房地产投资 - 之三：房屋贷款（提问请另发帖）

fiji

好详细，有用，谢谢啦

黑山老妖

原帖由 patricb 于 2007-7-17 22:52 发表
仔细拜读了，老妖确实写的周到。
关于自住房转投资房，有个问题请教一下：

假设我现在购买了一套自住房40万，贷款80％即32万，interest only。
数年之后，我又买了一套房子准备自住，房价就说是50万吧，仍需要贷款。
方案一：可以按照80％的的比例贷款40万，同时把原来的32万自住房贷款直接转成投资房贷款,并按照32万所产生的利息来claim tax benefit。（贷款总额72万）

方案2：自住房贷款32万，principle and interest。同时请银行利用其中的equity将第一套房屋贷款的32万元，refinance增加到40万元（也就是原先的购房成本）的投资房贷款，Interest only ，并自此按照40万元所产生的利息来claim tax benefit。（贷款总额仍为72万）

请问方案2是否合规、可行？

方案2不可行。
如果说principle+interest贷款，假如你买投资房的时候还剩下28万。那么只有28万的利息是可以退税的。因为refinace出来的钱是用来作私人用途。

jewar

谢

我是老人

希望有一天,我也可以为LZ做点什么事,表达感谢.

虽然你的照片很丑,可是你的心灵很美.

西边雨

老妖看到一定狂吐鲜血

davyq

老妖的精华贴，反反复复拜读很多次，包括你的比较redaw 和offset 的帖子，深表感谢！

有个问题，请帮忙回答：

我打算近期买自住房，大概半年或一年后转成投资房，按照你的建议应该采用interest only＋100％ offset account的方法，问题如下

1）我大概贷款 250,000 或以下，每个月的剩余金额不多，（当然仅限于目前情况，将来另外一个工作可能会有变化），对目前这种情况，offset 作用不知道大不大？ 是不是只有大量的流动资金offset 才有作用？ 主要是我比较了一些贷款，发现有100％ offset  accout 都比没有的贵，有的lender 大概多 0.4 左右

2）我想找 one direct 或 virgin money, 这种 网上的金融机构，他们的情况不知老妖了不了解 ？ 也去 westpac 和 CBA，问了他们的package，主要是觉得 每年都要 package fee 390 左右，持续30 年，这是笔不小的数，另外，贷款利息也不是很吸引人，尤其是我的贷款额度没有什么bargin Power

  
想急切听到你的解答，多谢！

黑山老妖

原帖由 我是老人 于 2007-9-15 23:43 发表
希望有一天,我也可以为LZ做点什么事,表达感谢.

虽然你的照片很丑,可是你的心灵很美.

谢谢。

黑山老妖

原帖由 davyq 于 2007-9-16 01:08 发表
老妖的精华贴，反反复复拜读很多次，包括你的比较redaw 和offset 的帖子，深表感谢！

有个问题，请帮忙回答：

我打算近期买自住房，大概半年或一年后转成投资房，按照你的建议应该采用interest only＋100％ offset account的方法，问题如下

1）我大概贷款 250,000 或以下，每个月的剩余金额不多，（当然仅限于目前情况，将来另外一个工作可能会有变化），对目前这种情况，offset 作用不知道大不大？是不是只有大量的流动资金offset 才有作用？ 主要是我比较了一些贷款，发现有100％ offset  accout 都比没有的贵，有的lender 大概多 0.4 左右

如果没有多少流动/剩余资金offset的作用不是很明显。特别是25w以下的贷款，要拿discount也就是0.7%左右。如果你运气非常好最多也就是0.8%。找一个利息低而且手续费少的贷款才是硬道理。

2）我想找 one direct 或 virgin money, 这种 网上的金融机构，他们的情况不知老妖了不了解 ？ 也去 westpac 和 CBA，问了他们的package，主要是觉得 每年都要 package fee 390 左右，持续30 年，这是笔不小的数，另外，贷款利息也不是很吸引人，尤其是我的贷款额度没有什么bargin Power

贷款额度低了annual fee的确是一笔大数额，这个没有办法的。25万以下也没有bargaining power，这也是没办法的。我对那两个贷款公司不了解，所以请恕我无法解答。增加贷款额度的方法还有一个就是贷款85%。如果这个办法可以让你的贷款额超过25万，你可以去westpac试一试。当然还要自己计算一下是不是最划算。
具体抄作方法是：贷款85%。把多余的钱放到offset里面。所以你其实还是贷款了80%，只不过是85%贷款+5%进了offset。

这一切的前提是你必须有还款的能力。

希望对你选择贷款有帮助。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-9-16 09:14 编辑 ]

tintin

好东西，老妖辛苦了，先加个小分再慢慢学习。

芝麻绿豆

造福全人类啊！

alex315

感谢为人民服务的老妖, 正是我所需要.

killarney

班主, 你好. 我想向咨询你一个关于贷款买房的问题. 我现在Brisbane有一自住房(2004买的),使用的是CBA的贷款(可redraw,无offset).现因要去Mel工作,需将此房转为出租房,并在Mel买自住房.请问怎样选择房贷方案为好?

黑山老妖

原帖由 killarney 于 2007-9-22 15:20 发表
班主, 你好. 我想向咨询你一个关于贷款买房的问题. 我现在Brisbane有一自住房(2004买的),使用的是CBA的贷款(可redraw,无offset).现因要去Mel工作,需将此房转为出租房,并在Mel买自住房.请问怎样选择房贷方案为好?

已经恢复PM请查收。

VIP

原帖由 alex315 于 2007-9-22 02:04 发表
感谢为人民服务的老妖, 正是我所需要.

你需要老妖?

killarney

Thanks a lot.

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-22 20:00 发表

已经恢复PM请查收。

redsummer

从头到尾一字不拉的再次认真阅读了一遍这篇“精光”闪闪的帖子，发现了一个问题，自己老了，真的是老了，看着看着从不明白到明白，然后又感觉不太明白了，这个贷款太复杂了，我歇会儿，再回头看一遍。

加分！

黑山老妖

原帖由 redsummer 于 2007-9-25 19:29 发表
从头到尾一字不拉的再次认真阅读了一遍这篇“精光”闪闪的帖子，发现了一个问题，自己老了，真的是老了，看着看着从不明白到明白，然后又感觉不太明白了，这个贷款太复杂了，我歇会儿，再回头看一遍。

加分！

不容易啊。这东西的确非常费脑子的。
还有我的表达能力可能不是太好。

bffbffbff

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-25 22:10 发表

不容易啊。这东西的确非常费脑子的。
还有我的表达能力可能不是太好。

啥时候出第4集啊,黑妖

黑山老妖

原帖由 bffbffbff 于 2007-9-25 22:16 发表
啥时候出第4集啊,黑妖

正在酝酿中。已经有大概的想法了。

bffbffbff

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-25 22:18 发表


正在酝酿中。已经有大概的想法了。

看来得抓紧时间学习功课了,要不然连看不看不明白..

黑山老妖

原帖由 bffbffbff 于 2007-9-25 22:22 发表


看来得抓紧时间学习功课了,要不然连看不看不明白..

后面那篇讲得会是自住房转投资房的贷款和资金操作。

bffbffbff

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-25 22:25 发表


后面那篇讲得会是自住房转投资房的贷款和资金操作。

挖塞,这个看上去好象很使用的topic啊.
老妖问你一个问题: 你所写过这么多帖子涉及的那么多细节你都是自己亲自经历过的么,否则怎么会知道那么清楚,还有那么多种情况,新的服务什么的你怎么都知道?

黑山老妖

原帖由 bffbffbff 于 2007-9-25 22:28 发表
挖塞,这个看上去好象很使用的topic啊.
老妖问你一个问题: 你所写过这么多帖子涉及的那么多细节你都是自己亲自经历过的么,否则怎么会知道那么清楚,还有那么多种情况,新的服务什么的你怎么都知道?

大多数是自己搜集来的资料+前人经验+自己的实践经验。

bffbffbff

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-25 22:32 发表


大多数是自己搜集来的资料+前人经验+自己的实践经验。

7

spicypig

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-25 22:10 发表

不容易啊。这东西的确非常费脑子的。
还有我的表达能力可能不是太好。

老妖这么可爱啊，哈哈。
这么好的帖子，可惜我还不能加分，那就先精神支持一下！

顺便问问，我还是不太明白负扣税，自住房就没有负扣税了吗。

黑山老妖

原帖由 spicypig 于 2007-10-5 22:24 发表
老妖这么可爱啊，哈哈。
这么好的帖子，可惜我还不能加分，那就先精神支持一下！

顺便问问，我还是不太明白负扣税，自住房就没有负扣税了吗。

自住的没有负扣税。只有投资才有。

alyssa

先顶下, 慢慢的吸收.

kittys

一种贷款叫做low-doc，也就是说它需要的各种证明比较少。如果这还不行，还有一种叫做no-doc。No-doc不需要证明，只要你写个申明说你能够支付还款就可以了。但是在考虑low-doc/no-doc的时候千万考虑清楚你是不是真的有能力偿还贷款。


请问哪家 银行可以办理呀？？？（我问过WESTPAC BANK，他们说必须有工作） 我打算买50万的 自己现有25万。    非常感谢！！！

黑山老妖

原帖由 kittys 于 2007-10-8 10:05 发表
一种贷款叫做low-doc，也就是说它需要的各种证明比较少。如果这还不行，还有一种叫做no-doc。No-doc不需要证明，只要你写个申明说你能够支付还款就可以了。但是在考虑low-doc/no-doc的时候千万考虑清楚你是不是真 ...

low-doc/no-doc要去broker那里了。

爱吃糖的小猪

谢谢啦~~~等着下面一篇呢.对我正好非常有用~~