该咋地咋地”。一旦有了几十年的承诺，再想改变就不容易了：（

[ 本帖最后由 taoyuan 于 2007-3-8 12:21 编辑 ]

daidailx

非常有用,谢谢

maplefire

原帖由 财神爷 于 8-3-2007 11:08 发表


我也这么觉得。

小lender风险高些，建议lz再三考虑。

我自己用onedirect的感觉是，不能全指望他们，自己要搞清楚各种问题。服务基本到位，时间也不会拖很长。贷款成功后的各种事务处理得也算及时。有大 ...

多谢!我们也会慎重考虑的.

大球球

WHAT KIND OF RISK FROM THE SMALL LENDERS?

jungle

借楼主宝地，请问有offset的贷款，利率最低是哪家？我也认为offset是必须的。

黑山老妖

原帖由 jungle 于 2007-3-8 14:42 发表
借楼主宝地，请问有offset的贷款，利率最低是哪家？我也认为offset是必须的。

最快的方法就是到infochoice.com.au查一下。

西边雨

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-8 14:46 发表


最快的方法就是到infochoice.com.au查一下。

看情形都是可以商量的，估计查出来的和实际的不一样~~

jungle

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-8 14:46 发表

最快的方法就是到infochoice.com.au查一下。

多谢老妖兄！等会下班就去查。。。

maplefire

www.cannex.com.au
上面的rating,有offset的利率要高,所以你要算到底划算不划算.
我一个同事是anz的,每个月多5刀,就可以offset.
其实窃以为:
if:
investment of offset money after marginal tax rate + saving on loan without offset feature >= offset money * home loan rate
那么不用offset也省钱.

Home loan 1: no offset feature: rate HLR1
Home loan 2: with offset feature: rate HLR2
total loan amount: M
offset amount: N
Investment return of offset amount: Inv(%)
marginal tax rate: MTR
if
Inv*N*(1-MTR) + (HLR2-HLR1)*M >N*HLR2
then
use loan without offset is alright...

不知道这个算法对不对?

黑山老妖

不光是为了少付利息。现在少付利息是没错。到时候要换大房子、把现在的房子变成投资房的时候，你就会后悔为啥没用offset了。利息是多了一点点（1-2千一年）但是到时候省的就不是这点了。

人无远虑必有近忧。需要考虑清楚了才行动。
做好长期计划会对作决定有好处。

黑山老妖

还有，千万不要忘记一切都是可以商量的。就像Bing Lee做广告一样，everything is negotiable。银行的standard variable/fixed/LOC都是可以讨价还价的。连年费、手续费、establishment等等都可以。

sunny220

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-8 15:16 发表
不光是为了少付利息。现在少付利息是没错。到时候要换大房子、把现在的房子变成投资房的时候，你就会后悔为啥没用offset了。利息是多了一点点（1-2千一年）但是到时候省的就不是这点了。

人无远虑必有近忧。需 ...

"到时候要换大房子、把现在的房子变成投资房的时候，你就会后悔为啥没用offset了。" 为啥呀, 能解释一下吗?

黑山老妖

原帖由 sunny220 于 2007-3-8 15:42 发表
"到时候要换大房子、把现在的房子变成投资房的时候，你就会后悔为啥没用offset了。" 为啥呀, 能解释一下吗?

请看这篇：http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... p;extra=&page=1

侠少

我刚刚看到关于Offet和扣税的文章： 目前自住房A打算用来出租投资， 同时打算另购房B用于自住。 如果住房A的贷款中有Offset Account,  可以通过下面的操作， 获取最大税务优惠。



  Page 2 Money,  March 7 , 2007  The Age

Questions:
We have a $25,000 mortgage on our house with $200,000 available to be reborrowed through redraw. We are buying another home, which will become our principal place of residence and we will rent out our present house. How can we maximise tax benefits?

Answer by Accountant:
It's too late now but you should have used an offset account and not a redraw facility. A redraw will be treated by the Tax office as a new loan for a private purpose, namely buying your own residence. In contrast, if you would have put $200,000 in a offset account with a $225,000 mortgage on the existing property, you  could have simply used the $200,000 in the offset account as a deposit on the new home leaving a loan of $225,000 on which the interest would have been tax-deductible. All you can do is convert the existing $25,000 mortgage to interest-only; this will give you some slight tax benefits.

财神爷

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-8 17:13 发表


请看这篇：http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... p;extra=&page=1

借用老妖自己的话，这么好的帖子怎么我现在才看到 ……

patricb

原帖由 taoyuan 于 2007-3-8 12:10 发表
发现真正省钱的方法是有钱就还从而大大缩短还款年限，而不是过渡关注利率（当然约低越好）。
（ ...

这句话绝对正确。

关于老王的这个讨论，视点蛮独特的，可以让人想一想。不过个人觉得，在实际买房决定时，毕竟45万的房子要好于40万（基于价格合理的前提），所以对大多数人来说，最后影响决定的主要因素，不会是利息支出，而是房子本身的吸引力，而且利息的差异是个纯经济问题，而买房毕竟还是有居住舒适性的需要，那就无法量化了。

Dance

我是很喜欢ＯＦＦＳＥＴ的，第一年我们提前还了好几万，就提早了十多年还清，连本带息就是将近二十万哪！还是尽可能提早还款吧，房奴们！

maplefire

看了之前老妖的文章，很有启发。看来要找一个有offset的贷款产品了。

taoyuan

office 不能削减本金，只能削减利息，对么？