关于购买房屋、房屋检查和维护的一些问题

Sameway

                                                                                夏铁军

笔者从事建筑设计和房屋检查多年，针对关于购房、房屋检查和维护的一些常见问题提供一些参考意见，希望能对广大购房者和房屋拥有者有所帮助。

购房过程
问：买房时一般应注意哪些问题？
答：

1．Section 32 上的日期，了解屋主何时准备买房的，即房子已经卖了多久了；

2．有无Planning Overlay, 即规划有无特殊要求，古迹等；

3．有无申请Building Permit, Planning Permit;

4．是不是Owner Builder 近年建的房子；

5．Title Search 上有无Caveat, Covenant 等；

6．Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置；

7．房屋主要房间的朝向，特别是客厅，最好朝北开窗；

8．周围有无工业区、规划的垃圾掩埋场、高压线、手机发射塔、教堂（未来可能会装手机发射塔）、小型变电站、采石场、未来规划的主要道路等等。

9．直接与公园相邻的房子容易被小偷进入和在围墙上涂鸦；

10．有一些房地产开发商将大块土地分成小块，修建道路，作成小区的样子或是retirement village，但这种看上去像是house的房子不是一般的Torrens title，有自己的body corporate,须留意。

11．高压线附近的房子比周围同等情况的房子便宜，但是否对健康有影响目前尚无定论。对于大马路上的，铁道线旁边的房子也是一样的道理。这两种房子的噪音加上震动可能会大大影响您的生活质量。

问：Title上的Caveat, Covenant对我有何影响？
答：Caveat 表示他人可能在此房屋上有权益，例如夫妻离婚，如果房子是在妻子的名下，丈夫可能会请他的律师在产权上加个Caveat。
Covenant 是土地最初分割或之后加上的对土地使用的限制，例如只能在土地上建一栋房子，或是只能建砖的房子，或是不可将土地用作采石场等。

问：Plan of Subdivision 上土地尺寸（呎）和Easement位置有什么要注意的？
答：土地的朝向和形状很有讲究，最好是规则长方形土地，长边南北向，道路在南侧。这样后院朝北。土地最好能够宽一些，60呎，或是55呎或是最常见的50呎，而且最好是平整的。Easement 上建任何东西都要许可，通常的Easement 是六英尺宽，应了解Easement 对未来的加建或改建可能有的影响。

问：什么是Owner Builder? 买Owner Builder 建的房子有什么应注意的？
答：Owner Builder 就是不将建房工程包给建房的Builder, 自己请Bricklayer, carpenter, electrician, plumber等人建房，自己负责全部的施工管理和施工质量。如果在六年之内出售，需向买方出示购买的保险。

房屋检查和维护

问：单砖的屋子（外砖内木）有什么缺点？一般能用多少年，需要像木板一样维护吗？
答：单砖的房子，或称Brick veneer，是这里最常见的房屋构造，优点是施工迅速，因为是里面的木框架承重。没有什么大的缺点，以前双砖的老房子比单砖的保温隔热更好。比起木板房（weatherboard）,这种房子不需要什么维护。如果没有树根、积水、房屋底下通风良好，正常使用的话，一百年没有问题。木板房需要注意的是每五至十年要重新油漆，同时每年定期检查，如果有腐朽的地方须立即修复，防止水进一步进入将木头朽坏。同时应注意保持首层地面以下的干燥通风。

问：什么是Subfloor Ventilation？
答：首层地板下通风不足是许多老房子常有的问题，可能导致地板下潮湿以至引起木材朽坏，潮湿还容易吸引白蚁。如果木板间有缝隙，地板下的潮气还可能透过地板进入室内，使房间内有不好闻的气味，影响居住健康。外墙靠近地面处会有通风口，这是为了保持房子底下干燥通风而设的，您要注意尽量避开它们种花种草，不要堵住影响地板下通风。



[ 本帖最后由 Sameway 于 2009-4-3 14:44 编辑 ]