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[贷款相关] 关于Re-Finance （贷款重组/转贷）的一些知识 [复制链接]

MortgageChoice

木屐族

发表于 2009-2-27 13:16 |显示全部楼层

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讲一下关于Re-Finance （贷款重组/转贷）的一些知识：什么是Refinance，但是什么时候需要做Refinance，为什么要做Refinance，给大家补充一些基础知识：

“Refinancing”通常是指终止和现在Home loan所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估，降低贷款的LVR (Loan to Value Ratio贷款占房屋价值的比例) 。”Refinancing”也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的。

如果是更换银行，就会发生一些额外的费用，比如说Discharge Fee, Early Repayment fees/Deferred Establishment Fees（提前还款罚金）,另外再加上新的银行的申请费（通常免除）。

为什么要Refinance？通常有以下几个原因：

1. 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。

2. 考虑购买投资房，而原有银行的审批条件较严格，Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。

3. 把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为Equity留在Loan A/C里面，以备以后随时使用）

4. 把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息。

举例说明：

第一年：购得物业价值$100K 贷款$90K 自己支付$10K+其他政府费用。你选择了IO(Interest Only) Loan，并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%

第三年：你的贷款额度仍然是$90K(因为你没有多还本金)，但是现在的房屋价值增加到了$125K，这时候LVR=72%

第五年：你的贷款额度降到了$80K(因为你有开始还一些本金)，现在的房屋价值增加到了$150K，这时候LVR=53% 这时候，你可能决定 a.买辆新车; b.买投资房 c. 结婚，所以你需要额外$50K的借款。不管你是更换银行，还是使用原有银行Refinance，你多接$50K之后，新的贷款额度增加到了$130K，房屋评估价值$150K，LVR=87%

在Refinance的时候，经常也会使用Slip Loan Accounts，比如把因房屋增值可以多借出来的额度，新立一个账户，方便管理。

抛砖引玉，欢迎跟帖。：）

[ 本帖最后由 MortgageChoice 于 2009-2-28 00:51 编辑 ]

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nikyxin	+ 2	谢谢奉献
footy2009	+ 2	谢谢奉献

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daidailx

木屐族

发表于 2009-2-27 13:27 |显示全部楼层

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多谢解惑

sliuhao

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禁止发言

发表于 2009-2-27 13:28 |显示全部楼层

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次贷就是这么Re-Finance出来的，
世道好的时候Re-Finance有用，世道不好能干什么？
出来混总是要还的么.....

garysu

金靴族

发表于 2009-2-27 13:49 |显示全部楼层

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原帖由 sliuhao 于 2009-2-27 14:28 发表
次贷就是这么Re-Finance出来的，
世道好的时候Re-Finance有用，世道不好能干什么？
出来混总是要还的么.....

拜托，学习一下才好发言

steven_sa

白金靴族

发表于 2009-2-27 18:45 |显示全部楼层

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学习一下，第一年里，LZ好像把100K改成了10K，呵呵，俺是认真学习滴。

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MortgageChoice	+ 2	Thanks. :)

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vont

银靴族

发表于 2009-2-27 18:56 |显示全部楼层

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如果在同一银行REFINANCE,还需要重新做收入证明什么的吗？

MortgageChoice

木屐族

发表于 2009-2-28 13:28 |显示全部楼层

回复 6# 的帖子

这个要看实际情况。如果只是简单需要Increase loan limit（增加贷款额度），少量的额度有些银行是不需要的，有些需要。

zxart

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2009-9-22 14:47 |显示全部楼层

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学习帖子，当然要顶！

jing12345cn

皮靴族

发表于 2009-10-4 17:58 |显示全部楼层

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好帖，收藏了先！

cisco

皮靴族

发表于 2009-10-4 18:21 |显示全部楼层

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标记一个.收藏.慢慢研究.

ddwwhhkk

皮靴族

发表于 2010-1-11 17:27 |显示全部楼层

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好帖，学习了，顶

junniao

皮靴族

发表于 2010-1-11 17:42 |显示全部楼层

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第1年 100k。第2年。90k呢。

blacktown就好像这样了。哎。。

风险还是有的啊。。。。

biliballa

皮靴族

发表于 2010-1-11 18:51 |显示全部楼层

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useful. thank u

爱做梦

光脚族

发表于 2010-3-20 22:24 |显示全部楼层

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非常有用，谢谢！

frankielynna

银靴族

发表于 2010-3-20 22:38 |显示全部楼层

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原帖由 sliuhao 于 2009-2-27 14:28 发表
次贷就是这么Re-Finance出来的，
世道好的时候Re-Finance有用，世道不好能干什么？
出来混总是要还的么.....

次贷和re-finance有关，倒是第一次听说。咖喱苏说的有道理，你要好好学习下。
人就是给你这么吓死的。

hunter38

皮靴族

发表于 2010-3-20 22:44 |显示全部楼层

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原帖由 sliuhao 于 2009-2-27 14:28 发表
次贷就是这么Re-Finance出来的，
世道好的时候Re-Finance有用，世道不好能干什么？
出来混总是要还的么.....

现在世道不好吗？房子都疯了

ausox

白金靴族

发表于 2010-3-20 22:57 |显示全部楼层

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原帖由 MortgageChoice 于 2009-2-27 14:16 发表
Mortgage Choice 咨询&汇总贴

3. 把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为Equity留在Loan A/C里面，以备以后随时使用）

请能不能再详细讲一下equity是怎么算法呢? 是对房屋增值的部分1比1放入offset里边吗?
还有refinace建议隔多久可以做一次呢?
感谢!