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这两年“我爱我家”中出现很多建房的好帖，只可惜我来晚了一步，否则可以向朋友们请教很多问题，少走弯路。去年我也建了个房子，在新年之际想在“我爱我家”中谈谈建房中的心得体会和经验教训。本人是新足迹的新人，努力换鞋中, 欢迎加分。 建房首先要有好心态。 1 建房中出现问题是正常的，一点问题不出是不可能的，关键是避免问题，减少问题，出了问题尽早发现，尽早解决。 2 建房中builder加钱是正常的，完全按预算不可能。拍卖时一万两万一下子就上去了，好像也没觉得什么。建房时也要有加三千五千不算加钱的心态，否则总是纠结，钱还是不得不出，搞得心情不好。 3 凡事不要求全责备，只要不是结构上的问题，实在不行也就算了。干什么事都有不合意的地方。 4 多想些开心的事，enjoy建房过程，enjoy建房中的成果，enjoy学习了新东西。 前年拍卖了一幢带泳池的旧房。旧房的房主找工程师设计了一幢两层楼的双砖房，custom design，并已通过市政厅批准。我们连这套设计图纸拍卖了下来。 我在网上考了一个owner builder 证书。但毕竟从没盖过房子，还必须请一个真正有建房执照的builder来建房。他有经验，有关系，知道施工队伍，了解材料市场，建房行情等。他名义上是我们雇用的人，有些问题我们也有话语权。 我们准备就用卖主提供的施工图纸建房，房屋外观基本不变，内部有一些改动。这套图纸是悉尼一个相当有名的工程师设计的，他本身还是个builder。现在年纪大了已不再做builder，他在悉尼设计过很多套不同风格的房屋，不少builder都知道他的名字。 这是工程师画的房屋建成后的效果图。 拆除旧房。 拆除旧房有些事情特别注意。 1 记录水管煤气管电话线的进口，记录游泳池进出水的水管，特别是下水道的出口。拆房的工程队会把这些搞得乱七八糟。因为我们拆房时没注意下水道的出口，后来找不到通往主排水道的管道，差一点重新建了一条。辛亏水工孜孜不倦，几乎挖遍了后院，可说是掘地三尺，终于找到通往主排水道的管道。 2 请专人检查是否有石棉，如果有石棉，在拆屋报价时考虑这部分价格，事先在合同中讲清楚。如果在拆屋过程中才发现石棉，施工队可能要加很多钱，否则把拆了一半的房子丢在那里，谁也不好接手。我们的旧屋有石棉，多加了3000元。拆完后，一定要求施工队出具处理石棉的报告，以后在申请居住证（OC）时必须提供这份报告。 3 旧屋中有些有用的东西留下来，或请朋友拿走，比如煤气灶，不锈钢洗碗池，浴盆，柜子，门窗，木梁等，一旦拆屋，一切都变成废墟。 施工前要做土壤分析，这涉及施工难度，施工成本。必须做测量（SURVEY），界定属于自己的土地边界。要建围墙，建临时厕所，建电表电箱等。在牵线时要考虑单相电还是三相电。我们builder只考虑施工时用单相电，但中央空调需要三相电，后来只好重新牵线，多花1000元。还有一点特别重要，要用照相机记录好周围的环境，比如邻居的墙上裂缝，屋边人行道上的裂缝，电线杆是否歪斜等，以免将来邻居或康嫂来找麻烦。 我专门准备了一个厚本子记建房日记。从拍卖房子开始，事无巨细，记录每天的事情。包括资金流动，建房进程，施工队资料（通讯地址，施工质量，进度），出现的问题，解决办法，以及心得体会等。相应的相片也一一记录在电脑中。随手照相是一个非常重要的环节，很多问题多亏事先有相片记录才得以解决。后面会详谈。 因这里离海边很近，开车只三四分钟，地下全是沙土，所以需要打桩。 前面是打桩的小机器，后面是灌水泥的车子。 打桩之前要测量好地基的精确位置，保证水泥桩在地基下面。一共打了六十多个近两米深的水泥桩。 这是地基水泥里的钢筋，地基下面每隔一两米就有一个水泥桩。由于这几天老下雨，新钢筋都生锈了。据说锈钢筋并不影响质量。灌水泥之前设计工程师来检查工程质量，并给出质量检查报告。 往地基里灌注水泥。由于沙地，每次下雨很多沙子落到地基的坑里，只好每次把沙子挖出来，无形中地基变宽了不少，因此也多灌了许多水泥，为此builder多要了我们几千元。好处是房子的地基更坚实了。 灌注水泥的车比想象中的高大。builder说原计划用拖在地上的管子灌水泥，由于沙地，管子会把沙子拖到地基的沟里，影响地基质量，因此只能换成水泥车。为此又charge我们不少钱。 运砖也很自动化，司机手中是遥控器。 谈谈自己建房的体会。 首先要和邻居搞好关系。我在网上看到很多被邻居打官司，搞的建不下去的例子。从邻居的角度来看他们肯定不舒服。先不说心里上的不平衡，羡慕嫉妒恨，实际上也给他们带来了很多不便。施工期间的噪音，粉尘，垃圾，有时候大卡车还挡了他们的路。即使完工后，也有永久性的损害，例如遮挡了他们院子里阳光，植物花草长得不好。夏天挡住了凉风。以及我们居高临下影响他们隐私等等。 其实和邻居搞好关系也不难，一是给以尊重，二是给以实惠。刚拍下房子，我们就提着红酒月饼拜访左右邻居，而且逢年过节我们都送不菲的礼品。左边是一位澳大利亚老太太，特别爱种花。我LP经常向她请教种花经验，居然成了朋友。右边是一对德国夫妇，那个女的很精明，也比较喜欢找茬。她的院子大门溅了几点水泥，她居然要求我们把整个大门里外重新刷一遍漆，不仅指定颜色，还指定最好的品牌。不过也就一两百块的事，我们给她漆了，她挺高兴。我们也给了左边澳大利亚老太太好处，我们在左边建了十几米新fence，按法律条文应该两边分摊费用，我们没让老太太出，她也挺高兴。我们的付出也带来了好处。我们把二楼一个主人套间改建成两个主人套间，因此一个厕所窗户要改成两个厕所窗户。房子外观发生改变，按说是illegal，我们向邻居解释后，他们也没追究。有时候周末施工噪声很大，他们也忍下来，没有complain。现在我们关系很好，有时候我们忘记拖垃圾桶，德国女人还帮我们把垃圾桶拖到院子里。 地基与一楼水泥层之间的地脚砖，砖墙围住的地方需要用买来的土石填满夯实。仔细看此图可以发现，除了外墙是双砖外，内墙的承重墙也是双砖。 外墙是双砖。 内墙的承重墙也是双砖。 一楼水泥板下的防水层。之前做了防虫处理。 浇灌一楼水泥。 平整水泥 找builder是非常重要的事。找一个好builder，建房就有了关键性的保证。大公司的builder一般不接custom design的活，他们只按样板房的图纸施工。我们接触了七八个单干的builder。有的要价太高，根本不能考虑。有的合同特别详细，对我们这些一知半解的外行，只有挨宰的份。有个好朋友当时正在建房，已经到了收尾的阶段。他请的builder是个中东人，是他的邻居，住同一条街。朋友新房建得很粗糙，尽管中东人报价很低，我们还是没选他。我们选builder前，在网上查了他们的资料，注册公司，办公地点，身上有没有官司等等。还参观了他们过去建过的房子。对几个重点对象，多次会面。我有几个朋友的朋友学过建筑，也请他们一起会面，对builder考察。最后选中的builder是悉尼大学建筑系毕业的，以前在大公司做过很多年，积累了大量经验，后来拉出来自己单干。 建房中最深的体会之一，就是必须处理好和builder的关系。虽然我们和builder在钱的问题上很敏感，但不能把builder当做敌人。有些人建房只看到如何省钱的一面，经常为钱的事与builder争吵，甚至寸土不让，恨不得定下合同后，不再出一分钱。要知道，在资本主义国家，在澳洲，没人会当活雷锋，没钱赚的事谁都不会干。有些该加的钱你不加，把builder逼急了，只好偷工减料，好builder也变成了坏builder。其实绝大部分builder都不是没水平的，否则考不到证书，在这行也混不下去。 我们和builder有一个共同的目的，就是平平安安把房子建好。只有和builder形成合作关系，伙伴关系，相互理解，相互支持，才能完成这个目的。所谓平平安安，除了人身安全外，也指别因纠纷打官司，搞得房子建不下去，两败俱伤。其实我们的builder还算是通情达理的，每次加钱多少都有些道理，当然有些是正理，有些是歪理。后来我们发现一个规律，过那么一段时间他就要加钱，我们干脆把这部分钱打到预算中，每次付钱也没那么纠结了。他也有很多不错的地方。没有以建筑材料涨价的理由加过钱，没有因他自己的过错加过钱，尽管这个过错对我们owner有利。比如一楼的北面大门，原来2200高，砖工砌成2400高，builder只好重新买大门，原来的门现在还放在他家里没用，我们的门高了，厅亮了，这部分他并没加我们的钱。他人也还算豪爽，一般小改小动也没加钱。有些地方还帮我们省钱，比如清除垃圾的费用尽管由我们出，他装垃圾箱时尽量堆得满满的，连拖垃圾的司机都抱怨了。 现在我们和builder居然成了朋友。他也向我倒苦水。刚开始报价时不能太高，基本就是个成本价，否则找不到顾客。能赚的钱，只有靠后来加价。builder也有很多隐形的损失，有时候工期紧，再贵的材料也要买，再贵的工程队也要用。有时候各种失误造成的损失也要自己赔。 一楼砌砖。澳洲的双砖墙里外平行，中间是空的，利于保温和防水。电线也从两墙之间穿过去。里外砖墙之间每隔二三十厘米有粗钢丝固定，保持砖墙的牢固和平行。 原来楼梯设计成两段圆弧一段直线，我把它改成整段圆弧。这是摆出曲线，楼梯的承重砖墙将按这个曲线砌上去。 一楼砌好的一部分砖墙。看上去有点像城堡。一楼楼层有3米20高。 弧形墙，上面要搭楼梯。一楼除了客厅，餐室，一间卧室（可做书房），还有两个厨房，一间浴室，供游泳后淋浴，一间洗衣房兼厕所，一间太阳房和一个双车库。后院有个游泳池。 建房中主要问题都出现在一楼砌砖的工程队上。原以为他们都是砌砖的专业人员，看图应该没什么问题，没想到错误不断。 有一天我发现门厅玄关处显得太宽，马上测量，发现一面承重墙居然没有砌在地基上。因为打了一楼水泥板后，看不到水泥板下面地基的准确位置，必须测量才行。当时builder不在工地，我给他打电话，他知道出了大问题，立刻从老远开车跑来。重新测量后，马上推掉重砌。幸亏只砌了一米多高，砂浆还是湿的，打下的砖是整的还能用。但是里面的屋角多出一个box，很难看。 见下图。就是有门的那面墙没有砌在地基上，很容易产生剪切力，破坏一楼水泥板，影响房子整体结构。幸亏发现得早，如果建好二楼，再修改就是大麻烦了。这件事故后，我再也不相信工程队了，凡事必认真检查，能避免他们出错的工作做在前面，二楼的墙线我都预先画在水泥板上，他们按着画好的线往上砌就是了，避免了错误。 图中间的大门是厅里的北门。砌砖工程队把门砌高了20公分，由于发现的比较晚，没法改。builder只好重新订购高一点的门，这笔费用他没加钱。 我发现车库门上面的6米长的钢梁搭在两边墙上的长度只有5公分，只要砖一裂，梁就可能垮下来。赶紧给builder打电话，他跑来要求工程队在门的两边各加一块砖的宽度。这样搭在两边墙上的长度就有16公分了。如果没及早发现，外墙抹灰后更发现不了。以后车出入车库时万一碰到门边，钢梁砸下来就是大问题了。这种隐患必须盯在工地才能发现。 从前面两张图可以清楚的看到砖墙的顶部是一排小砖。从小砖顶部到底部水泥板的高度是3400mm。但设计高度是从二楼水泥板表面到一楼水泥板表面为3200mm。也就是说砖墙没有预留二楼水泥板200mm的高度。总之，所有一楼顶部的砖墙都要向下打掉200mm。builder让工程队打了，好好的几百块新砖不说，多出了一大堆碎砖垃圾，还把工程队累得半死。这些损失都是builder的事，与我们无关，错就错在他没看清图纸。 建房中最满意的工程队是做二楼水泥板的工程队。他们的工作包括 1 搭架子，支撑上面的水泥层。 2 放钢筋。这是既需要技术，又需要体力的活。 3 浇灌二楼水泥板。 4 做楼梯木架和浇灌楼梯水泥。 由于楼梯是弧形的，做这部分难度极大。做楼梯的师傅戴个眼镜，看脸像个学者，身上却是肌肉鼓鼓，胳膊有别人的小腿粗，还纹满了刺青。他说他爸爸做楼梯是澳洲number one，说他爸爸老了，做不动了。但这个楼梯太难，他爸爸还特地来看过，给他指导。刺青讲起话来总像是口没张开，老是嘟囔 It's free，说光做这个楼梯就应该ten thousands，按builder给他的价格相当没要钱。 结构工程图并没有给出楼梯的细节，比如楼梯有多少级台阶，每个台阶的高度宽度等。所有的数据都是我设计的，我参考了大量有关台阶的标准，数据，图像，画了楼梯的俯视图，侧面图，甚至3D立体图。因为是弧形楼梯，一楼进口是西北方向，二楼出口是正东方向，所以俯视图不是圆的一部分，而是椭圆的一部分。每一级台阶俯视图是梯形，要分别计算大端宽度和小端宽度，幸亏我是学数学的，计算这些小菜一碟。我计算好后，把楼梯的侧面图画在圆弧墙上，刺青只要按着图做就是了，也减少了他的难度。 设计楼梯中，我也出了个错误。从风水上说，楼梯台阶应该奇数，我选了19个台阶。做好后，才发现根据澳洲建房标准，楼梯台阶最多18级。后来工程师出了个主意，把最下面一级做宽一些，做为预备平台，因此它不算一级台阶。这样也过关了。 二楼搭架子，支撑上面的水泥层。这是客厅的一部分。 木架已搭好，上面准备铺钢筋和水泥。 我在木板上按图纸画好墙的位置，有墙的地方要多放些钢筋。 楼梯的钢筋和木架。 楼梯钢筋与二楼平板钢筋连成一片。二楼水泥板和楼梯水泥连成一体，楼梯也成了二楼水泥板的一个支撑部分。图中右边是楼梯。 二楼钢筋比一楼密多了。因为一楼下面有泥土支撑，而二楼下面是悬空的。 这里建房很注意质量，钢筋又粗又密，水泥20厘米厚。市政厅要求工程师专门检查，并在质检报告上签字。 好粗的钢筋。builder笑称这不是盖房子，是在建碉堡。结构工程师的设计比较保守。他来检查时，嫌楼梯开口处不够结实，又在开口周围加了十几根粗钢筋。联想到国内豆腐渣工程，澳洲建房质量真是没得说的。钢筋排列在垂直平面上，尽管很密，但不影响水泥浇灌。不过在浇灌水泥时，工人们还是很仔细的用震动棒反复搅拌，尽量把水泥挤到钢筋之间。 浇灌二楼水泥，这是建房的关键环节。 浇灌水泥施工现场。 浇灌好的二楼水泥板。由于吸取一楼砌砖的教训，我把所有的墙线测量好后在水泥板上用红漆画好，清楚标注门窗位置，砌砖工程队只要沿着红线砌上去就行。builder看到我画出的墙线后还激动地拥抱了我一下，说我们没有哪个builder会做的这样仔细。 楼梯每个台阶的高度宽度和形状都是我设计的，怎么样，看上去还不错吧。 朝阳下的楼梯，早上阳光透过木方射进来。盖瓦之后就没有这种景象了。 为设计楼梯画了二十多张图，后来东放西放，很多都找不到了。这是其中两张草图。 为什么本文标题是‘开开心心建新房’，看到经过自己亲手设计的楼梯成果是最开心的时候。而且这是建房中最难的一个部分。现在房价急升，大部分建筑商急功近利，只想快快建好卖出去，这种水泥做的弧形楼梯可说绝无仅有，自己有幸参与设计弧形楼梯，能不开心吗？ 二楼砌砖。 原设计只有一个主人房，我们设计成两个主人房。每个主人房有单独的衣帽间和浴室。楼上有一个TV ROOM和四个卧室，其中两个主人房，每个主人房有单独的衣帽间和浴室。四个卧室都是独立的，每个卧室之间没有公共墙，这样隔音效果非常好。前面两个小凉台，后面有个大凉台。 高4米多的窗户贯穿一楼和二楼，这是房子设计的一大特色, 看起来比较大气. 窗户前面是一个天井。墙上像食堂窗口的三个洞准备做成装饰柜，里面放些工艺品和射灯。 二楼砌砖。到目前为止，整个房子没有一根木头，全是砖和钢筋混凝土结构。看来白蚁要爬上来还是挺困难的，何况建地基时还做了防虫处理。我们至少不用像住木结构房子那样操白蚁的心。 |
