再问一个offset的问题

kingpmp

（1）offset和投资房有什么关系？
老妖TZ有一个帖子提到，最好选择有offset的贷款，这样将来换大房子的时候（买投资房）方便。
http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=52317&extra=&page=1   

我的理解，买了第一套房子后，需要买第二套房子，也就是投资房的时候，就申请home equity loan，从而买第二套。
和Offset的有关系吗？


（2）offset和提前还款有什么关系？
我的理解，应该没有关系。
offset是指，用offset的帐户的存款直接冲抵总贷款额，从而达到少还利息的目的。
而提前还款是additional repayment。

谢谢！

kingpmp

这个问题不难吧。。。。请知道的TZ说一说

袋鼠

有offset, 利息少了, 就能更快还清贷款.

侠少

我刚刚看到关于Offet和扣税的文章： 目前自住房A打算用来出租投资， 同时打算另购房B用于自住。 如果住房A的贷款中有Offset Account,  可以通过下面的操作， 获取最大税务优惠。



  Page 2 Money,  March 7 , 2007  The Age

Questions:
We have a $25,000 mortgage on our house with $200,000 available to be reborrowed through redraw. We are buying another home, which will become our principal place of residence and we will rent out our present house. How can we maximise tax benefits?

Answer by Accountant:
It's too late now but you should have used an offset account and not a redraw facility. A redraw will be treated by the Tax office as a new loan for a private purpose, namely buying your own residence. In contrast, if you would have put $200,000 in a offset account with a $225,000 mortgage on the existing property, you  could have simply used the $200,000 in the offset account as a deposit on the new home leaving a loan of $225,000 on which the interest would have been tax-deductible. All you can do is convert the existing $25,000 mortgage to interest-only; this will give you some slight tax benefits.

黑山老妖

To Kingpmp,

The reasons offset is better than new loan are:
1. If you take out a home equity loan, that is a new loan you have to pay setup costs and stamp duties.
2. Tax ruling by the ATO says if you turn your home into investment property, the amount already paid off is not deductible. Now, offset account is a separate account so money in offset account is not considered to be paying off the loan. The implication is take money out of offset account and the full amount of interest becomes eligible for negative gearing. Not so for a new equity loan.

lh2004

说得有道理。

[ 本帖最后由 lh2004 于 2007-4-13 10:23 编辑 ]

taoyuan

不能算上当吧，当时办贷款的时候，汇丰说offset对于投资是比较有利的（只还利息不还本金的那种），然而对于自主帮助不大，因为这些钱最终还是要还的。因此鼓励我用了他们的产品，有redraw但是不是offset。
不过不管怎么说，无论是自主还是投资，银行最终都会考察个人的还款能力，手里有点闲钱还是早还的好，大家说是么？另外，买投资房产的话，一般都是只付很少的比例，和上面的例子相反，手头说什么还得留点现金。

丫丫ma

学习.....非常感谢老黑的分享....受益了.....

kingpmp

多谢老妖TZ，讲的很好。

offset还是非常有用的，今天第一次去银行谈pre-approval，问我要什么feature，我就说了两个：
（1）additional repayment
（2）offset

garysu

原帖由 taoyuan 于 2007-4-13 10:58 发表
不能算上当吧，当时办贷款的时候，汇丰说offset对于投资是比较有利的（只还利息不还本金的那种），然而对于自主帮助不大，因为这些钱最终还是要还的。因此鼓励我用了他们的产品，有redraw但是不是offset。
不过不 ...

这明显是bullshit ..

patricb

原帖由 taoyuan 于 2007-4-13 10:58 发表
不能算上当吧，当时办贷款的时候，汇丰说offset对于投资是比较有利的（只还利息不还本金的那种），然而对于自主帮助不大，因为这些钱最终还是要还的。因此鼓励我用了他们的产品，有redraw但是不是offset。
不过不 ...

看着不太明白，好像有点概念混乱，应该是这么说：

interest only（只还利息不还本金的那种）的还款方式对投资房贷款比较有利，对自住房帮助不大，因为这些钱（本金）最后还是要还的（没办法，出来混总要还的：）。

这跟offset没关系，offset对自住房贷款会有一定减少利息支出的作用，反之，很多投资房贷款的客户倒不太在乎offset，因为他们想利息最大化以达到更大的避税效果（尤其是在他们还有自住房贷款没还清的情况下）

larakk

越看越晕，还是没有弄明白OFFSET 和REDRAW的区别，是不是OFFSET就是其实没有还本金，只是用OFFSET的BALANCE来抵扣本金，这样省的只是利息。而REDRAW就是还了本金的，当然这样一来利息也会随之减少。对发？

ingeer

看了半天我总结出一条,对只还一幢自住房贷款的同学来说offset和redraw是没有区别的。。。

happysee

我的看法是offset和redraw的区别只在于操作的方便程度和手续费,于tax毫无瓜葛. TAX只和你欠银行的钱多少有关系.

和tax相关的是这个贷款是intrest only还是P&I.  如果是intrest only的话,只要还利息就可以了,多还的钱可以redraw出来的.
所以不管有无offset, intrest only在转投资房的时候都可以让你欠银行的钱最大化.

黑山老妖

原帖由 happysee 于 2007-7-20 16:15 发表
我的看法是offset和redraw的区别只在于操作的方便程度和手续费,于tax毫无瓜葛. TAX只和你欠银行的钱多少有关系.

和tax相关的是这个贷款是intrest only还是P&I.  如果是intrest only的话,只要还利息就可以了 ...

不然。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-7-20 16:30 编辑 ]

happysee

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-20 16:19 发表


不然。

作为投资房,能抵多少税,当然是跟你欠银行多少钱有关.如果你是INTREST ONLY,你欠银行的钱永远是最大化的,或者说你永远可以
让你欠银行的钱最大话.

老妖如果不同意,请解释一下.

黑山老妖

原帖由 happysee 于 2007-7-20 16:25 发表

作为投资房,能抵多少税,当然是跟你欠银行多少钱有关.如果你是INTREST ONLY,你欠银行的钱永远是最大化的,或者说你永远可以
让你欠银行的钱最大话.

老妖如果不同意,请解释一下.

房地产投资 - 之三：房屋贷款

三楼的 五、2

happysee

the amount already paid off is not deductible

如果是intrest only的话,你paid off nothing.

黑山老妖

If you use interest only and do not pay extra what are you going to redraw against?
Say you pay extra into the loan, then you loose tax deductibility of that portion in the future.

happysee

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-20 16:37 发表
If you use interest only and do not pay extra what are you going to redraw against?
Say you pay extra into the loan, then you loose tax deductibility of that portion in the future.

那些钱不可以在转投资房之前拿出来吗?毕竟你可以redraw的呀.

夢回唐朝

LS很多TZ还是没有深入学习贯彻老妖TZ在足迹有屋的讲话

黑山老妖

原帖由 happysee 于 2007-7-20 16:41 发表

那些钱不可以在转投资房之前拿出来吗?毕竟你可以redraw的呀.

请阅读：房地产投资 - 之三：房屋贷款
里面有详细解释。

Mia

Offset 和 additional payment 所节省下的利息是一样的。所以如果有offset, additional repayment 就是多余的。

其实3楼的帖子讲的很清楚。这两者的区别在于它们将来的税务待遇。即如果你现在的贷款是投资性质的，将来你拿offset account 里面的钱出来做非投资用途时引起的多余利息仍可以扣税。但是如果你是把已经还掉的钱redraw出来做非投资用途，那么由此引起的多余利息则不可以扣税。

一般而言，多数带有offset feature 的贷款利息会相对高一点，所以是选择用offset 还是只有redraw要根据自己的长线计划而定。