7年涨了30%, 这套投资房赚到钱了吗?

典

01年5月 319K买入,
08年3月 425K卖出,
年增长率大约4%多一点点

请问各位高手, 这样的投资房, 有没有赚到什么? 还是亏了 ?

bffbffbff

同关注高手的回答～

反正这个回报率的话我是觉得太低了

语阁

原帖由 goldensun 于 2008-2-11 09:57 发表
01年5月 319K买入,
08年3月 425K卖出,
年增长率大约4%多一点点

请问各位高手, 这样的投资房, 有没有赚到什么? 还是亏了 ?

3月还没有到吧

典

现在签合同, 三月成交

北风

要看它当初首付多少

baolqun

出租多少钱？

牛

还不错,成功的投资.

典

出租340左右

astina

这买进卖出的成本计算在内了吗？stamp duty,律师费，给agent挣的钱？

牛

租金很高啊,现在再买这个租金的房子的话可不是三十多万就能搞定的.

典

我怎么觉得是亏的啊
除去各种交易费用, 每年赚的不到4%, 比银行利息低不少

最后赚的差额, 10万块左右, 怎么交税? 是把10万块加到今年的个人收入里交税吗?

典

原帖由 astina 于 2008-2-11 09:21 发表
这买进卖出的成本计算在内了吗？stamp duty,律师费，给agent挣的钱？

4242
除掉那些成本
应该是所剩无几了
谁有经验给个大约的数据?

astina

把盈利的一半加到当年个人收入税里，如果是夫妻联名持有的，那么各人分摊一半的一半

牛

每年不到4%,还不算租金收入吧

典

现在的租金大约400了, 平均起来大约340

baolqun

出租340回报率很高啊。。。建议不要卖掉。。。

典

太复杂了, 哪位高人大概算算
那套房基本上是在一个人名下 (99% and 1%)

astina

当初的cost base是怎样的，含多少购入成本（新洲的stamp duty和维州不一样）

卖房的时候和agent的deal是怎样的

休

很难算,不知首期多少,负扣税得益多少

典

假设零首付,贷款100%
负扣税 假设能扣回亏损的40%
管理费每年 2500

卖房的交易费应该 2%=8500 , 印花税要交8000吧?

黑山老妖

Most likely to be in loss.

gaojianli

等高手。

astina

老妖曾经有个投资房计算表格的，我一下子找不着了。用那个算还是比较一目了然的。

同意老妖，看上去是亏的。

夢回唐朝

如果要细算完全取决于你当初的贷款额，你的租金收入，和你所交的税率

粗算得话，假设你当初没有贷款那么319k按照从01到07的利率你存在银行里连本带利差不多460K不到，然后就要按收入税率扣掉算得税后的利息
而投资房就要算所有的收入（包括房租的负扣税上的），减去所有的支出（贷款利息，物业买卖的手续，租卖中介的佣金，税务上的）
看看还有什么补充

astina

一个简单的计算，用卖房所得的钱（扣去中介费）减去当初的房价（加上stamp duty),从帐面上看有9万不到的盈余，其中的一半应纳税。

从持有7年的历史来看，用租金（扣除管理费后）减去利息费用（假设100%贷款），已经是亏的了，更别提还有很多费用没有计算进去，比如council rate,修理费，广告费，空置的时候损失的房租等。即使有负扣税，每年的cash flow还是负的。

假设除管理费外每年的费用为2000，假设每年只能出租50个星期，假设7年来的贷款利率是6%，假设没有折旧，假设房主的marginal tax rate是40%，那么每年的净现金流出是4272.

休

简单起见,这7年平均贷款利率6.5%,平均租金收入340,每年其它支出总共3500.  330k总成本, 40%负扣税.
每年利息支出: 330000*0.65%=21450
总支出:           21450+3500=24950
租金收入     340*50=17000   (只算50周)
每年损失     24950-17000=7950
负扣税后净损失 7950*0.6=4770
7年共损失     7*4770=33390

净赢  5.5万刀左右,税后 4.4万

[ 本帖最后由 休 于 2008-2-11 11:14 编辑 ]

astina

原帖由 休 于 2008-2-11 11:06 发表
简单起见,这7年平均贷款利率6.5%,平均租金收入340,每年其它支出总共3500.  330k总成本, 40%负扣税.
每年利息支出: 330000*0.65%=21450
总支出:           21450+3500=24950
租金收入     340*50=17000   (只算50周 ...

休版，你的每年损失应该是24950-17000=7950

astina

还有，每年的cash outflow的时间价值是否应该计入？

休

原帖由 astina 于 2008-2-11 11:08 发表


休版，你的每年损失应该是24950-17000=7950

改了

休

原帖由 astina 于 2008-2-11 11:11 发表
还有，每年的cash outflow的时间价值是否应该计入？

简单起见,忽略了吧,税率40%,7年后也没多少.