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本帖最后由 清咖一杯 于 2013-11-20 21:34 编辑
又听了近10分钟的音乐,在我已经绝望到准备挂电话的时候,印度姐甜美的声音又响起来了,这回她说的是put me through someone else,电话这头我头点得比小鸡啄米还快。
总算没有白等这半个多小时,我终于等来了一个既耐心又专业的Officer,他很提纲挈领地跟我解释了几个问题。
1. 所有的海外房产计算CGT是从你成为澳洲税务居民那天开始的,计税标准是卖价减掉那天的房产市场价,但是因为当时房产并没有真正出售,因此需要一个第三方的评估师出具一个评估报告,以此认定房产当时的市场价格。评估的费用也可以计入成本。
2. 他说在澳洲有这样的机构可以出具这样的报告,但在海外,可能没有这样的机构,ATO理解不同的国家在这方面的差异,可以找当地的agent出具相应的评估报告并提供数据佐证。我说我问过国内的中介,他们没有这项业务,不能提供。接下来他给了我一个让我挺surprise的说法,他说因为是海外的资产,ATO没法去当地核查,如果你能找到好的reference,你可以不用评估师,自己做这个valuation,比如说在你成为澳洲税务居民的前后几个月,你周围条件相似的房子的卖价,我们都会酌情采纳。
好吧,这丫还是不懂中国行情呀,他以为中国和澳洲一样,所有的房产的成交价都是公开的信息,可以查得到。但至少他传递的信息好像是,ATO不会很纠结于这个报告是谁出的,而是基本上建立在信任的基础上来采纳证据的。我个人对这句话的理解是,只要你不过分,并且有相应的数据,或者找个国内的熟悉中介帮你出个报告,基本上就可以了。(声明一下,这一段是我自己的理解)
3. 关于海外自住房是否可以申请"capital gains tax exemptions"
得到的答案是肯定的,无论是海外自住房,还是澳洲的自住房,都可以申请”CGT exemptions",但是Main Residence只能有一处。他还提醒我如果我把中国的房产作为自住房,那么我今年4月份在澳洲买的自住房就不能算作自住房,将来出售的时候要交CGT。
但是税法允许持有两个main residence不超过6个月,也就是说我买澳洲自住房之后半年内卖掉中国自住房,这两处房产都可以按照自住房而非投资房处理,都符合exempt from CGT 的条件!因为我国内的房产是10月份刚卖掉的,刚刚过了半年,他又给我一个镇定剂,以settlement时间计算,而不是合同时间!我是7月settle的,这样我就完全符合免CGT的条件了。
4. 最后他主动提醒我,我需要保留一些证据如账单,信封或者驾照这些有家庭地址的资料来证明这是我在中国的居住房。
5. 我怕口说无凭,问他是否需要申请private ruling,答案是当然可以,如果这样让我更放心的话。我问他这些在哪里可以找到书面的解释,他hold了我三分钟,然后给了我Legislative References,也就是说这些在ATO的法律数据库里都可以查得到,reference number分别是:118-145,118-140,有兴趣详细了解的TX自己去ATO的网站上搜索吧。
有了这两个尚方宝剑,我想ATO查我我也不怕了。 |
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