用养老金(SMSF)买房进行时: 理财师的收费从$550到$3000，水深啊！ ...

wTam

最近在用SMSF 来买投资房。如果有TX感兴趣，我将过程和经验写出来。


路过的TX洒点分鼓励鼓励




投资有风险，每个人的具体情况不同，投资前请咨询你的会计师和理财师。所有的发言都是会员们自己的想法，不能构成任何金融建议。本论坛和会员不会为任何损失和责任负担法律和经济责任。

wTam

最大的好处是省税。在养老金里面,
1. 收入税是15%。
2. 资本增值税是15%。如果持有超过一年，有免增值的1/3的优惠。即10%的税率。
3. 到退休年龄，将资产转到pension再卖，赚钱是免税的。


有位房产投资高人，最近为了他增值50w的投资房烦恼。如果他当时用养老金买投资房，他会省很多税。

对于我个人来说，我很喜欢房子，从2000起，我每月都往super里多放钱，希望有一天可以用super买房子。而且当时的最高税率是48.5%，放super里的税率是15%，省33%。也是一个省税的办法。


用养老金买的房子是不能自住的，只能用来投资的。


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wTam

是的，用SMSF买房子是很复杂的。

像我们每天开的车一样，也很复杂，为什么加点油进去，它可以载我们去到千里之外？这样复杂的东西你不是每天用。

要做好一件事，最重要是找对人。找一间好的事务所，整个过程需要会计师，理财师和律师。有的公司专门做这方面的业务，他们经验丰富，收费便宜。

如果你找到一个可靠的公司帮你做这些复杂的事，你只需要做决定和签名。我不认为这些事有多复杂。

你要做的决定包括：
SMSF 里多少个人一起？
用公司or 信讬？
你的投资策略？
你每月的super怎样处理？这个可以问理财师。




用养老金来买房子的步骤：

1. 成立SMSF 。
2. 去银行申请预批贷款和开SMSF 账户。
3. 申请将super里面的钱转到SMSF 的账户里。
4. 买房，钱到账户，就可以交换合。
5. 去银行正式申请贷款。
6. 房子settle，拿匙锁。
7. 将房子出租。
8. 每年找会计师audit。




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wTam

准备工作
首先你要决定SMSF 里面由多少人组成。一个，或者夫妻两，这样的组合比较简单。如果要加上孩子，或者朋友，最好先咨询一下理财师。要那种对SMSF 有经验的理财师，因为有的理财师比较喜欢推销基金。
接着你要决定你的投资策略。这个东西一定要自己想好，不要人云亦云。
最后你要决定你公司每个月给你的super往那里？继续放在现有的super fund 里，还是你新成立的SMSF 。

好了，下一步是找人帮你成立SMSF。很多人说成立SMSF的费用很贵。如果你问每年帮你报税的会计师行，可能很贵。但也有很便宜的。例如

esuperfund.com.au
SMSF Setup Fee : FREE
SMSF Annual Fee : $699 p.a. (Fees include the Audit and ALL other SMSF Compliance Requirements.)

我们也打算找esuperfund 做，但它没有咨询电话，只能在网上申请。我朋友觉得不方便，找了一间相熟的公司做，费用不到一千，另加4间company/trust的注册费用$1933。每年audit费用不到一千。

注册完SMSF要经过ATO认可，我们的SMSF不幸被选中，要Audit。就是提供一些文件。这个Audit拖延了几周时间。

从我的经验来说，千万别不要偷步，看中房子要买了，才去成立SMSF。不顺利的话可能需时几个月。

附件:



投资有风险，每个人的具体情况不同，投资前请咨询你的会计师和理财师。所有的发言都是会员们自己的想法，不能构成任何金融建议。本论坛和会员不会为任何损失和责任负担法律和经济责任。

deen

wTam

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wTam

公司注册好，可以去银行开账户。我们是让贷款的经理帮我们开的。因为担心银行前台的人弄错。

ATO审查通过了，SMSF正式生效。现在你可以申请将super里的钱转到SMSF账户。

我们是将大部份super里的钱，转到SMSF 里面，并没有关闭现有的super账户，公司每个月给的super还是留在原来super公司不变。好处是公司super里有2个保险，人寿保险和失业保险。这些钱都是由公司付的。这部份最后咨询一下理财师。


我们打电话去super公司，要求将super里的钱转出。寄来一张表格，填表，再加一封cover letter，寄回去。几周了，音讯全无。

这是ATO的super rollover 表格。各大基金公司是不願意你提钱的。你们都将钱提走，他们吃啥？





投资有风险，每个人的具体情况不同，投资前请咨询你的会计师和理财师。所有的发言都是会员们自己的想法，不能构成任何金融建议。本论坛和会员不会为任何损失和责任负担法律和经济责任。

wTam

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melinda_liu

Thank you for sharing. I am thinking about this.

deen

沙发

卡落琳0000

玩什么呀 支持不说话

臭脚

77777777777777777777777777777777777777

ryde2112

楼主在吊大家的味口哪。

LENNY_DONG

恭喜，这是个大项目

费神费精力

费钱。。。。

604

快。

wTam

ryde2112 发表于 2014-2-18 18:49
楼主在吊大家的味口哪。

不是吊大家，对于一个读理科的人，要表达这么复杂的东西不容易。

爱米的妈

我也在准备super买房，楼主继续a啊

樱桃

这个的确挺复杂的，我找会计师讨论了一下午才搞明白

sinojuju

樱桃 发表于 2014-2-18 21:35
这个的确挺复杂的，我找会计师讨论了一下午才搞明白

你会计师咨询费收多少钱一个小时？

West

wTam 发表于 2014-2-18 17:14
最大的好处是省税。在养老金里面,
1. 收入税是15%。
2. 资本增值税是15%。如果持有超过一年，有免增值的1/ ...

2. 资本增值税是15%。如果持有超过一年，有免增值的1/3的优惠。即10%的税率

确认吗

---如果持有超过一年，有免增值的1/2的优惠。即7.5%的税率??

樱桃

sinojuju 发表于 2014-2-18 21:39
你会计师咨询费收多少钱一个小时？

我生意帐全部交给会计，一年固定费用，相当于package,这个费用没有参考价值。

jsg

请教楼主，如果想买50万的投资房，那SMSF里至少要有多少钱才能贷到款呀， 谢谢先

jjz10

wTam 发表于 2014-2-18 17:14
最大的好处是省税。在养老金里面,
1. 收入税是15%。
2. 资本增值税是15%。如果持有超过一年，有免增值的1/ ...

LZ的SMSF里现在持有了几套了？

渔妇

找个座位来学习~

wTam

West 发表于 2014-2-18 20:43
2. 资本增值税是15%。如果持有超过一年，有免增值的1/3的优惠。即10%的税率

确认吗

增值税个人是免1/2, 但SMSF 是免1/3

cstar

LENNY_DONG

jsg 发表于 2014-2-18 20:52
请教楼主，如果想买50万的投资房，那SMSF里至少要有多少钱才能贷到款呀， 谢谢先 ...

一般居民房，20%首付加印花税

商业地产，30%首付加印花税

银行收费2000-5000

会计收费 3000-5000

大概数字

911110000

West 发表于 2014-2-18 20:43
2. 资本增值税是15%。如果持有超过一年，有免增值的1/3的优惠。即10%的税率

确认吗

http://www.ato.gov.au/general/ca ... ess-2012-13/?page=4

不是那么算的

房子100W 买的，150W 卖，要是个人的话， 不考虑其他情况，150-100=50，再除以2，25W 算进你的个人所得税，

SF的话，150-100，再乘以2/3, 算进所得税

klux

关注

wTam

jsg 发表于 2014-2-18 20:52
请教楼主，如果想买50万的投资房，那SMSF里至少要有多少钱才能贷到款呀， 谢谢先 ...

最高可以贷80%，但要看租金回报和你每年的super 供款。最好问问银行，做个预批。