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本帖最后由 West 于 2014-3-7 13:36 编辑
从2001年进入房地产行业，到今年已经第14个年头了。
作为悉尼房地产市场的老兵，这是我最后一次在这个论坛分享自己的心得
为什么我认为悉尼房价会涨到2016年？
1.RBA在2015年年底之前加息的概率很小。
根据最近4次RBA的声明，2年内通货膨胀都在预期的2-3%之内。
RBA 决定利率的2个主要因素： 通胀 + 刺激经济。现在通胀因素2年内已经排除了。
工党留下的烂摊子至少需要3年才能理顺。
RBA必须为了刺激经济而保持低利率。
未来3-5年，贷款利率长期保持在4-5%是99%确定的
只有在RBA第3次加息(预计2016年)后的6-9个月，贷款的压力才会反映到房价上来
2.2016年是联邦大选年，没有那个政党会蠢到让房价下跌而丧失选票。
过去20年的6个联邦大选年，
2013年悉尼房价上涨
2010年悉尼房价上涨
2007年，悉尼房价温和上涨
2004年，悉尼房价涨到顶峰
2001年，悉尼房价开始上涨
1996年，悉尼房价开始上涨。
3.悉尼的房价涨幅现在比较温和，租金没有下跌。
只有当房价大涨50%， 租金没有相应提高的时候，造成租金回报率低到很不合理，房价才会停下来等租金上涨。
房地产行情不好的时候，买房要注重租金回报率。
房地产行情来的时候，买房看中的是房价涨幅，租金回报微不足道。
4.NSW是自由党执政，经济今年5年内都没问题。
2005-2008年Morris Iema, 和2010-11年KK 执政，都为NSW打下了良好基础。
5.澳洲各州经济发展不均衡，但RBA的利率却是统一的。
RBA不可能为了打击悉尼房价 而提高利率。
RBA要考虑到昆州，西澳和其它州的房价和经济。
6. 悉尼房价要下跌，必须由州政府出手，对海外买家征收5%的额外印花税。
另外，对在2年内售出的房产，征收5%的EXIT TAX。
对5年内售出的房产征收2.5%的EXIT TAX
什么时候悉尼房价涨到天怒人怨，州政府不得不出手征收额外印花税和Exit Tax的时候，就是你要逃顶的时候
但这个消息宣布的时候，你逃顶不一定来得及。
6.悉尼房产开发的审批速度太慢。
悉尼在2004-2011年年底的8年时间，每年建成的房产数量在1-1.5万套之间。造成悉尼的房产增量严重不足。
2012年悉尼的新房开始增加，2013年悉尼房产建成数量2.15万套，2014年预计2.4万套，2015年预计2.7万套， 2016年预计超过3万套。
大量的新房上市将抑制房价的上涨。
2015年以后，像现在这样，20公里内任意一个区都大涨的形势不再。
8. 悉尼上一个房产上涨周期是1996-2013年。 房产下降周期是2004-2008年。
这一轮上涨周期是2009-2010， 2012-2016年。
9. 海外买家的大批涌入推高了悉尼，墨尔本的房价。
中国房产的黄金10年为悉尼，墨尔本，布里斯班3个城市的房价上涨提供了充足的弹药。
澳元汇率的下跌，使人民币的购买力提高了15%。
10. 悉尼2014年下半年以后各区的房产走势将出现分化：
.ZONE 1 以内，
.靠近火车大站(Strathfiled, Epping, Granville, Lidcombe, Glenfield, Wolli Creek, Riverwood等)的，
.小学，中学学区房(北线，西北线），
.悉尼10大区域商业中心的(2C2H2P4B: Chatswood, Castle hill, Hurstville, Hornsby, Burwood, Bankstown, Bondi Junction, Blacktown, Parra, MQ Park), 以后的涨势会越来越喜人，将超过悉尼区域的50%(预测)
最后的忠告：
1. 2015年底，在悉尼炒房的，能撤退的尽量撤退。不要等到2016年年底再撤退。
2. 2016年以后，布里斯班见。
补充：
从内心来讲，炒房赚钱是不道德的，鼓励了很多像我一样不劳而获的人。
但另一方面，炒房赚钱是“知识改变命运”的表现，是“知识就是力量”的完美表达。
如何杜绝“利用炒房来赚钱”的捷径，澳洲政府包括RBA还有很长的路要走。
在这一天来临之前，炒房赚钱依然是华人在澳洲最有力的2个武器之一(另外一个是补习)
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有喜欢打鸟的吗? (2013-12-20) troublefree 
2017日本世界遗产巡游（211，227更新伊豆，全文完） (2017-9-24) shintaku 
发表于 2014-3-6 17:12
